Un locataire quitte un appartement parisien. Le propriétaire découvre que le plafond de référence est supérieur au loyer qu’il percevait et souhaite augmenter le montant de la prochaine location. Cette différence ne suffit pas à autoriser une hausse.
Pour les professionnels de l’immobilier, la fixation du loyer suppose de croiser l’historique du logement, les règles locales et sa performance énergétique. La reconduction du dispositif jusqu’en juillet 2027 rend cette distinction particulièrement utile pour préparer les prochaines locations.
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À retenir avant de fixer un loyer
Le décret du 20 juillet 2026 reconduit l’encadrement de l’évolution des loyers du 1er août 2026 au 31 juillet 2027. À Paris, une relocation ou un renouvellement ne permet donc pas d’augmenter librement le loyer. Les plafonds fondés sur les loyers de référence constituent un autre mécanisme, avec leur propre calendrier.
- L’historique compte : partez du dernier loyer et de la date de sa dernière révision.
- Le plafond local ne donne pas un droit à la hausse : les deux contrôles se cumulent lorsqu’ils s’appliquent.
- Les dates comptent aussi : vérifiez les textes applicables au contrat que vous préparez.
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Voir le programme 14 hJuillet 2027 et novembre 2026 : deux échéances distinctes
La date du 31 juillet 2027 concerne la limitation de l’évolution des loyers dans les communes visées par le décret, dont Paris. Elle ne prolonge pas, à elle seule, le dispositif parisien de plafonnement au mètre carré.
Un point de vigilance pour les prochains baux : l’arrêté du 12 juin 2026, article 4, fixe les loyers de référence parisiens pour la période du 1er juillet au 24 novembre 2026. Pour un bail signé après cette échéance, vérifiez les textes alors en vigueur et l’éventuelle poursuite du dispositif. Une annonce de prolongation ou un vote intermédiaire ne suffit pas à établir une règle applicable.
Deux mécanismes, deux vérifications
Les locations vides et meublées du parc privé utilisées comme résidence principale sont concernées. Les locations touristiques et certains logements soumis à un régime particulier suivent d’autres règles.
| Mécanisme | Question à traiter |
|---|---|
| Évolution du loyer | Le loyer envisagé peut-il dépasser le dernier loyer appliqué, compte tenu des règles de révision et des dérogations éventuelles ? |
| Plafond local | Le loyer de base respecte-t-il la référence applicable au logement et à l’opération envisagée ? |
Le loyer de référence dépend notamment du secteur, du nombre de pièces, de l’époque de construction et du caractère vide ou meublé de la location. Le contrôle du plafond porte sur le loyer de base, hors charges et hors éventuel complément de loyer, conformément à l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018.
Relocation : repartez du loyer précédent
Dans le cas ordinaire d’une relocation soumise au dispositif, le nouveau loyer ne peut pas dépasser celui du précédent locataire. Si aucune révision n’est intervenue au cours des douze derniers mois, une actualisation selon l’indice de référence des loyers, ou IRL, peut être possible dans les conditions prévues par le texte.
Le premier réflexe consiste donc à demander le précédent bail, le dernier montant de loyer hors charges, la date de départ du locataire et la trace de la dernière révision. Une estimation fondée uniquement sur les annonces du quartier ne remplace pas cette vérification.
Le décret du 27 juillet 2017 modifié, articles 2 à 4, prévoit des situations particulières :
- Certains travaux peuvent permettre une réévaluation, sous conditions de nature, de coût et de date. Une remise en peinture ne suffit pas, à elle seule, à démontrer qu’une dérogation est applicable.
- Un loyer manifestement sous-évalué peut ouvrir une possibilité de hausse encadrée, à justifier par des références de logements comparables.
- Une première location ou une vacance de plus de dix-huit mois sort du champ de cette limitation à la relocation. Les autres règles, notamment le plafond local lorsqu’il s’applique, restent à examiner.
Renouvellement : une procédure à anticiper
L’échéance du bail ne permet pas de fixer un nouveau montant au seul motif que les loyers du quartier ont augmenté. La révision annuelle prévue au contrat et la réévaluation au renouvellement sont deux démarches différentes.
