Article 12 quindecies (LF 2026) : quelles conséquences pour les non-résidents en location meublée ?
Le problème visé : une “bascule” trop facile vers le LMP pour les non-résidents
Avant cette réforme, un non-résident pouvait se retrouver plus facilement (parfois quasi automatiquement) dans le régime LMP (loueur en meublé professionnel), parce que la France n’impose les non-résidents que sur leurs revenus de source française : les revenus d’activité perçus à l’étranger n’étaient pas pris en compte dans l’appréciation du critère de “prépondérance” des recettes de location meublée.
Résultat : si vous aviez peu ou pas de revenus d’activité imposables en France, vos recettes de meublé pouvaient “dépasser” mécaniquement les revenus du foyer… et vous faire entrer en LMP, même si, dans la vraie vie, vous aviez un salaire confortable à l’étranger.
Ce que change l’article 12 quindecies : on réintègre les revenus étrangers… sous conditions
Le texte introduit une dérogation : lorsque le contribuable n’a pas sa résidence fiscale en France, les recettes de location meublée doivent désormais excéder des revenus de même nature, imposés dans l’État de résidence à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu.
Traduction pratique : pour décider si vous êtes LMNP ou LMP, on ne regarde plus uniquement “France vs France”, mais on peut comparer vos recettes meublées à certains revenus étrangers (s’ils sont taxés à l’équivalent de l’IR dans votre pays).
Les conséquences concrètes (côté investisseurs / bailleurs)
1) Moins de “LMP subi” chez les non-résidents
C’est l’effet numéro 1 : la réforme vise à éviter que des non-résidents soient basculés en LMP juste parce que leurs revenus d’activité sont imposés à l’étranger.
Conséquence attendue : davantage de non-résidents devraient rester LMNP (si, une fois les revenus étrangers pris en compte, les recettes meublées ne “dépassent” plus les revenus d’activité du foyer).
2) Moins d’aléas (et de risques) sur les obligations “pro” associées au LMP
Le statut LMP, ce n’est pas qu’une étiquette : il peut emporter des différences de traitement (selon les cas) sur :
- la logique “professionnelle” vs “non professionnelle”,
- certaines mécaniques de déficit / imputation,
- et des sujets sociaux (selon votre situation et vos seuils).
Même si chaque dossier a ses subtilités, l’esprit du texte est clair : réduire une asymétrie jugée discriminatoire à l’égard des non-résidents.
3) Une nouvelle exigence : pouvoir “prouver” vos revenus étrangers et leur taxation
C’est le point de vigilance majeur.
Comme le critère se fonde sur des revenus “soumis à un impôt équivalent à l’IR” dans l’État de résidence, vous devez anticiper une traçabilité :
- avis d’imposition / tax assessment,
- déclaration annuelle,
- justificatifs de revenus (salaires, revenus pro, etc.),
- et parfois traduction / conversion en euros (selon le contrôle et les demandes).
En clair : la réforme peut vous protéger d’un LMP “automatique”… mais elle suppose d’être carré sur la preuve.
4) Effets de seuil : les situations “limites” vont bouger
Pour les non-résidents proches du point de bascule, la réforme peut changer le résultat.
Exemples typiques :
- vous avez 30–60 k€ de recettes meublées en France ;
- vous avez un revenu salarié à l’étranger ;
- avant : ce salaire étranger n’entrait pas dans le comparatif ? risque de LMP ;
- après : il entre (si taxé à l’équivalent IR) ? maintien LMNP plus probable.
Ce que vous pouvez faire dès maintenant (check-list simple)
- Cartographier votre situation ou celui de votre client : recettes meublées France / revenus d’activité France / revenus d’activité étrangers.
- Organiser les preuves : documents fiscaux du pays de résidence + preuve de taxation.
- Anticiper la conversion : devise ? euros, année fiscale comparable, etc.
- Tracer votre résidence fiscale (utile si contestation) : centre des intérêts, foyer, durée de séjour, etc.
Règle “LMP ou LMNP” : avant vs après (non-résidents)
Rappel du test LMP (2 conditions cumulatives) :
- (A) Recettes annuelles de location meublée > 23 000 €
- (B) Ces recettes > autres revenus “d’activité” du foyer (salaires/TS, BIC hors meublé, BA, BNC, art. 62…).
