Une absence de mandat signé ne suffit pas à effacer toute responsabilité lorsqu’un comportement frauduleux distinct est établi. Le tribunal de commerce de Thonon-les-Bains retient ici une faute de l’acquéreur et accorde 180 000 € à l’agence. La solution ne doit pas être présentée comme une autorisation de travailler sans mandat régulier.
Décision étudiée : Tribunal de commerce de Thonon-les-Bains, formation collégiale, 23 juillet 2026, RG 2025J00038 ; chambre non précisée
Trois points à retenir
- Un mandat non signé n’a pas été validé par cette décision.
- La condamnation repose sur les éléments de fraude retenus par le tribunal.
- Conserver les preuves de la mise en relation et la chronologie des intervenants.
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Le mandat
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Une vente conclue dans un contexte d’intermédiation
Le dossier concernait une villa et plusieurs sociétés intervenant dans la mise en relation. La chronologie des échanges, les liens entre les sociétés et la connaissance du rôle de l’agence ont été examinés. Un mandat de recherche avait été adressé mais n’avait pas été signé ; la vente finale ne mentionnait pas les honoraires attendus.
Le tribunal retient un comportement frauduleux
Le jugement du 23 juillet 2026 distingue l’absence d’engagement contractuel opposable sur la base du mandat non signé et la responsabilité résultant des manœuvres retenues. Il accorde 180 000 €, correspondant au montant de rémunération en cause, ainsi que 8 000 € au titre de l’article 700. 23 juillet 2026 – Tribunal de commerce de Thonon-les-Bains – RG n° 2025J00038.
Cette analyse s’inscrit sur le terrain de la responsabilité pour faute, dont le cadre général figure à l’article 1240 du Code civil. Consulter l’article 1240. Elle ne transforme pas rétroactivement un document non signé en mandat régulièrement conclu.
Pourquoi cette distinction protège aussi la pratique de l’agence
Un titre affirmant « les honoraires sont dus même sans mandat » serait beaucoup trop large. Le jugement repose sur un ensemble de faits et sur le comportement reproché à l’acquéreur. Une agence qui ne disposerait que d’un document non signé et d’une visite ne pourrait pas présumer qu’elle obtiendrait la même décision.
La priorité reste de sécuriser les mandats et les accords d’intermédiation avant les étapes qui les nécessitent. Le contentieux en responsabilité constitue un recours soumis à preuve, pas une procédure commerciale de remplacement.
Suivre les sociétés et les interlocuteurs
Dans les transactions impliquant une société en cours de constitution, un changement d’acquéreur ou plusieurs intermédiaires, le dossier doit permettre de comprendre qui agit pour qui. Conservez les documents identifiant les entités, les pouvoirs, les mises en relation et les accords sur la rémunération.
Exemple fictif : une visite est organisée pour un dirigeant puis l’offre est portée par une société nouvellement créée. Le collaborateur fait actualiser l’identité de l’acquéreur et les documents contractuels avec les professionnels compétents. Il conserve la continuité des échanges, sans supposer qu’un simple changement de dénomination est juridiquement neutre.
Constituer une chronologie exploitable
Une bonne chronologie relie présentation du bien, visite, offre, négociation des honoraires, constitution ou intervention des sociétés et signature. Chaque étape renvoie à une pièce. Les captures isolées ou les souvenirs d’appels peuvent perdre leur sens si l’auteur et la date ne sont pas identifiables.
Le montant élevé rend l’affaire marquante, mais la leçon utile est la qualité de la preuve. Ce jugement de première instance ne garantit ni la qualification de fraude ni le montant d’une indemnisation dans une autre opération.
La fiche pratique pour l’agence
Les actions suivantes sont des recommandations d’organisation à adapter au dossier.
- Vérifier signatures, identité des sociétés et pouvoirs.
- Documenter la continuité entre visiteur, offrant et acquéreur.
- Conserver les accords et échanges sur les honoraires.
- Faire distinguer le fondement contractuel de la responsabilité pour faute.
Textes de référence
Tribunal de commerce de Thonon-les-Bains, 23 juillet 2026, RG 2025J00038 ; Code civil, article 1240 — Responsabilité pour faute. Sources consultées le 8 septembre 2026.
Pour aller plus loin
La sécurisation du dossier commence par la rédaction du mandat. Pour prolonger cette lecture, consultez aussi notre article sur la délégation de mandat de vente et celui consacré à le mandat d’entremise et la représentation du vendeur.
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Basé sur les sources citées. Ce document ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier individualisé. Consultez un professionnel compétent pour votre situation.
