Depuis plusieurs semaines, la fin annoncée du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) fait l’effet d’un séisme dans le monde de l’investissement immobilier. Ce dispositif, qui a longtemps incarné un compromis idéal entre souplesse, rendement et avantage fiscal, pourrait bien tirer sa révérence, marquant un tournant majeur dans la politique du logement en France.
Pour éclairer les enjeux de cette évolution, MaFormationImmo a interviewé Ali Derlet, conseiller en gestion de patrimoine, dont les analyses sur LinkedIn ont suscité un large écho parmi les professionnels du secteur.
Dans cette interview exclusive, il décrypte les motivations du gouvernement, les conséquences pour les investisseurs, et les nouveaux horizons d’investissement qui s’ouvrent dans un paysage fiscal en recomposition.
1. Le gouvernement semble acter la fin du statut LMNP. Selon vous, quelles sont les motivations réelles derrière cette décision ?
S’agit-il d’un simple ajustement fiscal, ou d’un changement profond de modèle dans la gestion du parc locatif privé ?
Il ne s’agit pas simplement d’un ajustement fiscal.
Je pense que le gouvernement cherche à rééquilibrer le marché locatif en réduisant l’attractivité de la location meublée touristique qui est potentiellement perçue comme trop avantageuse et qui a pénalisé la location classique et l’accession à la propriété.
Le LMNP a longtemps été un outil d’investissement et de diversification patrimoniale or maintenant il apparaît souvent comme la première volonté d’investissement en immobilier auprès des investisseurs.
Aujourd’hui, il est perçu comme une niche fiscale importante par l’état à mes yeux et dans cette quête perpétuelle de fonds auprès des contribuables, elle apparaît comme un dispositif à limiter plutôt qu’un moteur de création d’offre.
2. Le LMNP a longtemps été perçu comme un compromis entre souplesse et rentabilité. Quels seront, selon vous, les impacts immédiats pour les investisseurs déjà en place ? Faut-il craindre une remise en cause rétroactive des avantages existants ?
À mon sens, de nombreux investisseurs ne pourront plus profiter du régime micro ou bien certaines personnes étant à la limite vont devoir être extrêmement vigilant quant à leur tarification et donc ne pas s’aligner par exemple aux hausses de prix qui peuvent avoir lieu avec l’inflation.
De plus, le passage au régime de frais réels est certainement plus technique et contraignant au moins d’un point de vue administratif. Les personnes concernées par ces évolutions vont donc devoir être plus méthodique dans leur gestion.
D’un point de vue rentabilité, cela sera vraiment du cas par cas car il arrive également que les frais réels soient plus avantageux que le régime micro mais en tout cas cela peut amener à reconsidérer sa stratégie, envisager des travaux dans les logements en question par exemple etc.
La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente change cependant profondément la logique du dispositif : c’est un tournant fiscal majeur.
Néanmoins ce dispositif était peut-être une anomalie dès le départ et une requalification de ce système était à prévoir…
Concernant la rétroactivité, je ne pense pas que cela soit possible.
3. Pour les nouveaux investisseurs, quels dispositifs ou stratégies pourraient désormais remplacer le LMNP ? (Pinel rénové, location meublée classique, bail mobilité, SCI, déficit foncier, etc.)
Ces divers changements pourraient avoir des conséquences qui vont au-delà du simple dispositif de la LMNP.
Je ressens auprès de nombreux français un ras le bol général avec l’immobilier en France…
Des rentabilités pas toujours attractives, une fiscalité toujours plus lourde, des revenus pas si passif que cela lorsqu’on traite soi-même la gestion des biens, sans compter les dégradations régulières à la sortie des locataires, les risques de squatteurs qui ne cessent de faire parler et autres éléments en défaveur du propriétaire…
Je pense donc que cela va conduire de nombreuses personnes à se tourner vers d’autres solutions comme les SCPI pour ceux souhaitant rester dans une thématique en lien avec l’immobilier et la perception de revenus complémentaires. Ce véhicule d’investissement propose de nombreux avantages, notamment sur des SCPI européennes qui permettent d’alléger la fiscalité et offre des revenus entièrement passifs cette fois.
4. Au-delà de l’aspect fiscal, ce tournant ne traduit-il pas aussi une volonté politique de repenser la place du bailleur privé dans la politique du logement ? Comment interprétez-vous cette évolution à long terme ?
Si, clairement ! Comme je l’ai évoqué dans mes précédentes réponses, il y a clairement une volonté de repenser le rôle du bailleur privé.
Le législateur veut reprendre la main sur le logement en France et recentrer l’offre sur la résidence principale. De nombreuses zones sont confrontées à des difficultés à ce sujet.
Le message est le suivant : “Le logement doit redevenir une fonction sociale, pas un produit d’investissement fiscalement avantageux.”
Or cela s’avère être contradictoire avec la perception de nombreux citoyens qui perçoivent l’investissement immobilier comme moyen de se constituer une retraite…
Pour ce qui est de l’interprétation à long-terme, pendant près de 20 ans, l’état s’est reposé sur l’investissement locatif privé à travers la mise en place de plusieurs dispositifs comme le Pinel, Censi-Bouvard, Scellier etc.
L’État externalisait une partie de la production et de la gestion de logements vers les investisseurs particuliers, en les incitant fiscalement.
Aujourd’hui, il se rend compte des limites de ce modèle :
– Forte augmentation du nombre de locations touristiques type Airbnb.
– Raréfaction du logement disponible à long terme et difficulté d’accès.
– Tensions sociales sur le logement.
À long terme, cela traduit une volonté de recentralisation du logement comme bien social, et non plus comme produit de placement.
Maintenant entre la volonté et la mise en pratique, il y a un fossé conséquent…
5. Enfin, quel conseil donneriez-vous aujourd’hui à un investisseur qui souhaite continuer à investir dans le locatif meublé malgré ce nouveau contexte ?Quelle approche ou structuration privilégier ? Seriez-vous d’accord pour y participer ?
Il n’y a pas de réponse universelle à cela puisque chaque stratégie dépend de l’objectif de la personne, de son horizon de placement, des contraintes qu’il subit etc.
en revanche, la certitude que j’ai c’est qu’il ne faut pas baisser les bras et fuir l’investissement mais plutôt s’adapter comme on l’a toujours fait. Des changements il y en a eu et il y en aura encore.
Le locatif meublé n’est pas mort, mais il change de visage et nécessite une vigilance accrue.
– Analysez la rentabilité net d’impôt, plus que jamais.
– Privilégiez une stratégie accès dès le départ sur les frais réels.
– Sécurisez votre stratégie juridique (indivision, SCI, SARL de famille selon les cas).
– Étudier votre marché et concentrez-vous sur les zones de forte demande locative stable (étudiants, mobilité professionnelle, seniors…)
Et surtout, gardez une vision patrimoniale long terme : la fiscalité change, mais les fondamentaux de la pierre restent immuables.
Lien linkedin : https://www.linkedin.com/in/ali-derlet-607298205/
