Olivier Labbé, Président de Via DC, partage une lecture très terrain d’un sujet qui monte vite : les data centers et leurs effets concrets sur les territoires.
Entre fantasmes (bruit, chaleur, sécurité, “bâtiment opaque”) et réalités techniques (énergie, raccordements, fibre, risques, acceptabilité locale, cadre ICPE), il rappelle un point essentiel pour les professionnels de l’immobilier : l’impact immobilier direct autour d’un data center est souvent difficile à mesurer et, dans la majorité des cas, plutôt indirect. Là où les bénéfices deviennent nettement observables, c’est notamment via l’énergie circulaire : récupération de chaleur pour une piscine, un réseau de chaleur, des équipements publics ou des projets locaux.
Dans cette interview, Olivier Labbé explique comment “traduire” un data center en langage agent immobilier (sans jargon), quels sont les critères d’implantation à connaître, les points de vigilance à vérifier avant d’argumenter auprès d’un investisseur ou d’un vendeur, et les bonnes sources pour se former — dont la filière France Datacenter : francedatacenter.com.
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Data center : comment l’expliquer simplement à un agent immobilier ?
En 2 minutes, sans jargon : à quoi ça sert, ce que ça “contient”, et ce qui le différencie d’un bâtiment tertiaire classique ?
Le Datacenter est l’usine du numérique. Il mutualise les infrastructures informatiques pour gérer le stockage et le traitement de nos données. Pour éviter de reproduire le discours des années 2000 d’une « industrie sans usine » qui a provoqué un virage de la France vers les services (mais aussi malheureusement une désindustrialisation de notre pays) , il est impératif pour des enjeux économiques mais aussi de souveraineté (nous ne pouvons pas dépendre de l’étranger pour notre activité informatique) que des Datacenters soient installés en France.
Il s’agit d’un bâtiment très technique dont l’objectif est d’être disponible 24h/24, quoiqu’il arrive (même une panne électrique majeure comme celle qui a touché l’Espagne en 2025 ne doit pas l’affecter). Là où un hôtel consiste en 80% de structure et 20% de lots techniques (ascenseur, climatisation etc…), le rapport est inversé pour un bâtiment Datacenter. A la limite, la « coque » est construite autour de l’architecture technique.
Quels sont les critères de choix d’implantation ?
Foncier, énergie, raccordements, fibre, risques, acceptabilité locale… Quels signaux un agent peut-il repérer en amont sur un secteur ?
Il y a plusieurs types d’activité nécessitant un Datacenter. Pour le Cloud (c’est-à-dire nos usages au quotidien tels que la visio-conférence, les transactions bancaires, le streaming etc…), les lieux de prédilection sont les « hub » de connectivité mondiaux. La France a la chance de bénéficier de 2 hubs, que sont l’Ile de France et la région de Marseille. Les terrains recherchés sont de l’ordre de 0,5 à 10 Ha. Les Datacenters pour l’IA nécessitent quant à eux de plus grandes surfaces (plusieurs dizaines d’hectares) avec une forte puissance électrique, mais heureusement sans nécessairement être proches des villes. D’autres activités (Neo-Cloud, Edge computing etc…) vont rechercher d’autres critères. Pour le Edge Computing par exemple, de petites implantations en zone très urbanisées seront pertinentes.
Avez-vous déjà observé des impacts immobiliers autour d’un data center ?
Pas vraiment. C’est une infrastructure finalement assez discrète, à l’architecture sobre et dont l’accès est restreint. La seule zone de vigilance concerne les nuisances sonores en zone très urbaine. En effet, l’été, les groupes froids, souvent positionnés sur les toits-terrasses, peuvent occasionner un ronronnement pour des voisins qui dorment la fenêtre ouverte, mais les technologies de piège à son permettent de résoudre ce point. A l’inverse, les Datacenters peuvent agir en « moteur thermique » et distribuer de l’énergie gratuite pour l’environnement. Une piscine peut ainsi être chauffée gratuitement (le chauffage de l’eau étant le premier poste budgétaire en exploitation pour la municipalité), les réseaux de chaleur ont une obligation d’avoir une source issue de la chaleur fatale, ce que justement les Datacenters peuvent offrir quasi gratuitement. Il y a donc des externalités positives et peu de contraintes.
Points de vigilance à connaître (et idées reçues) :
Bruit, chaleur, sécurité, paysage, réglementation (ICPE / environnement), oppositions locales… Qu’est-ce qu’un agent doit vérifier avant d’argumenter auprès d’un investisseur ou d’un vendeur ?
Les principaux points de vigilance sont l’absence de risques pouvant disqualifier un projet de Datacenter (une nouvelle fois, un Datacenter a pour objectif d’être disponible 24h/24, 365 j/an, donc par exemple on ne pourra pas avancer sur un terrain présentant un risque d’inondabilité).
Les oppositions locales sont de moins en moins un problème car beaucoup d’élus ont compris qu’il était impératif de doter la France de ces infrastructures.
La puissance électrique raccordable reste le critère prépondérant, en termes de prix, mais surtout de délai.
Rôle de la filière et bonnes sources pour se former :
Quels repères recommandez-vous pour comprendre la filière ?
Et que devrait consulter un agent immo du côté de France Datacenter ?
La filière est représentée par l’Association France Datacenter, qui échange régulièrement avec les autorités pour améliorer les règles immobilières et énergétiques concernant cette industrie.
Chez Via DC, nous sommes spécialisés dans les phases amont de développement de sites pour des projets de Datacenter et connaissons les étapes nécessaires et suffisantes pour progresser dans cette période « à risque » pour les agents immobiliers.
En savoir plus :
MaFormationImmo est une plateforme de formation en ligne dédiée aux professionnels de l’immobilier (agents immobiliers, mandataires, administrateurs de biens, syndics) pour valider leurs obligations de formation continue. La plateforme propose des parcours 2h, 14h et 42h conformes au cadre ALUR, incluant notamment les modules obligatoires déontologie et non-discrimination, ainsi qu’un catalogue de formations opérationnelles pour sécuriser la pratique et développer l’activité. Les modules sont accessibles 100% en ligne, pour se former à son rythme, avec une logique “terrain” pensée pour les contraintes des agences, retrouvez notre formaiton sur les data centers : https://www.maformationimmo.fr/formations/formation-alur-data-centers-2/
