Avec la montée en puissance des plateformes de location de courte durée comme Airbnb, les tensions se multiplient dans les immeubles collectifs. Nuisances, rotation élevée des locataires, perte du caractère résidentiel… Face à ces dérives, certaines copropriétés cherchent à interdire purement et simplement les meublés touristiques. La loi dite « anti-Airbnb » Le Meur, entrée en vigueur fin 2024, entend faciliter ces restrictions. Mais dans les faits, peut-on réellement bloquer un propriétaire souhaitant louer son logement en courte durée ? La réponse est plus nuancée qu’il n’y paraît.
Une nouvelle majorité de vote, mais un champ d’application restreint
Depuis le 19 novembre 2024, la loi Le Meur permet aux copropriétés de modifier leur règlement à la majorité des deux tiers afin d’interdire la location de meublés de tourisme. Cette disposition marque une rupture avec le droit antérieur qui exigeait l’unanimité — une barre quasi inatteignable dans les faits.
Cependant, cette majorité simplifiée ne s’applique que si l’immeuble est à usage d’habitation exclusive. Autrement dit, dès qu’un commerce, un cabinet médical ou toute autre activité non résidentielle occupe un lot, la règle de l’unanimité continue de s’appliquer. Cette nuance, peu connue du grand public, limite considérablement la portée du texte, notamment dans les grandes villes où les immeubles mixtes sont la norme.
Des freins supplémentaires pour les résidences principales
Autre limite importante : la protection accordée aux résidences principales. Si un propriétaire vit au moins huit mois par an dans son logement, il conserve le droit d’en faire un usage touristique ponctuel, et ce même si l’assemblée générale vote une interdiction. Cela vise à préserver une certaine souplesse pour les occupants permanents, tout en ciblant principalement les propriétaires multipropriétaires ou les investisseurs dont l’activité est purement locative.
Ainsi, un copropriétaire qui réside à l’année dans l’appartement qu’il propose ponctuellement sur Airbnb ne peut être empêché de louer son bien, sauf à obtenir l’unanimité — ce qui reste juridiquement possible, mais pratiquement très difficile.
Le rôle central du règlement de copropriété
La capacité à interdire la location saisonnière repose donc avant tout sur le contenu du règlement de copropriété. Pour qu’une résolution soit juridiquement recevable, il est indispensable que le règlement précise la destination de l’immeuble et autorise la modification à la majorité des deux tiers, le cas échéant. De nombreuses copropriétés anciennes ne comportent pas de clause d’habitation exclusive, ce qui rend inopérante la procédure allégée introduite par la loi.
De plus, la jurisprudence rappelle régulièrement que toute décision prise en contradiction avec le règlement en vigueur peut être annulée par le juge. Il est donc fortement recommandé aux syndicats de copropriétaires de procéder à un audit juridique avant d’introduire une telle résolution à l’ordre du jour.
De nouveaux contentieux en perspective
Malgré son ambition de simplifier la vie des copropriétaires, la loi Le Meur ouvre une brèche dans laquelle les litiges risquent de se multiplier. Une résolution votée sans respect du régime de majorité applicable, ou dans un immeuble mixte, pourra facilement être contestée devant le tribunal judiciaire. De même, la ligne entre résidence principale et secondaire peut prêter à débat, surtout si le propriétaire n’y est que partiellement domicilié.
Les professionnels de l’immobilier, notamment les syndics et les avocats spécialisés, recommandent une extrême prudence dans l’application locale de la loi. Une démarche mal encadrée peut générer de lourds frais de justice, voire des divisions durables au sein de la copropriété.
Quelle stratégie pour les bailleurs ?
Pour les propriétaires qui louent via Airbnb, cette nouvelle donne implique d’être vigilants lors des convocations aux assemblées générales et de bien s’informer sur les règles de majorité applicables à leur immeuble. En cas de doute, il est fortement conseillé de consulter un avocat ou le syndic afin d’anticiper d’éventuelles restrictions. L’interdiction de location saisonnière, si elle est votée et valide, doit impérativement être inscrite au règlement de copropriété pour être opposable.
Les bailleurs peuvent aussi envisager d’adapter leur stratégie locative : opter pour de la location meublée classique (bail mobilité ou bail meublé d’un an) peut s’avérer moins risqué juridiquement tout en restant rentable, notamment dans les zones tendues.
À retenir :
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La loi Le Meur permet d’interdire la location touristique à la majorité des deux tiers uniquement dans les immeubles à usage d’habitation exclusive.
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Les résidences principales sont protégées, sauf vote à l’unanimité.
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Le contenu du règlement de copropriété reste central dans la validité de l’interdiction.
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Une mauvaise application peut entraîner des contentieux coûteux.
