Contexte du litige
Dans un jugement rendu le 24 janvier 2025, le Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand a partiellement fait droit aux demandes de Mme [I], acquéreuse d’un bien immobilier vendu en 2018 par M. et Mme [E] via l’agence Côte Immo, aujourd’hui Abry Immobilier.
L’affaire portait sur la découverte de graves malfaçons : humidité dans les murs, non-conformité électrique, défauts structurels d’un bâtiment annexe, absence de conformité avec le permis de construire. Mme [I] a demandé l’indemnisation de ces préjudices en mettant en cause les vendeurs, l’agence immobilière et son assureur MMA.
Les points techniques retenus
Garantie des vices cachés : Rejetée. Mme [I] n’a pas apporté la preuve que les vendeurs avaient connaissance effective des vices, notamment liés à l’humidité dans la salle de bain. La clause de non-garantie insérée dans l’acte de vente s’est donc appliquée pleinement, écartant leur responsabilité à ce titre.
Garantie décennale : Retenue contre les vendeurs, qualifiés de « constructeurs » pour avoir eux-mêmes réalisé des travaux majeurs (électricité, annexe). Le tribunal a constaté des malfaçons structurelles dans le garage/atelier et des risques d’électrocution liés à des raccordements non conformes, rendant l’ouvrage impropre à sa destination.
Responsabilité de l’agence immobilière (Abry Immobilier) : Écartée. Le tribunal a jugé que l’agent immobilier ne peut être tenu responsable de malfaçons techniques invisibles à l’œil nu ou relevant de domaines techniques (ex. : normes électriques). Il n’était pas non plus tenu de vérifier la conformité du permis de construire, non versé aux débats.
Focus : La garantie des vices cachés dans l’affaire Abry Immobilier
Rappel juridique
Selon l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de garantir l’acheteur contre les vices cachés de la chose vendue qui :
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la rendent impropre à l’usage auquel on la destine,
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ou diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou en aurait donné un prix moindre, s’il les avait connus.
Cependant, l’article 1643 précise que le vendeur peut s’exonérer de cette garantie en insérant une clause de non-garantie, sauf s’il est prouvé qu’il avait connaissance du vice.
Condamnations prononcées
Les vendeurs ont été condamnés à verser à Mme [I] :
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14 485,35 € pour la démolition du garage et reprise de l’électricité.
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13 898,57 € pour le préjudice de jouissance.
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2 000 € pour le préjudice moral.
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4 000 € au titre des frais irrépétibles.
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Ils sont également condamnés aux dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire.
Trois conseils pratiques pour les professionnels de l’immobilier
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Documentez tout, même l’invisible : Incluez systématiquement tous les diagnostics, y compris ceux non obligatoires mais utiles, pour vous couvrir et informer l’acquéreur.
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Soyez vigilant avec les auto-constructions : Si le vendeur a réalisé lui-même des travaux, attirez l’attention de l’acheteur sur les éventuelles limites de conformité ou d’assurance.
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Formez-vous à la lecture des permis de construire : Même si ce n’est pas votre responsabilité légale, une bonne compréhension des documents d’urbanisme peut vous permettre d’anticiper certaines non-conformités et de conseiller prudemment vos clients.
Ce qu’il faut retenir
Les agents immobiliers ne sont pas systématiquement responsables en cas de malfaçons, à condition que les désordres n’aient pas été visibles ou décelables par un professionnel de l’immobilier.
Les vendeurs auto-constructeurs restent pleinement responsables au titre de la garantie décennale, même après revente du bien.
Une clause de non-garantie des vices cachés est applicable si l’acheteur ne démontre pas que les vendeurs avaient connaissance des désordres.
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