Bail vide ou meublé : le bon contrat dépend de la réalité du logement, pas seulement de la préférence du bailleur. Voici les différences à vérifier avant de sélectionner votre modèle.
Bail vide ou bail meublé : pourquoi la qualification est essentielle
Les locations à usage de résidence principale sont encadrées par la loi du 6 juillet 1989. Les contrats types de logement nu et meublé sont distincts : l’annexe 1 concerne le logement nu et l’annexe 2 le logement meublé.
Le professionnel doit donc partir de la réalité du logement et non du seul choix fiscal du bailleur. Un logement présenté comme meublé doit disposer du mobilier nécessaire permettant au locataire d’y vivre convenablement.
| Point | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Contrat type | Annexe 1 du décret | Annexe 2 du décret |
| Durée de principe | 3 ans pour un bailleur personne physique, 6 ans dans certains cas de bailleur personne morale | 1 an en principe ; règles particulières notamment pour le bail étudiant |
| Dépôt de garantie | Au plus 1 mois de loyer hors charges lorsqu’il est prévu | Au plus 2 mois de loyer hors charges dans le régime meublé classique |
| Mobilier | Pas d’inventaire de mobilier obligatoire au titre d’un meublé | Inventaire et état détaillé du mobilier à joindre |
| Charges | Provisions avec régularisation ou autres modalités prévues par le régime applicable | Possibilité de forfait selon les conditions prévues pour le meublé |
Les nouvelles mentions concernent-elles les deux types de bail ?
Oui. Le décret n° 2026-596 modifie les annexes 1 et 2. Les contrats types nu et meublé sont donc tous les deux concernés par la mention facultative du téléphone portable, la servitude de résidence principale lorsqu’elle s’applique et la nouvelle rédaction de la clause résolutoire, pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026.
La grille pratique pour choisir le modèle
Le logement est réellement équipé
Si le mobilier permet une occupation immédiate conforme aux exigences du meublé, le contrat meublé peut être envisagé.
Le logement est loué vide
Utilisez le contrat type de logement nu et appliquez les règles correspondantes de durée et de dépôt de garantie.
Le locataire est étudiant
Vérifiez les règles spécifiques permettant notamment un bail meublé de neuf mois dans les conditions prévues.
La situation sort du cadre classique
Bail mobilité, location saisonnière ou résidence secondaire : ne forcez pas le contrat type d’habitation principale sur une situation qui relève d’un autre régime.
Cas pédagogique : le propriétaire retire la moitié des meubles
Avant le renouvellement, le gestionnaire vérifie que le logement répond toujours aux critères du meublé et que l’inventaire est cohérent. Si ce n’est plus le cas, il ne se contente pas de conserver l’ancien contrat : il réévalue le régime applicable et sécurise la nouvelle rédaction.
Quel modèle utiliser pour préparer le bail ?
Pour partir du texte réglementaire, ouvrez le contrat type correspondant au logement. Vous pouvez ensuite l’imprimer ou l’enregistrer en PDF depuis votre navigateur.
Contrat type logement nu Contrat type logement meubléMettre à jour ses pratiques sur le nouveau bail locatif
La formation « Le nouveau bail de location » reprend les nouvelles mentions du contrat, les impayés, la clause résolutoire, la servitude de résidence principale et la check-list du gestionnaire.
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Pour aller plus loin
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Sources juridiques vérifiées le 4 septembre 2026 · Ce document ne constitue pas un avis juridique.
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