Alors que l’année s’achève, le marché immobilier français semble amorcer un tournant stratégique.
Après plusieurs trimestres de tension sur les taux et de contraction des volumes, les professionnels du secteur doivent plus que jamais suivre les bons indicateurs pour anticiper le premier semestre 2026.
Voici les trois signaux clés à surveiller de près pour ajuster vos stratégies commerciales, d’investissement ou de financement.
1. Les taux d’emprunt réels : le retour progressif à la normalité
Après deux années de hausse rapide, les taux d’emprunt semblent atteindre un palier de stabilisation.
Selon les dernières données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen s’établit autour de 3,8 % à 4 % sur 20 ans à l’automne 2025, contre moins de 1,5 % en 2021.
Mais l’enjeu ne se limite pas au taux nominal :
- Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) intègre les assurances, frais de garantie et de dossier.
- Le taux d’usure (plafond réglementaire fixé par la Banque de France) reste un facteur limitant l’accès au crédit.
- Et surtout, la durée moyenne des prêts s’allonge : souvent 24 à 26 ans pour compenser la baisse de solvabilité.
Pourquoi c’est important
Un taux stable, mais élevé, signifie un pouvoir d’achat toujours contraint.
En moyenne, un ménage peut aujourd’hui emprunter 25 % de moins qu’en 2021 à mensualité équivalente.
Cela entraîne une révision à la baisse des budgets, une recomposition des typologies d’acheteurs, et une pression accrue sur les biens “au bon prix”.
À surveiller :
- Les annonces de la Banque centrale européenne (BCE).
- Les politiques commerciales des grandes banques françaises.
- Les dispositifs de soutien au crédit (PTZ, bail réel solidaire, etc.).
2. Le stock de biens disponibles : un indicateur de respiration du marché
Le stock de biens à vendre est un excellent thermomètre du marché immobilier.
Après un creux historique en 2022-2023, les volumes repartent légèrement à la hausse, signe d’un rééquilibrage entre offre et demande.
Les tendances observées :
- Dans les grandes métropoles, le stock progresse de +20 % à +30 % sur un an (notamment à Lyon, Bordeaux, Nantes).
- En zones rurales et périurbaines, la remontée est plus lente, mais réelle.
- Les biens avec DPE F ou G (logements énergivores) connaissent une rotation plus lente, faute de financement facile et à cause des contraintes de location.
Pourquoi c’est important
Un stock qui remonte signifie que les acheteurs reprennent la main.
Les négociations s’allongent, les marges de remise s’élargissent (jusqu’à 8 à 10 % dans certains secteurs), et les biens “non conformes” aux nouvelles normes énergétiques subissent des décotes structurelles.
Pour les professionnels, cela implique :
- De retravailler les estimations avec des références plus récentes.
- De réévaluer la durée moyenne de commercialisation.
- Et de renforcer la pédagogie auprès des vendeurs qui peinent à ajuster leurs attentes.
À surveiller :
- Les baromètres de portails (SeLoger, Bien’Ici, MeilleursAgents).
- Les données DVF (valeurs foncières) disponibles sur data.gouv.fr.
- Les rapports trimestriels de la FNAIM et du Crédit Logement.
3. L’indicateur énergétique : le nouveau paramètre de valorisation
Le DPE (Diagnostic de performance énergétique) est devenu en 2025 un facteur déterminant de prix et de liquidité.
Avec la montée en puissance des contraintes réglementaires (interdiction de location des classes G et F), la valeur verte ou grise d’un bien se fait désormais ressentir dès la mise en vente.
Données à retenir :
- Près de 20 % du parc locatif français est encore classé F ou G.
- La rénovation énergétique devient un critère de financement : certaines banques conditionnent les taux à la performance énergétique du bien.
- Les aides à la rénovation (MaPrimeRénov’, éco-PTZ, dispositif Loc’Avantages) ont été prolongées et ciblées vers les passoires énergétiques.
Pourquoi c’est important
La performance énergétique n’est plus un sujet environnemental… c’est un indicateur économique.
Les biens rénovés se vendent jusqu’à 15 % plus cher, et deux fois plus vite que les passoires thermiques.
Pour les agents immobiliers, c’est une opportunité commerciale :
- Mettre en avant la valeur énergétique dans les estimations.
- Collaborer avec des artisans et partenaires rénovation.
- Former leurs équipes à la lecture du DPE et à la valorisation de la performance énergétique.
À surveiller :
- Les annonces de l’ADEME et du ministère de la Transition écologique.
- L’évolution des aides à la rénovation.
- Les jurisprudences sur le DPE en cas de litige (requalification ou erreur de diagnostic).
En résumé
| Indicateur | Ce qu’il montre | Pourquoi il est clé |
|---|---|---|
| Taux d’emprunt réels | Le pouvoir d’achat des acquéreurs | Impact direct sur le volume des ventes |
| Stock de biens | L’équilibre offre/demande | Indique la pression ou la détente du marché |
| Performance énergétique (DPE) | La valeur verte des biens | Devient un facteur déterminant de prix et de financement |
Conclusion
Cette fin d’année marque une transition décisive : le marché n’est plus en crise, il se réorganise autour de nouveaux repères.
Les professionnels qui sauront lire ces indicateurs et adapter leur discours — tant auprès des vendeurs que des acquéreurs — seront ceux qui performeront en 2026.
