CA Reims, 18 mars 2025 — L’agence E. (A.) perd son recours pour défaut de formalisme
Contexte : un mandat de vente exclusif non conforme
En décembre 2019, un couple confie à la société A., exploitant l’enseigne E., un mandat exclusif pour vendre leur bien à [Localité], en copropriété. Un compromis est signé en juin 2020, suivi de l’acte authentique en juin 2021. L’agence réclame alors ses honoraires (11 000 € TTC), mais les vendeurs contestent leur exigibilité, évoquant plusieurs irrégularités dans la rédaction du mandat.
Une double erreur de forme : mentions non apparentes et défaut de remise
La cour confirme la décision du tribunal judiciaire de Reims (janvier 2024) en déclarant le mandat nul, pour deux motifs :
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Les clauses d’exclusivité et pénale n’étaient pas en caractères très apparents, comme l’exige le décret du 20 juillet 1972. Elles étaient noyées dans le texte, sans gras, majuscules, encadré ni mise en forme spécifique.
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La copie du mandat, le formulaire de rétractation et la demande d’exécution immédiate n’ont pas été correctement remis aux mandants. Pire, ces documents portaient une date antérieure à la signature du mandat, ce qui révèle une incohérence évidente.
Conséquences : aucune commission possible pour l’agence
La cour rappelle un principe fondamental :
“Un agent immobilier dont le mandat est nul ne peut percevoir aucune rémunération.”
L’agence A. est donc :
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déboutée de toutes ses demandes de paiement,
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condamnée à rembourser les 11 000 € séquestrés chez le notaire,
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condamnée à verser 3 000 € au titre des frais irrépétibles,
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et supporte les dépens de l’appel.
Rappel juridique : le formalisme des mandats n’est pas une option
L’article 78 du décret de 1972 impose que les clauses sensibles (exclusivité, pénale, honoraires) soient mentionnées en caractères très apparents. Cela signifie concrètement :
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des majuscules,
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du gras,
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une taille de police supérieure,
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ou un encadré distinct.
À défaut, le mandat est nul de plein droit. Et la jurisprudence confirme désormais que cette nullité est systématiquement retenue en cas de non-conformité.
Nos 3 conseils pour sécuriser vos mandats en 2025
1. Soignez la mise en forme de vos clauses sensibles.
Les mentions d’exclusivité, de clause pénale et de rémunération doivent être parfaitement visibles : utilisez le gras, les MAJUSCULES, des encadrés, voire une police plus grande. Il ne suffit pas que la clause soit présente : elle doit sauter aux yeux.
2. Remettez systématiquement tous les documents au client, avec preuve.
Copie du mandat, formulaire de rétractation, demande d’exécution immédiate… Ces pièces doivent être datées, signées et remises le jour même. Privilégiez les signatures électroniques horodatées ou les attestations de remise signées à la main.
3. Vérifiez (ou refaites) vos modèles de mandat avec un juriste.
Même si vous utilisez un modèle d’un réseau ou logiciel réputé, rien ne vous garantit sa conformité actuelle. Faites-le auditer, ou créez une version 2025 conforme à la jurisprudence récente. Cela peut vous éviter de perdre plusieurs milliers d’euros de commission.
Ce qu’il faut retenir pour les professionnels de l’immobilier
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Un mandat non conforme = mandat nul = zéro commission.
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Les clauses d’exclusivité, pénale, ou de rémunération doivent ressortir visuellement (gras, encadré, majuscules).
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Tout document contractuel doit être remis aux mandants avec preuve à l’appui (copie signée, accusé de réception).
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Même une remise d’honoraires ne sauvera pas un mandat nul.
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Il est impératif de revoir ses modèles de mandat avec un regard juridique rigoureux.
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