La garantie des vices cachés est une garantie propre à certains contrats. Garantie par la loi notamment dans le cadre du contrat de vente, l’acquéreur peut agir contre le vendeur, débiteur de cette garantie, sous conditions.
Une question pertinente qui peut imposer un questionnement : un ou des vices cachés découverts avant la vente sont hors de cause pour une telle action en garantie ?
Vices cachés découverts avant la vente : le rôle de l’agent immobilier
La découverte de vices cachés avant la vente d’un bien immobilier soulève de nombreuses questions, notamment en ce qui concerne le rôle de l’agent immobilier.
Le rôle de l’agent immobilier face aux vices cachés
L’agent immobilier a un rôle primordial dans la transaction immobilière. Il est tenu d’une obligation de conseil et d’information envers ses clients, vendeurs comme acquéreurs.
En cas de découverte de vices cachés avant la vente, l’agent immobilier doit :
- Informer immédiatement le vendeur : Il doit informer le vendeur de la découverte de ces vices afin que ce dernier puisse prendre les mesures nécessaires.
- Informer l’acquéreur potentiel : Il doit également informer l’acquéreur potentiel de l’existence de ces vices, de manière transparente et honnête. Cette obligation est essentielle pour éviter tout litige ultérieur.
- Mettre en évidence les conséquences juridiques : L’agent immobilier doit expliquer à ses clients les conséquences juridiques liées à la présence de vices cachés, notamment les risques de poursuites en responsabilité civile.
- Conseiller ses clients : Il doit conseiller ses clients sur les démarches à suivre, qu’il s’agisse de réparer les vices, de négocier une diminution du prix de vente ou de résilier la vente.
Les conséquences pour l’agent immobilier en cas de non-respect de ses obligations
Si l’agent immobilier ne respecte pas ses obligations d’information et de conseil, il peut être tenu responsable des conséquences de la vente. Il peut ainsi être condamné à verser des dommages et intérêts à l’acquéreur lésé.
Les précautions à prendre par l’agent immobilier
Afin d’éviter tout litige, l’agent immobilier doit :
- Réaliser une visite minutieuse du bien : Il doit effectuer une visite approfondie du bien afin de détecter d’éventuels vices apparents.
- Exiger un diagnostic technique global (DTG) : Ce diagnostic permet de mettre en évidence d’éventuels problèmes structurels ou liés à l’installation électrique ou au gaz.
- Informer le vendeur de l’importance de la déclaration sur l’état risque et pollution (ERP) : Cette déclaration permet de mettre en évidence les risques liés au terrain et au sous-sol.
- Rédiger un mandat de vente clair et précis : Le mandat de vente doit préciser les obligations de chacune des parties et les conditions de la vente.
- Conserver tous les documents relatifs à la transaction : Ces documents pourront servir de preuve en cas de litige.
Les conditions de l’action en garantie des vices cachés
La loi donne une définition des vices cachés : “défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.” (article 1641 du code civil)
Plusieurs critères subordonnent la validité d’une telle action :
- Le premier critère est relatif à l’existence d’un vice antérieur à la vente, ou à la conclusion du contrat plus généralement (une location est également intégrée au titre de la garantie des vices cachés)
- Le deuxième critère suppose que le vice soit caché lors de la vente, à l’acquéreur.
- Le troisième critère est celui de l’impact ou la gravité du vice sur la chose objet du contrat, qui soit “la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise…”
Un dernier critère : la prescription de l’action. La loi répute prescrite une action sur un tel fondement dès qu’un délai de deux ans s’est écoulé après avoir découvert le vice. (article 1648 du code civil).
Dans le cas d’un immeuble à construire il est précisé par le même article que le délai de l’action est réduit à un an à compter de la date à laquelle le vendeur est déchargé des vices ou défauts apparents. (il faut ici cumuler le délai prévu à l’article 1642-1 et le présent délai de 1 an).
Plusieurs questions découlent de la nécessité de recueillir ces conditions, la première étant celle de savoir à partir de quand un vice est considéré comme étant antérieur à la vente ? Une autre question relative aux oppositions que peut apporter le vendeur concernant le délai (les juges de la Cour de cassation ont pu refuser une action sur le fondement des vices cachés, car le délai de prescription relative à l’acquisition d’un bien immobilier : 30 ans ou 10 ans si l’acquéreur est de bonne foi, a été atteint).
Désormais et au titre du délai de prescription du code civil de 5 ans, le délai de l’action en garantie des vices cachés se combine avec la prescription de droit commun en ce que l’obligation de garantie du vendeur s’éteint dans les 5 ans après la conclusion de la vente (3e chambre civile, 16 novembre 2005, bulletin 3 n°222)
Un vice caché découvert avant la vente par l’acquéreur est-il impropre à justifier une action en garantie des vices cachés ?
La découverte d’un vice par l’acquéreur rend le vice caché, apparent d’une certaine manière mais surtout empêchera une action sur le fondement de la garantie des vices cachés si le vendeur peut rapporter la preuve qu’au moment de la signature du contrat ou de la remise de la chose (marquant le moment à partir duquel l’acquéreur est responsable de toute dégradation du bien), l’acquéreur avait connaissance d’un tel vice et a tout de même accepté de signer le contrat.
Cependant, le fait que l’acquéreur connaissait l’existence du vice peut ne pas remettre en cause la qualité de défaut caché.
L’appréciation du caractère apparent ou caché du vice se fait au regard des facultés de l’acquéreur, on distingue donc l’acquéreur profane et le professionnel. Ainsi plus ses connaissances sur la chose seront faibles plus le défaut sera considéré par le juge comme caché. En outre, la jurisprudence considère que le profane n’est pas tenu de se faire assister par un professionnel alors que ce dernier aurait pu déceler le vice.
S’agissant de l’acheteur professionnel, la Cour de cassation considère qu’il est présumé pouvoir découvrir les vices affectant la chose (chambre commerciale. 5 février 1985 bulletin 4 n°48), toutefois à la différence de la présomption sur le vendeur, la présomption de l’acquéreur professionnel est simple (il peut donc prouver par tous moyen qu’il ne pût pas connaitre le vice, notamment si les investigations nécessaires pour découvrir un vice induiraient de détruire la chose (chambre commerciale. 15 novembre 1983 bulletin 4 n°311).
Il est également important de noter que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages-intérêts envers l’acheteur (article 1645 du Code civil). En revanche, si le vendeur ignorait les vices de la chose, il n’est tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente, conformément à l’article 1646 du Code civil.
La découverte de vices cachés avant la vente est une situation délicate qui nécessite une gestion rigoureuse de la part de l’agent immobilier. En respectant ses obligations d’information et de conseil, l’agent immobilier peut limiter les risques de litiges et préserver sa réputation professionnelle.
