L’agence immobilière est avant tout un intermédiaire chargé de mettre en relation acheteurs et vendeurs. Mais lorsqu’elle est lui-même propriétaire d’un bien, peut-elle le vendre via son agence et percevoir une commission ?
L’arrêt de la Cour d’appel de Chambéry du 12 mars 2024 (RG n° 21/01682) apporte un éclairage crucial sur cette question en confirmant qu’une agence immobilière ne peut percevoir de commission sur la vente d’un bien qu’elle détient en propre. Décryptons ensemble les règles applicables et leurs implications pour les professionnels du secteur.
1. Une agence immobilière peut-elle vendre un bien dont elle est propriétaire via son agence ?
Oui, une agence immobilière peut vendre un bien personnel, mais elle doit respecter plusieurs obligations pour éviter un conflit d’intérêts et assurer une transparence totale.
Obligation de transparence : L’agence immobilière doit clairement informer les acheteurs qu’il est le propriétaire du bien.
Pas d’intermédiaire = pas de commission : Selon la loi Hoguet (n° 70-9 du 2 janvier 1970), un agent ne peut percevoir de commission que lorsqu’il agit en tant qu’intermédiaire pour la vente d’un bien appartenant à autrui.
Mention obligatoire dans tous les documents : L’agence doit préciser sa qualité de propriétaire dans l’annonce immobilière, le mandat de vente et l’acte notarié.
Jurisprudence clé : L’arrêt de la Cour d’appel de Chambéry du 12 mars 2024 confirme que la perception d’une commission n’est possible que pour la vente de biens appartenant à des tiers et non pour un bien personnel détenu par l’agent.
2. Vente d’un bien personnel et perception d’une commission : que dit la loi ?
L’article 6 de la loi Hoguet impose une règle stricte :
Une agence immobilière ne peut percevoir une commission que si un mandat écrit existe pour la vente d’un bien appartenant à un tiers.
Lorsqu’une agence immobilière vend son propre bien, il n’agit pas en tant qu’intermédiaire et ne peut donc pas prétendre à une commission.
Arrêt de la Cour d’appel de Chambéry du 12 mars 2024 : application de la loi Hoguet
Dans cette affaire, une société immobilière réclamait le paiement de commissions sur la vente de terrains qu’elle possédait en propre. La Cour a rejeté cette demande en retenant que :
Un agent immobilier ou une agence ne peut réclamer de commission lorsqu’il est propriétaire du bien vendu. La loi Hoguet s’applique uniquement aux opérations portant sur les biens d’autrui. L’absence de mandat écrit rend toute réclamation de commission invalide.
Conclusion de la Cour : Si un agent immobilier (l’enttié) vend un bien qui lui appartient, il ne peut pas facturer de frais d’intermédiation, car il ne joue pas le rôle d’agent mais de vendeur.
3. L’agent immobilier peut-il contourner cette interdiction en créant une société ?
Certains agents immobiliers pensent pouvoir contourner l’interdiction en détournant la propriété du bien via une société (SCI, SARL, SAS, etc.). Mais cela ne change rien sur le plan juridique.
Si l’agent détient directement ou indirectement des parts majoritaires dans une société immobilière propriétaire du bien, il doit toujours signaler son lien avec cette société.
Le principe de transparence s’applique : l’acheteur doit être informé que l’agent est propriétaire total ou partiel du bien vendu.
L’interdiction de percevoir une commission reste valable si l’agent est actionnaire principal ou gérant de la société vendeuse.
Jurisprudence : Plusieurs décisions de justice ont confirmé que la dissimulation du lien entre l’agent immobilier et le bien vendu peut entraîner des sanctions (nullité de la vente, remboursement des commissions perçues, voire sanctions pénales en cas de fraude).
4. Quelles sont les sanctions en cas de non-respect de ces règles ?
Un agent immobilier qui tente de se rémunérer sur la vente d’un bien personnel via son agence s’expose à plusieurs risques :
Sanctions civiles : L’acheteur peut demander l’annulation de la vente pour vice du consentement (article 1130 du Code civil).
