Caroline Campos-Brétillon, Présidente-fondatrice d’URBAPOL Consulting et ancienne adjointe au Maire en charge de l’aménagement urbain, est de ceux-là, entre urbanisme, promotion immobilière et action publique, rares sont les professionnels capables de parler à la fois le langage des promoteurs et celui des élus. Forte de près de 15 ans de mandat électif et d’une expérience de terrain au croisement du public et du privé, elle décrypte pour nous les angles morts qui font échouer les projets immobiliers — et livre une vision exigeante d’un urbanisme en pleine mutation, à l’heure du Zéro Artificialisation Nette et de la transformation de la ville existante.
Retrouvez tous nos portraits de professionnels qui façonnent l’immobilier et les territoires de demain dans notre rubrique Les Pros de l’Immo.
Pouvez-vous nous raconter votre parcours et ce qui vous a conduit à créer URBAPOL Consulting ?
Je suis urbaniste de formation et j’ai construit mon parcours entre trois univers qui dialoguent souvent trop peu : l’urbanisme, la promotion immobilière et l’action publique.
J’ai travaillé pendant plusieurs années au sein du pôle « stratégies urbaines » dans un bureau d’études, dans la promotion immobilière et dans une agence d’urbanisme. Parallèlement, j’ai été élue locale près de 15 ans, en tant qu’adjointe au Maire en charge de l’aménagement urbain et de la petite enfance, conseillère municipale et Vice-Présidente de Paris Est Marne et Bois, lors de la création des Établissements Publics Territoriaux en 2016.
Avec le temps, j’ai pu constater qu’un certain nombre de projets échouaient parce qu’ils ne s’inscrivaient pas suffisamment dans les logiques territoriales ou politiques et pas dans la même temporalité. En effet, les collectivités portent des ambitions territoriales et des exigences sur le long terme, tandis que les porteurs de projet doivent composer avec des contraintes opérationnelles et économiques à plus court terme.
Mes différentes expériences publiques comme privées, m’ont permis d’acquérir une approche transversale de la Ville, à la fois du côté des porteurs de projets et du côté des décideurs publics et m’ont éclairée très concrètement sur la manière dont se fabriquent les projets urbains : les contraintes réglementaires, environnementales, les logiques d’équilibres économiques, mais avant tout les attentes politiques et citoyennes.
C’est pour répondre à cet enjeu que j’ai créé URBAPOL Consulting en 2023, agence de conseil en stratégies urbaines et territoriales au sein de laquelle j’accompagne tous les acteurs de la Ville, publics et privés, dans la définition de stratégies urbaines, la conception de projets et la conduite de démarches de concertation et de communication. L’idée est d’aider les projets à mieux s’inscrire dans leur territoire et à anticiper les enjeux politiques, urbains et sociétaux qui conditionnent leur réussite.
« Un projet immobilier réussi est d’abord un projet qui comprend le territoire dans lequel il s’inscrit. »
Selon vous, quels sont aujourd’hui les grands enjeux de l’urbanisme pour les professionnels de l’immobilier ?
Le modèle de fabrique de la ville est en train d’évoluer. Nous sommes passés d’une logique d’expansion urbaine à une logique de transformation de la ville existante. Entre la rareté du foncier, l’objectif de Zéro Artificialisation Nette et les exigences environnementales, les projets doivent aujourd’hui être plus sobres, plus intelligents et plus intégrés dans leur contexte.
Les professionnels de l’immobilier doivent désormais penser davantage la transformation de la ville existante : reconversion de sites, surélévation, mutation d’usages ou densification qualitative.
La question de l’acceptabilité sociale des projets urbains est devenue centrale. Les habitants sont aujourd’hui beaucoup plus attentifs aux transformations de leur cadre de vie et souhaitent davantage être associés aux décisions. Ainsi, la concertation, la pédagogie et la qualité des projets deviennent donc essentielles.
L’adaptation au changement climatique et la résilience urbaine sont également devenues des priorités. Les projets doivent intégrer la gestion des îlots de chaleur, la renaturation, la place de la nature en ville, la gestion de l’eau, la performance énergétique, la durabilité, la résilience et la réversibilité des bâtiments. Les projets immobiliers ne peuvent plus être pensés uniquement comme des « produits » mais comme une composante d’un écosystème urbain, ils doivent contribuer à fabriquer des morceaux de ville durables, vivables, coconçus et acceptés par leurs habitants.