AVANT (doctrine actuelle)
Pour les non-résidents, la prépondérance (B) se calcule en ne retenant que les revenus imposables en France : les revenus perçus à l’étranger et imposables uniquement à l’étranger n’étaient pas retenus.
APRÈS (Article 12 quindecies – LF/PLF 2026)
Si le contribuable n’est pas résident fiscal en France, on applique une dérogation : les recettes de meublé doivent excéder des revenus de même nature qui sont soumis à un impôt équivalent à l’IR dans l’État de résidence.
“Impôt équivalent à l’IR” = point clé : selon le pays (et le type d’impôt), certains revenus étrangers pourront ou non être “comptés”.
2) Simulations “statut” (LMNP / LMP) — cas typiques
Hypothèses : on raisonne par foyer, sur l’année, et uniquement sur le test de bascule (pas sur micro/réel, ni les amortissements).
| Cas | Résidence fiscale | Recettes meublé FR | Autres revenus imposables en FR | Revenus d’activité à l’étranger | AVANT | APRÈS (12 quindecies) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | UE/EEE/CH/UK | 30k | 0 | 60k | LMP (30k>23k et 30k>0) | LMNP (30k ne dépasse pas 60k “équivalent IR”) |
| 2 | UE/EEE/CH/UK | 30k | 0 | 15k | LMP | LMP (30k>15k) |
| 3 | UE/EEE/CH/UK | 20k | 0 | 200k | LMNP (seuil 23k non atteint) | LMNP |
| 4 | Pays tiers | 40k | 0 | 80k (taxé “type IR”) | LMP | LMNP si ces 80k sont bien “équivalent IR” |
| 5 | Pays tiers | 40k | 0 | 80k mais pas “équivalent IR” (ou preuve insuffisante) | LMP | LMP (les revenus étrangers ne “comptent” pas) |
| 6 | UE/EEE/CH/UK | 50k | 25k (salaires FR) | 40k | LMP (50k>25k) | LMNP si on retient 25k+40k=65k (50k<65k) |
| 7 | Non-résident | 120k | 0 | 0 | LMP | LMP |
| 8 | Non-résident | 60k | 70k (BNC FR) | 0 | LMNP (60k<70k) | LMNP |
Ce qu’on voit :
- La réforme vise surtout le cas 1 : non-résidents “aisés à l’étranger” qui basculaient LMP par défaut.
- Les cas pays tiers dépendent énormément de la notion “impôt équivalent IR” + preuves.
Simulations “prélèvements sociaux” : Européens vs non-Européens
Ici, ce n’est pas l’article 12 quindecies : c’est la règle “CSG/CRDS ou pas” selon l’affiliation à un régime de sécu.
Si le client est affilié à la sécu d’un pays UE/EEE/Suisse (et UK), autre que la France
il est exonéré de CSG/CRDS sur les revenus immobiliers/plus-values de source française, mais il reste redevable du prélèvement de solidarité de 7,5%.
Si le client est résident d’un État tiers (hors UE/EEE/Suisse)
Il est redevable des contributions sociales sur revenus immobiliers/plus-values de source FR , et précise (sur les plus-values) que les résidents d’États tiers sont au taux global 17,2%.
Mini-simulation chiffrée (base nette = 10 000 €)
- UE/EEE/CH/UK affilié : 10 000 × 7,5% = 750 €
- État tiers : 10 000 × 17,2% = 1 720 €
6 cas pratiques “avant / après”
Cas 1 — Expat en Espagne (UE) salarié, 1 meublé en France
- Résidence fiscale : Espagne
- Recettes meublées FR : 35 000 €
- Autres revenus imposables en France : 0 €
- Salaire Espagne : 80 000 € (imposé en Espagne)
Avant : LMP (35k > 23k et 35k > 0)
Après : LMNP (35k ne dépasse pas 80k, car revenus étrangers “équivalent IR”).
Effet typique visé par la réforme.
Cas 2 — Expat au Portugal (UE) retraité, bonne renta meublée
- Résidence fiscale : Portugal
- Recettes meublées FR : 45 000 €
- Pension Portugal : 20 000 € (imposée au Portugal)
Avant : LMP (45k > 23k et > 0)
Après : LMP (45k > 20k).