Sanctions pénales : En cas de manquement grave (fausse déclaration, dissimulation d’informations), l’agent peut être poursuivi pour pratiques commerciales trompeuses (jusqu’à 7 500 € d’amende et 6 mois de prison).
Jurisprudence récente : La Cour d’appel de Chambéry du 12 mars 2024 a refusé de reconnaître un mandat implicite, expliquant que seul un mandat écrit pouvait justifier une commission.
5. Comment vendre un bien personnel en toute légalité ?
Un agent immobilier souhaitant vendre un bien personnel doit respecter plusieurs bonnes pratiques :
Mentionner sa qualité de propriétaire sur tous les documents contractuels (mandat, compromis de vente, acte notarié).
Ne pas se verser de commission, sauf si la vente est réalisée via une autre agence.
Si possible, confier la vente à une autre agence pour éviter toute suspicion de conflit d’intérêts.
Faire appel à un notaire pour garantir une transparence maximale.
Solution recommandée :
Confier la vente à un confrère ou à une autre agence immobilière, qui pourra agir en tant qu’intermédiaire et percevoir une commission légale.
Si l’agent veut vendre lui-même, il doit s’abstenir de se rémunérer sur la transaction.
6. A ne pas confondre entre un bien personnel détenu par un agent immobilier mais qui sera vendu par son agence immobilière ?
Oui, si l’agence immobilière (personne morale) vend un bien appartenant personnellement à son dirigeant ou à un associé, elle peut en principe percevoir une commission, sous certaines conditions.
L’agence immobilière est une personne morale distincte
Une agence immobilière exploitée sous forme de SARL, SAS, ou autre société est une entité juridique distincte de ses associés ou dirigeants.
Si un bien appartient au dirigeant à titre personnel, l’agence agit alors comme un tiers et peut légalement percevoir une commission, sous réserve de respecter les obligations légales.
Conditions à respecter pour percevoir une commission
Pour que la commission soit légale, il faut :
Un mandat de vente écrit signé par le propriétaire (le dirigeant de l’agence, en tant que personne physique).
Une transparence totale vis-à-vis de l’acheteur, mentionnant clairement le lien entre le propriétaire et l’agence.
Un prix et des honoraires conformes au marché, pour éviter toute suspicion d’auto-enrichissement déguisé.
Attention : le risque de conflit d’intérêts
- Si l’agence pratique des conditions avantageuses pour son dirigeant (ex. : commission excessive, vente sous-évaluée), cela pourrait être contesté juridiquement.
- Il faut éviter toute pratique assimilable à un abus de droit ou une pratique commerciale trompeuse.
Jurisprudence et précautions
Des décisions de justice ont confirmé que :
- Tant que l’agence joue pleinement son rôle d’intermédiaire et respecte la loi Hoguet, elle peut percevoir une commission.
- Mais si l’acheteur n’a pas été informé de la relation entre le vendeur et l’agence, cela peut entraîner la nullité de la transaction ou des sanctions.
Conclusion : Peut-on percevoir une commission dans ce cas ?
OUI, si l’agence agit avec un mandat écrit et en toute transparence.
NON, si elle dissimule le lien entre le vendeur et l’agence ou tente d’échapper aux règles déontologiques.
Meilleure pratique : Faire appel à une autre agence immobilière pour éviter tout conflit d’intérêts et garantir une transaction sécurisée.
6. Conclusion : un cadre juridique strict pour éviter les abus
Ce qu’il faut retenir :
Un agent immobilier peut vendre un bien personnel, mais il doit respecter des règles de transparence strictes.
Il ne peut pas percevoir de commission sur cette transaction, car il ne joue pas le rôle d’intermédiaire.
Toute tentative de dissimulation de propriété peut être sanctionnée (nullité de la vente, sanctions civiles et pénales).
Pour éviter tout litige, la meilleure solution reste de confier la vente à une autre agence.
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