Ils ont ouvert 10 agences avec UN seul directeur : la justice vient de les condamner
La Cour d’appel de Montpellier sanctionne un réseau qui ouvrait des succursales dans toute la France avec un directeur fictif. 20 000 euros accordés à la FNAIM.
- Un agent commercial peut travailler pour un titulaire de carte, mais cela ne dispense pas de la direction effective de chaque succursale.
- Un seul directeur ne peut pas assurer la direction effective de 8 à 10 succursales dispersées sur toute la France.
- L’article 5 du décret n°2015-1090 (code de déontologie) exige une direction effective réelle, pas formelle.
- Les réseaux multi-succursales ont deux options légales : carte par établissement, ou directeur salarié avec direction réelle sur place.
- La FNAIM peut agir en justice pour défendre l’intérêt collectif : 20 000 € accordés.
Chronologie : 7 ans de procédure
Le raisonnement de la Cour en 3 temps
1. Le principe : l’agent commercial est autorisé
Un agent commercial peut être habilité par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour son compte (article 9, décret n°72-678). La présence d’agents commerciaux dans une succursale n’est pas problématique en soi.
2. La limite : la direction doit être effective
L’article 5 du code de déontologie impose que le titulaire assure la direction effective de chaque établissement. Les visites ponctuelles, réunions et outils numériques ont été jugés insuffisants pour 8 succursales dispersées sur le territoire national.
3. La sanction : l’économie sur la conformité crée un avantage illicite
En s’affranchissant de la réglementation, Capi réalisait des économies que ses concurrents conformes ne pouvaient se permettre. Cela caractérise la concurrence déloyale, même sans préjudice quantifiable.
« Les personnes mentionnées à l’article 1er […] assurent la direction effective de leur entreprise et de leurs établissements, sous réserve de leur faculté de nommer des directeurs d’établissement. »
Capi soutenait que la présence physique dans les établissements n’est pas exigée par la loi Hoguet. La Cour a répondu que le code de déontologie l’impose : visites, réunions et outils de communication sont insuffisants pour 8 succursales dispersées.
Capi arguait que toutes ses succursales avaient été fermées. La Cour a écarté cet argument : la cessation des pratiques ne répare pas rétroactivement le préjudice subi pendant toute la durée de l’exploitation irrégulière.
La FNAIM (art. L. 2132-3 du code du travail) peut agir pour défendre l’intérêt collectif sans représenter un adhérent spécifique. Le préjudice moral est présumé irréfragablement dès que la concurrence déloyale est établie.
Les deux options légales pour un réseau multi-succursales
Carte professionnelle par établissement
- Carte Hoguet distincte pour chaque succursale ou responsable
- Conditions de diplôme, expérience et moralité justifiées
- Attestation art. 9, selon arrêté du 19 juin 2015
- Inscription au RCS distincte recommandée
Directeur d’établissement avec direction réelle
- Responsable par succursale, salarié ou mandaté
- Présence et contrôle opérationnel réel et permanent
- Contrats formalisés par écrit avec pouvoirs précisés
- Attestation d’habilitation conforme (art. 9 décret 1972)
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Fiche 1 — Conditions pour nommer un directeur d’établissement
Le directeur doit remplir les conditions de l’article 3 de la loi Hoguet : aptitude professionnelle (diplôme ou expérience validée), absence de condamnation incompatible, souscription des garanties requises. Son contrat doit désigner précisément les établissements sous sa responsabilité et formaliser ses pouvoirs.
Fiche 2 — Ce que recouvre la “direction effective”
La CA Montpellier retient que les visites ponctuelles, réunions régulières et outils de communication (messagerie, visioconférence) ne suffisent pas pour des établissements géographiquement distants. La direction effective suppose une présence et un contrôle opérationnel réel et permanent sur place.
Fiche 3 — Agents commerciaux : autorisé vs interdit
Un agent commercial peut légalement négocier, s’entremettre et prospecter pour un titulaire de carte. Il ne peut pas être le directeur légal d’un établissement sans satisfaire aux conditions d’aptitude, ni figurer comme tel dans les récépissés CCI.
Fiche 4 — Action de la FNAIM
La FNAIM peut agir pour la défense de l’intérêt collectif sans prouver un préjudice individuel. Le préjudice moral est présumé irréfragablement dès lors que le non-respect de la réglementation Hoguet procure un avantage concurrentiel anormal.
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Accéder aux formations →Références textuelles et jurisprudentielles
- CA Montpellier, 7 avril 2026, RG n° 25/00713 — Chambre commerciale
- Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet), art. 1er, 3, 4, 9, 14, 16
- Décret n°72-678 du 20 juillet 1972, art. 9 — Habilitation des collaborateurs
- Décret n°2015-1090 du 28 août 2015, art. 5 — Code de déontologie
- Arrêté du 19 juin 2015, art. 3 — Conditions d’aptitude professionnelle
- Article L. 2132-3 du code du travail — Action syndicale dans l’intérêt collectif
- Article 1240 du code civil — Responsabilité délictuelle
- Cass. com., 1er juin 2022, n° 21-15.293 — Compétence tribunal de commerce
Réseaux immobiliers et direction effective — CA Montpellier, 7 avril 2026, RG 25/00713
Ce document ne constitue pas un avis juridique. Consultez un professionnel du droit pour toute situation spécifique.
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