La réforme ne “bloque” pas le LMP : elle évite surtout le LMP automatique quand on a de gros revenus à l’étranger.
Cas 3 — Résident fiscal en France (donc hors champ 12 quindecies)
- Résidence fiscale : France
- Recettes meublées : 40 000 €
- Salaires France : 60 000 €
Avant : LMNP (40k > 23k mais 40k < 60k)
Après : inchangé (la dérogation vise “lorsque le contribuable n’a pas sa résidence fiscale en France”).
Cas 4 — Expat aux USA (hors UE), gros salaire, petit meublé en France
- Résidence fiscale : USA
- Recettes meublées FR : 30 000 €
- Salaire USA : 120 000 € (imposé aux USA)
Avant : LMP (30k > 23k et > 0)
Après : LMNP si l’impôt US est regardé comme “équivalent IR” (logique attendue), et si tu peux le justifier (tax return, avis, etc.).
Hors UE, ça marche pareil si tu coches la case “impôt équivalent” + preuves.
Cas 5 — Expat à Dubaï / pays sans IR (hors UE), meublé rentable en France
- Résidence fiscale : État sans impôt sur le revenu (ou impôt non comparable)
- Recettes meublées FR : 60 000 €
- Revenus étrangers : 200 000 €… mais pas “IR équivalent”
Avant : LMP (60k > 23k et > 0)
Après : risque de rester LMP, car les revenus étrangers ne “comptent” que s’ils sont soumis à un impôt équivalent à l’IR dans l’État de résidence.
Cas “zone grise” : c’est là que la notion d’“équivalent IR” devient décisive.
Cas 6 — Couple non-résident : l’un gagne à l’étranger, l’autre rien
- Résidence fiscale : Italie (UE)
- Recettes meublées FR : 50 000 €
- Revenus d’activité Italie (conjoint A) : 70 000 €
- Conjoint B : 0 €
Avant : LMP (50k > 23k et > 0)
Après : LMNP (50k < 70k) si les revenus du foyer pris en compte incluent bien ce revenu étranger “équivalent IR” (c’est l’esprit du texte).
En savoir plus
“LMNP : pourquoi le modèle historique est en train de basculer”
https://www.maformationimmo.fr/lmnp-pourquoi-le-modele-historique-est-en-train-de-basculer/
Budget 2026 : fin programmée de l’amortissement LMNP”
https://www.maformationimmo.fr/budget-2026-fin-programmee-de-lamortissement-lmnp/
“Budget 2026 : vers la fin progressive du régime LMNP tel qu’on le connaît”
https://www.maformationimmo.fr/budget-2026-vers-la-fin-progressive-du-regime-lmnp-tel-quon-le-connait/
“Bilan réglementation Loi Le Meur : le grand tournant de la location meublée”
https://www.maformationimmo.fr/bilan-reglementation-loi-le-meur-le-grand-tournant-de-la-location-meublee-en-2025/
“La loi Le Meur : ses enjeux, ses mesures clés”
https://www.maformationimmo.fr/la-loi-le-meur-ses-enjeux-ses-mesures-cles/
“Interview : Vers la fin du LMNP ? (analyse d’Ali Derlet)”
https://www.maformationimmo.fr/interview-vers-la-fin-du-lmnp-que-reste-t-il-du-locatif-meuble-lanalyse-dali-derlet/
Liens officiels
“Impots.gouv – Non-résident : location meublée, obligations fiscales”
https://www.impots.gouv.fr/international-particulier/questions/je-loue-un-bien-meuble-quelles-sont-mes-obligations-fiscales
“Texte de référence – Prélèvements sociaux des non-résidents (exonération CSG/CRDS UE/EEE/Suisse, 7,5%)”
https://www.impots.gouv.fr/international-particulier/questions/je-suis-non-resident-suis-je-redevable-des-contributions
“BOFiP – Plus-values immobilières des non-résidents : prélèvement de solidarité 7,5%”
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/7508-PGP.html/identifiant%3DBOI-RFPI-PVINR-20-20-20220629
“Service-public – Prélèvements sociaux sur revenus du patrimoine (cas non-résidents)”
https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2329
“Sénat – Dossier législatif Budget 2026 (suivi officiel)”
https://www.senat.fr/dossier-legislatif/pjlf2026.html
