DPE : le retour des passoires thermiques F et G va-t-il faire remonter les prix ?

DPE : un changement de méthode de calcul qui reclasse certains logements

L’une des évolutions majeures concerne directement la méthode de calcul du diagnostic de performance énergétique. Le calcul du DPE repose notamment sur la conversion de l’énergie consommée par le logement en énergie primaire, et la manière dont l’électricité est prise en compte dans cette formule a une incidence importante sur la note énergétique attribuée au bien.

À compter du 1er janvier 2027, le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire doit passer de 1,9 à 1,7, selon l’arrêté publié par le ministère de la Transition écologique. Cette modification devrait favoriser principalement les logements chauffés à l’électricité : selon les estimations officielles disponibles, environ 300 000 logements pourraient sortir des classes F et G du seul fait de cette nouvelle méthode de calcul.

Passoires thermiques : certains logements pourraient retrouver le marché locatif

Pour un propriétaire bailleur ou un investisseur, ce changement de classement peut avoir des conséquences économiques considérables : un logement qui passe de G à F, ou de F à E, peut changer de situation au regard du calendrier des restrictions de location. Pour rappel, les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, une interdiction qui s’étendra aux logements classés F en 2028 puis aux logements classés E en 2034.

Cette évolution du DPE pourrait donc permettre à certains propriétaires de remettre sur le marché des logements jusqu’alors fortement pénalisés par leur classement énergétique. Mais tous les logements F et G ne seront évidemment pas concernés : l’impact dépendra notamment du mode de chauffage, de la consommation énergétique calculée, de la position du logement à l’intérieur de sa classe, de ses émissions de gaz à effet de serre et des caractéristiques techniques prises en compte dans le DPE. Les logements situés à proximité immédiate du seuil séparant deux classes sont naturellement les plus susceptibles de changer d’étiquette.

DPE et prix immobilier : une meilleure étiquette peut-elle faire remonter la valeur ?

C’est probablement l’une des principales questions pour les professionnels de la transaction. Depuis plusieurs années, les logements énergivores subissent fréquemment une décote sur le marché immobilier, qui s’explique par plusieurs facteurs : le coût anticipé des travaux, les restrictions de location, les dépenses énergétiques supportées par l’occupant et l’incertitude entourant les futures normes environnementales.

Lorsqu’un bien classé G ne peut plus être librement remis en location, son attractivité auprès d’un investisseur locatif diminue mécaniquement. Mais si ce même logement obtient demain une meilleure classification et retrouve une possibilité d’exploitation locative, une partie de cette décote pourrait perdre sa justification. Cela ne signifie toutefois pas que les prix des anciennes passoires thermiques vont automatiquement repartir fortement à la hausse.

DPE : le gel des loyers reste un facteur déterminant

La question du prix de vente ne doit pas faire oublier celle du loyer. Les logements classés F et G restent soumis à des restrictions particulières concernant l’évolution de leur loyer. Un propriétaire ne peut donc pas nécessairement considérer qu’un retour ou un maintien du logement sur le marché locatif lui permettra immédiatement d’augmenter le rendement de son investissement.

Pour un professionnel chargé de conseiller un investisseur, la distinction entre possibilité de louer et possibilité d’augmenter le loyer est fondamentale. Un logement peut rester exploitable tout en conservant certaines contraintes économiques liées à son classement énergétique, et la rentabilité doit être calculée en tenant compte de l’ensemble de ces paramètres.

DPE : ce que ces évolutions changent pour l’analyse professionnelle d’un bien

Pour les professionnels de la transaction, ces évolutions impliquent de dépasser une lecture simpliste du diagnostic. Il ne suffit plus de constater qu’un logement est classé F ou G : plusieurs questions doivent désormais être examinées lors de la prise d’un mandat ou de l’estimation d’un bien.

Deux appartements actuellement classés F peuvent ainsi présenter des perspectives très différentes : l’un peut être proche de la classe E et nécessiter peu d’interventions, l’autre se situer très loin du seuil et nécessiter une rénovation lourde. Leur valeur ne devrait donc pas nécessairement être appréciée de la même manière.

DPE : une donnée à intégrer dans les estimations immobilières

Pour les agents immobiliers, gestionnaires locatifs et professionnels de l’investissement, les prochains mois nécessiteront une surveillance attentive du marché. Une évolution du DPE peut avoir plusieurs conséquences simultanées : augmentation du nombre de logements susceptibles d’être proposés à la location, amélioration de l’attractivité de certains biens auprès des investisseurs, réduction potentielle de certaines décotes et nouvelles stratégies de négociation entre vendeurs et acquéreurs. Mais l’impact sur les prix ne sera probablement pas uniforme : la localisation restera, avec l’état du bien et sa performance énergétique réelle, l’un des principaux déterminants de sa valeur.

Même si certaines passoires thermiques retrouvent une meilleure situation réglementaire, la performance énergétique devrait continuer à jouer un rôle majeur dans la formation des prix. Le retour de certains logements anciennement classés F ou G sur le marché ne signifie donc pas la disparition de la valeur verte : il pourrait plutôt conduire à une segmentation encore plus précise du marché, un point à approfondir dans le cadre des modules de formation ALUR d’une heure consacrés à des thématiques ponctuelles.

Auteur : Gaël Vony — Docteur en droit — Formateur