Immo Malin : quitter la vitrine pour rendre les honoraires au client
Aviv Ilinec, cofondateur de Bonapart Immobilier, a lancé Immo Malin, une agence parisienne qui mise sur des honoraires fixes réduits, l’intelligence artificielle et une forte digitalisation. Rencontre avec un entrepreneur qui repense le modèle de l’agence traditionnelle.
Aviv Ilinec
Fondateur d’Immo Malin – Cofondateur de Bonapart Immobilier. Agent immobilier parisien, il défend un modèle d’agence à honoraires réduits, sans vitrine et fortement outillé par l’IA.
Dans cette nouvelle interview de la série Les Pros de l’Immo, Aviv Ilinec revient sur les choix qui ont fondé Immo Malin : abandonner la vitrine commerciale, intégrer l’IA dans le quotidien des négociateurs et repenser la structure des honoraires. Un témoignage utile pour tout professionnel qui s’interroge sur la digitalisation de son activité – un thème au coeur de nos formations dédiées à l’IA appliquée à l’immobilier.
D’un constat de terrain à un nouveau modèle d’agence
Le point de départ tient dans un constat simple : les propriétaires ne poussent plus la porte de l’agence pour confier leur bien. Aujourd’hui, ils passent tous par internet ou appellent directement. Plus personne n’entre spontanément dans une agence pour vendre son appartement.
Aviv Ilinec s’est alors posé une question de fond : à quoi servent encore ces locaux commerciaux ? Une vitrine en pied d’immeuble à Paris représente un loyer considérable – un coût que le client finit par payer, sans forcément s’en rendre compte, à travers les honoraires.
Le choix a donc été assumé : quitter la vitrine pour des bureaux, avec beaucoup moins de frais fixes. L’objectif affiché n’est pas de dégrader le service, mais au contraire de le renforcer en redéployant les moyens vers l’humain et l’outillage.
Comment l’intelligence artificielle s’intègre dans le métier immobilier
Le principe est clair : l’IA prend en charge les tâches répétitives et chronophages, pour que les négociateurs se concentrent sur ce qu’une machine ne fera jamais – visiter, rassurer, négocier. Aviv Ilinec décrit un dispositif organisé à trois niveaux.
Prospection et qualification
Des agents identifient les biens, préparent les prises de contact et gèrent les premières relances. Quand un négociateur décroche son téléphone, il arrive avec un dossier déjà travaillé.
Suivi opérationnel
CRM, agenda et site sont connectés. Une demande arrivée la nuit reçoit une première réponse immédiate, un rendez-vous se cale automatiquement, rien ne se perd entre deux appels.
Production de contenu
Annonces, descriptifs, contenus et une partie de l’estimation. Ce qui prenait une demi-journée se fait en quelques minutes, de façon homogène et sans dépendre de la fatigue.
L’humain reste au centre
L’IA ne remplace pas le conseiller, elle le décharge. Le client a toujours un interlocuteur humain en face de lui ; la technologie travaille en coulisses.
Cette approche – l’IA comme assistant plutôt que comme substitut – est exactement celle que nous développons dans nos parcours de formation sur l’IA appliquée à l’immobilier. Elle suppose toutefois une vigilance particulière sur la protection des données personnelles, comme le rappelle la CNIL dans ses recommandations sur l’usage de l’intelligence artificielle.
Digitalisation : l’orchestration technique et le facteur humain
Les deux dimensions ont pesé, mais Aviv Ilinec est formel : les défis humains ont été plus durs que les défis techniques.
Sur le plan technique, la vraie difficulté n’a pas été de créer des outils – la technologie existe – mais de les faire fonctionner ensemble. Connecter le CRM, l’agenda, le site et les agents IA pour que l’information circule sans rupture ni double saisie relève d’un véritable travail d’orchestration.
L’immobilier reste un métier de terrain, avec des professionnels qui ont parfois vingt ans d’habitudes. Le principal enjeu a donc été l’accompagnement du changement : démontrer que l’outil libère du temps pour la partie noble du métier – le contact, la négociation, le conseil.
Un marché en dents de scie, mais des fondamentaux solides
Le diagnostic d’Aviv Ilinec est nuancé : un marché en dents de scie, avec des mois qui redémarrent bien suivis de coups de frein. Le début d’année 2026 avait été plutôt encourageant avec le retour des acheteurs, avant un net recul des ventes entre mars et avril, certains acquéreurs préférant attendre d’y voir plus clair sur les taux.
Malgré cette volatilité, il se dit confiant : le marché devrait vraiment repartir dès la rentrée de septembre. C’est un cycle bien connu du métier – un été calme, puis une reprise des projets en septembre. Les fondamentaux restent selon lui solides : des prix globalement stables et une demande de logement parisienne qui ne faiblit pas.
Se lancer : passion, lucidité et travail
Le premier conseil d’Aviv Ilinec tient en un mot : foncer. Il n’y a jamais de bon moment ni de conjoncture parfaite ; à attendre le marché idéal, on ne se lance jamais. Quand on est passionné et qu’on connaît son métier, on trouve toujours des solutions.
De la passion pour tenir la distance
Le moteur qui permet de traverser les périodes difficiles et de ne pas lâcher au premier coup dur.
De la lucidité pour encaisser les creux
Le métier connaît des hauts et des bas. Ceux qui échouent ne sont pas ceux qui traversent des creux, mais ceux qui n’y étaient pas préparés.
Beaucoup de travail
Créer son agence, ce n’est pas s’affranchir des contraintes, c’est en prendre de nouvelles. Mais ce que l’on construit est le sien.
Le reste s’apprend
Les outils, la techno, l’organisation se mettent en place. Ces trois ingrédients de base, en revanche, personne ne peut les avoir à votre place.
Un rappel utile : se lancer dans l’immobilier suppose aussi de maîtriser ses obligations réglementaires, dont la formation continue obligatoire encadrée par la loi ALUR. Les règles applicables aux intermédiaires immobiliers relèvent notamment du cadre fixé par la loi Hoguet et ses textes d’application sur Légifrance.
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Textes et sources de référence
Immo Malin : quitter la vitrine pour rendre les honoraires au client
Interview réalisée dans le cadre de la série Les Pros de l’Immo – Propos recueillis auprès d’Aviv Ilinec. Ce document ne constitue pas un avis juridique. Consultez un professionnel du droit pour toute situation spécifique.
