La Note de conjoncture d’octobre 2024 dessine le portrait d’un marché immobilier français en phase de réajustement, marqué par une baisse généralisée des prix et un volume de transactions en repli, mais avec des signes de stabilisation à moyen terme. L’accent mis sur la performance énergétique des logements souligne une transformation progressive de la valeur immobilière basée sur la durabilité, tandis que le crédit et les politiques d’accession influencent fortement l’évolution des ventes, notamment pour les jeunes ménages.
1. Volume de Transactions : un repli marqué mais une stabilisation potentielle
Le volume cumulé des transactions sur les logements anciens en France métropolitaine a atteint 780 000 ventes à la fin août 2024, représentant une baisse annuelle significative de 18,1 % par rapport à l’année précédente?. Ce chiffre marque une forte diminution, le volume ayant culminé à 1,2 million en août 2021. Le rapport indique toutefois un ralentissement de cette chute avec une projection de clôture de l’année à légèrement au-dessus de 700 000 transactions, le niveau le plus bas depuis mai 2015. Cette tendance reflète un marché en fin de cycle baissier, après deux ans de chute brutale, avec un léger regain d’optimisme en raison des récentes décisions de la Banque centrale européenne (BCE) de réduire ses taux directeurs?
2. Baisse des Prix : un ralentissement Anticipé
La baisse des prix des logements anciens est généralisée en France, mais le rythme de cette baisse semble se ralentir. À l’échelle nationale, les prix ont diminué de 5 % entre le deuxième trimestre 2023 et le deuxième trimestre 2024, tant pour lesmaisons que pour les appartements. En Île-de-France, la baisse est plus prononcée avec une chute de 7,2 %, les maisons subissant une baisse de 8 % et les appartements de 6,7 %. En province, la baisse est modérée à 4,3 %?.
Les projections jusqu’à fin novembre 2024 anticipent une atténuation de la baisse annuelle, avec un recul de 2,6 % à l’échelle nationale, plus marqué pour les appartements (-2,2 %) que pour les maisons (-2,9 %). L’Île-de-France reste la région la plus affectée, avec des prévisions indiquant une baisse des prix des appartements de 3,9 %, notamment à Paris où la stabilisation est attendue autour de 9 430 €/m² en novembre?
3. Crédit Immobilier : une reprise graduelle
Le marché du crédit immobilier montre une reprise. La production de nouveaux crédits immobiliers, hors renégociations, est en hausse avec une moyenne de 9,3 milliards d’euros en août 2024, après un creux à 6,9 milliards d’euros en mars de la même année. Les taux d’intérêt des nouveaux crédits, en baisse continue, sont revenus à 3,59 % en août, soit légèrement en dessous du taux de 3,62 % observé un an auparavant?. Cette évolution positive pourrait encourager une demande renouvelée dans le secteur immobilier, bien que les primo-accédants restent confrontés à des restrictions, d’où l’extension prévue du Prêt à Taux Zéro (PTZ) à l’ensemble du territoire pour soutenir cette catégorie de consommateurs.
4. Comportement des vendeurs : une dominance des séniors
Un changement notable dans la démographie des vendeurs est observé, avec une part accrue des transactions réalisées par des seniors. En effet, 56 % des ventes au deuxième trimestre 2024 ont été effectuées par des personnes de 50 ans et plus, marquant une hausse de 4 points par rapport à 2023. Cette évolution peut s’expliquer par un vieillissement de la population et une possible volonté des seniors de monétiser leur patrimoine immobilier. En parallèle, la part des jeunes vendeurs (30-39 ans) a diminué, indiquant potentiellement un accès difficile au marché pour les primo-accédants, exacerbée par les conditions restrictives de crédit?.
5. Impact de la Performance Énergétique : différenciation croissante
L’étiquette énergétique (DPE) des biens immobiliers continue d’avoir un impact significatif sur leurs prix de vente. Les logements économes en énergie (classes A et B) se valorisent mieux, avec des hausses de prix notables : par exemple, une maison avec une étiquette A ou B peut voir une plus-value allant jusqu’à 18 % en Occitanie, contre une variation de +6 % dans la Grande Couronne de l’Île-de-France. À l’inverse, les logements énergivores (classes F et G) sont confrontés à une dépréciation accrue, en particulier pour les appartements dans certaines régions comme la Nouvelle-Aquitaine, où la moins-value peut atteindre -15 %?.
6. Marché du Neuf : des perspectives Sombres
Le secteur des logements neufs enregistre des indicateurs préoccupants, avec une diminution importante des ventes (-11,9 % au deuxième trimestre 2024) et des mises en vente (-35,7 %). La fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024 est également mentionnée, sans indication de remplacement, ce qui pourrait accentuer la crise dans le neuf. Cette baisse du neuf pourrait peser sur l’offre disponible, particulièrement pour les logements économes en énergie, habituellement plus représentés dans le neuf que dans l’ancien?
7. Perspectives pour les mois à Venir
Le rapport note une reprise modeste de la confiance des ménages, malgré une situation budgétaire contrainte et des incertitudes économiques. La stabilisation des prix pourrait inciter certains acheteurs et vendeurs à réintégrer le marché, tandis que la réévaluation des conditions de crédit par la BCE offre un soutien potentiel. Néanmoins, le marché reste sensible aux politiques budgétaires et aux décisions de financement, notamment en ce qui concerne le PTZ et la réponse au vieillissement du parc immobilier énergétique.
plus d’infos sur la note de conjoncture des notaires d’octobre 2024 : https://www.calameo.com/read/0051251988f9bca931d79
mots clés : Marché immobilier, Immobilier, Conjoncture économique, Secteur immobilier, Évolution des prix, Volumes de transactions, Crédit immobilier, Taux d’intérêt, Inflation, Pouvoir d’achat, Notaires de France
