Gestion locative : L’indemnité d’occupation est-elle couverte par le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie couvre l’indemnité d’occupation postérieure au terme du bail. Cette affirmation, désormais gravée dans le marbre par la jurisprudence, vient clarifier un point de friction récurrent entre bailleurs et locataires sortants. Par un arrêt récent du 29 janvier 2026 (Cass. 3e civ. n° 24-20.758), la Cour de cassation renforce les prérogatives du propriétaire et la sécurité juridique des conseils apportés par les agents immobiliers.

Quels étaient les faits à l’origine de ce litige locatif ?

Dans l’affaire soumise à la Cour, le propriétaire d’un appartement avait délivré un congé pour vendre à son locataire. Malgré l’expiration du bail, le locataire s’était maintenu dans les lieux durant un mois supplémentaire avant de libérer l’appartement.

Le litige est né lorsque le locataire a assigné le bailleur pour obtenir la restitution de son dépôt de garantie, réclamant en sus des pénalités de retard. En réponse, le bailleur a sollicité la conservation d’une partie de cette somme au titre d’une indemnité d’occupation pour le mois litigieux. L’enjeu juridique résidait dans la prescription : le locataire soutenait que l’action en paiement de cette indemnité était prescrite et que le bailleur ne pouvait donc plus la déduire du dépôt de garantie.

Pourquoi l’indemnité d’occupation est-elle considérée comme une somme « restant due » ?

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi du locataire. Elle affirme que l’indemnité d’occupation, due par le locataire qui se maintient dans les lieux après le terme du bail, est incluse dans les sommes restant dues au bailleur au sens de la loi du 6 juillet 1989.

L’apport majeur de l’arrêt : Dès lors que ces sommes sont connexes, celui qui agit en restitution du dépôt de garantie ne peut pas opposer la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation. En d’autres termes, même si le bailleur aurait théoriquement dépassé le délai pour agir en justice (souvent 3 ans en matière locative) pour réclamer l’indemnité, il conserve le droit de l’imputer sur les sommes qu’il détient déjà au titre du dépôt de garantie.

En quoi cette décision sécurise-t-elle le mandat de l’agent immobilier ?

1. Comment la garantie des obligations locatives est-elle étendue ?

Jusqu’à présent, la jurisprudence avait clairement admis que le dépôt de garantie pouvait couvrir les loyers impayés et les dégradations locatives. Cette nouvelle décision étend officiellement cette portée à la période de « survie » du bail, lorsque le locataire devient un occupant sans droit ni titre. Pour l’agent immobilier, cela signifie moins de litiges insolubles lors de la clôture des comptes.

2. Quel rôle joue le mécanisme de la compensation légale ?

Le raisonnement des juges s’appuie sur la compensation légale. Puisque le locataire doit une indemnité d’occupation et que le bailleur doit restituer le dépôt de garantie, les deux dettes s’éteignent mutuellement à concurrence de la somme la plus faible. La Cour considère que cette compensation s’opère de plein droit. Elle fait obstacle à ce que soit utilement opposée la prescription de la créance la plus élevée.

3. Cette règle s’applique-t-elle à tous les types de baux ?

Bien que l’espèce concernait un bail meublé à usage de résidence principale, la solution est transposable aux locations nues. Pour vous, administrateurs de biens, cela signifie une règle unique et simplifiée pour l’ensemble de votre portefeuille de gestion, quel que soit le régime juridique du contrat.

Comment synthétiser les sommes imputables sur le dépôt de garantie ?

Quelles sont les bonnes pratiques à adopter avec vos clients ?

En tant que conseiller de vos clients bailleurs, cette décision vous permet d’ajuster votre discours et vos procédures de fin de bail :

• Comment réagir lors d’une remise des clés tardive ? Si un locataire libère les lieux après la date d’effet du congé, calculez immédiatement le prorata de l’indemnité d’occupation. Elle correspond généralement au montant du loyer et des charges, parfois majoré d’une clause pénale si elle est prévue au contrat.

• Comment rédiger le décompte de restitution ? Mentionnez clairement l’imputation de cette indemnité. Précisez la période concernée (du terme du bail à la remise effective des clés) pour justifier la retenue.

• Quelle information donner au locataire sortant ? Rappelez-lui que tout maintien dans les lieux, même pour quelques jours, génère une dette qui s’imputera automatiquement sur son dépôt de garantie.

Rappel de vigilance : Cette décision sécurise l’imputation financière, mais elle ne dispense pas le bailleur de respecter les délais légaux de restitution (1 ou 2 mois selon l’état des lieux). Le dépassement de ces délais entraîne toujours une pénalité de 10 % du dépôt de garantie par mois de retard commencé.

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