Les professionnels doivent également composer avec une complexité réglementaire croissante : évolution des PLU ou PLUi, exigences environnementales, contraintes patrimoniales, mobilités, … Cela nécessite une approche beaucoup plus stratégique et territoriale des projets urbains et immobiliers.
« L’urbanisme ne se résume pas à des règles : c’est une vision du territoire et de son avenir.»
Quelles évolutions observez-vous dans la manière dont les acteurs de l’immobilier doivent anticiper les contraintes réglementaires et territoriales ?
Pendant longtemps, la stratégie consistait souvent à identifier un foncier, concevoir un projet, puis vérifier sa compatibilité avec les règles d’urbanisme. Aujourd’hui, cette logique montre ses limites. Les opérateurs doivent désormais commencer par comprendre le territoire, les dynamiques urbaines, les orientations portées par les collectivités, les documents d’urbanisme, les ambitions sociales et environnementales et intégrer très en amont les logiques territoriales et politiques.
Cela implique un changement de posture : il ne s’agit plus seulement de vérifier la conformité réglementaire d’un projet, mais de comprendre la vision urbaine portée par la collectivité et d’inscrire le projet dans cette dynamique.
Les projets qui réussissent sont souvent ceux qui ont été pensés comme des morceaux de ville, et pas uniquement comme des opérations immobilières.
Un projet réussi est un projet qui répond à une cohérence territoriale et pas uniquement à une opportunité foncière.
Cela suppose une approche plus stratégique de l’urbanisme et un dialogue beaucoup plus en amont avec les collectivités. Les opérations les plus pertinentes sont celles qui sont pensées comme des morceaux de ville, et non comme de simples programmes immobiliers.
« On ne fabrique plus la ville comme il y a vingt ans : on transforme la ville existante. »
Quelles erreurs ou angles morts rencontrez-vous le plus souvent chez les porteurs de projet ou les professionnels du secteur ?
L’erreur la plus fréquente est de penser qu’un projet urbain est avant tout un projet immobilier et sous-estimer le facteur territorial et politique. Un projet peut être techniquement solide et économiquement viable, mais s’il ne répond pas aux attentes de la collectivité ou du territoire, il peut rapidement se heurter à des blocages.
Une autre erreur consiste à considérer l’urbanisme uniquement sous l’angle réglementaire. Les documents d’urbanisme ne sont pas seulement des cadres juridiques, ils traduisent une vision stratégique, politique et territoriale du développement d’une ville ou d’un territoire
Certains porteurs de projet sous-estiment encore l’importance de la concertation et de l’acceptabilité locale. Dans un contexte où les projets urbains sont de plus en plus débattus, la manière dont un projet est expliqué, partagé devient un facteur déterminant. Il faut apporter de la pédagogie et impliquer les habitants, en amont et tout au long du projet, pour qu’il soit accepté par les citoyens et qu’il devienne « désirable ».
Dans un contexte réglementaire et politique complexe, la réussite d’un projet dépend de plus en plus de sa capacité à s’inscrire dans une trajectoire territoriale.
« Aujourd’hui, la réussite d’un projet dépend autant de sa qualité urbaine que de sa capacité à être accepté localement. »
Quel conseil donneriez-vous aujourd’hui à un professionnel de l’immobilier qui souhaite mieux intégrer les enjeux d’urbanisme dans sa stratégie et sa pratique ?
Je lui dirais d’abord de regarder le territoire avant le foncier. Comprendre un territoire, c’est analyser les dynamiques urbaines, démographiques, économiques, les ambitions des élus pour leur collectivité, les enjeux environnementaux et bien évidemment les attentes des habitants.
Je lui conseillerais d’engager très tôt le dialogue avec les collectivités. Les projets qui aboutissent sont souvent ceux qui ont été construits dans une logique d’écoute, de dialogue et de partenariat.
Enfin, je pense qu’il faut adopter une approche beaucoup plus transversale de la ville. Il est essentiel de penser l’immobilier comme un projet qui créé de la valeur urbaine et territoriale et participe à la fabrication d’une ville plus durable et plus vivante.
« Derrière chaque opération immobilière, il y a un morceau de ville qui se construit. »