Dans le cadre du plafonnement parisien, l’action en réévaluation au renouvellement suppose notamment un loyer inférieur au loyer de référence minoré. Le nouveau loyer proposé ne peut pas dépasser cette référence, retenue à la date de la proposition. Le bailleur doit respecter la procédure et notifier sa proposition au moins six mois avant le terme du contrat, selon l’article 140, VI.
Pour le gestionnaire, cela implique de vérifier le calendrier du bail suffisamment tôt et d’identifier le régime applicable avant de présenter une hausse au propriétaire.
DPE : les restrictions à vérifier avant de fixer un loyer
Les logements classés F ou G sont soumis au gel des loyers pour les contrats concernés. En métropole, ce régime s’applique aux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 24 août 2022. Il bloque notamment l’augmentation à la relocation et la révision annuelle. Le cadre de la décence énergétique et du gel des loyers doit donc être examiné avant tout calcul.
Un logement classé G est également considéré comme non décent pour les baux signés, renouvelés ou reconduits tacitement depuis le 1er janvier 2025 en métropole. La question de sa mise en location dépasse ainsi celle du montant du loyer.
Un plafond à 1 100 € ne suffit pas à augmenter le loyer
Un appartement parisien de 40 m², classé D, est remis en location. Le nouveau bail doit être signé le 10 novembre 2026, après un mois de vacance. Pour cet exercice, les données retenues sont les suivantes :
- Dernier loyer hors charges : 1 000 € par mois, sans complément de loyer.
- Dernière révision : quatre mois avant la signature envisagée.
- Aucun travail ni loyer manifestement sous-évalué ne justifie une dérogation.
- Loyer de référence majoré fictif : 27,50 €/m², soit 40 × 27,50 = 1 100 € par mois.
- Aucun complément de loyer n’est envisagé.
Dans ces hypothèses, le nouveau loyer reste limité à 1 000 € hors charges.
Le plafond de 1 100 € est respecté, mais il n’efface pas la restriction liée au loyer précédent. Le bailleur ne dispose donc pas automatiquement d’une marge de 100 € par mois. Les montants de cet exemple ne représentent pas le barème réel d’une adresse parisienne.
La checklist avant de publier une annonce
Pour documenter votre conseil au bailleur, conservez dans le dossier :
- Le régime de la location : résidence principale, location vide ou meublée, situation particulière éventuelle.
- Les dates utiles : signature envisagée, départ du précédent locataire et échéance du bail.
- L’historique du loyer : montant hors charges, complément éventuel et dernière révision.
- Le DPE valide : classe énergétique et conséquences sur la location et les possibilités de hausse.
- Le calcul du plafond local : caractéristiques du logement, surface habitable et texte applicable.
- Les justificatifs d’une dérogation : factures, dates des travaux ou références comparables, selon le cas.
- La cohérence de l’annonce et du bail : distinguez loyer de base, charges et complément éventuel, avec les mentions réglementaires requises.
Présentez ensuite au propriétaire le montant retenu et les éléments qui le justifient. Cette trace écrite rend le conseil plus compréhensible et facilite le suivi du dossier.
Deux questions fréquentes
La reconduction jusqu’en juillet 2027 interdit-elle toute hausse annuelle ?
Non. Une révision annuelle peut rester possible lorsqu’elle est prévue au bail et respecte ses conditions légales. Le décret de reconduction concerne la relocation et le renouvellement. Le gel applicable aux logements F ou G doit être contrôlé séparément.
Une location meublée permet-elle d’éviter l’encadrement ?
Non. Louer meublé ne dispense pas de ces contrôles pour une résidence principale. Le barème de référence peut différer de celui d’une location vide, mais cela n’autorise pas une hausse libre entre deux locataires.
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Références réglementaires
Textes consultés le 3 novembre 2026 : décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 ; décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 modifié ; article 140 de la loi du 23 novembre 2018 ; arrêté parisien du 12 juin 2026.
Les règles et barèmes doivent être vérifiés à la date de chaque contrat, notamment pour les signatures postérieures au 24 novembre 2026.
