L’année 2026 ne marquera ni un effondrement brutal du marché immobilier, ni un retour à l’euphorie des années 2017–2021.
Elle constituera en revanche un point de bascule structurel : un marché plus sélectif, plus réglementé, plus exigeant en capital et en compétences.
Sous l’effet combiné de la réglementation énergétique, de la normalisation du crédit, de la pression fiscale et de la raréfaction de l’offre locative, l’immobilier français va opérer une sélection naturelle.
Certains profils d’acteurs sortiront renforcés. D’autres verront leur modèle économique remis en cause, parfois définitivement.
1. Le contexte chiffré du marché immobilier à l’horizon 2026
1.1 Volumes de transactions : une reprise mesurée
Après un point bas observé en 2023–2024, le marché montre des signes de stabilisation.
Selon les Notaires de France, le volume de transactions de logements anciens s’est établi autour de 870 000 ventes sur douze mois glissants fin 2024, contre plus d’un million au pic de 2021.
Les projections publiées par les réseaux d’observation du marché (Notaires, INSEE, bases notariales) convergent vers un volume compris entre 900 000 et 950 000 transactions en 2026, sous réserve d’une stabilité macroéconomique.
Source :
– Notaires de France, Bilan immobilier annuel
https://www.notaires.fr/fr/bilan_immobilier_annuel
1.2 Évolution des prix : fin de la correction, retour à une hausse modérée
L’indice Notaires–INSEE montre que la phase de correction des prix observée entre 2022 et 2024 s’est largement résorbée.
Au premier semestre 2025 :
- les prix des logements anciens progressent légèrement sur un an,
- les maisons résistent mieux que les appartements,
- les écarts territoriaux se creusent.
L’INSEE anticipe pour les années suivantes une évolution nominale modérée, comprise entre +1 % et +3 % par an, avec des disparités fortes selon la qualité énergétique et l’emplacement.
Source :
– INSEE, Indice des prix des logements anciens
https://www.insee.fr/fr/statistiques/8576105
1.3 Un facteur central : la contrainte énergétique
Selon le Ministère de la Transition écologique, la France compte environ 5,2 millions de logements classés F ou G au DPE, dont plus de 40 % dans le parc locatif privé.
À partir de 2025, les logements classés G sont juridiquement interdits à la location.
Cette contrainte va mécaniquement :
- réduire l’offre locative,
- accélérer les ventes contraintes,
- accentuer la décote des biens non rénovés.
Source :
– Ministère de la Transition écologique – Observatoire DPE
https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr
2. Les gagnants de l’immobilier en 2026
2.1 Les investisseurs capables de rénover
Les grands gagnants du marché 2026 seront les investisseurs disposant :
- de capacité financière,
- de compétences techniques,
- et d’une vision long terme.
Les logements classés F ou G continueront d’être décotés à l’achat.
Mais une fois rénovés pour atteindre un DPE C ou D, ils redeviendront pleinement exploitables, tant à la location qu’à la revente.
Les études notariales montrent déjà que l’écart de prix entre un logement classé A/B et un logement classé F/G peut atteindre 15 à 25 %, selon les territoires.
Source :
– Notaires de France, Impact du DPE sur les prix
https://www.notaires.fr/fr/logement-dpe-impact-prix
2.2 Les bailleurs déjà conformes énergétiquement
Les propriétaires de logements performants sur le plan énergétique bénéficieront en 2026 d’un double avantage :
- une rareté croissante de l’offre conforme,
- une demande locative structurellement forte.
Dans un contexte de pénurie locative, ces biens offrent :
- une meilleure sécurité juridique,
- une vacance réduite,
- une stabilité des loyers.
Le DPE devient ainsi un facteur de valeur patrimoniale durable, au même titre que l’emplacement.
2.3 Les professionnels de l’immobilier à forte valeur ajoutée
L’agent immobilier ou le gestionnaire de 2026 ne peut plus se limiter à la mise en relation.
Les professionnels qui tireront leur épingle du jeu seront ceux qui maîtrisent :
- la réglementation énergétique,
- la décence du logement,
- les risques juridiques liés à la location,
- les arbitrages patrimoniaux et fiscaux.
Le marché se contracte en volume, mais augmente en complexité.
La compétence devient un avantage concurrentiel décisif.
2.4 Les territoires intermédiaires bien connectés
Les zones périurbaines et les villes moyennes disposant :
- d’infrastructures de transport,
- de services,
- d’un tissu économique stable,
continuent d’attirer ménages et investisseurs, notamment sous l’effet du télétravail partiel.
Ces territoires combinent prix encore accessibles et potentiel de valorisation.
3. Les perdants de l’immobilier en 2026
3.1 Les bailleurs passifs et les passoires thermiques
Les propriétaires de logements énergivores, sans capacité ou volonté de rénover, seront les principaux perdants.
Les conséquences sont claires :
- impossibilité légale de louer,
- baisse de valeur du bien,
- ventes contraintes dans de mauvaises conditions.
La réglementation énergétique transforme certains biens en actifs juridiquement bloqués.
3.2 L’immobilier ancien dégradé sans solution technique
Certains immeubles anciens, notamment en copropriété, cumulent :
- mauvaise performance énergétique,
- impossibilité de travaux globaux,
- absence de consensus entre copropriétaires.
Ces biens risquent une décote durable, voire une obsolescence progressive sur le marché.
3.3 Les professionnels de l’immobilier non spécialisés
Les intermédiaires reposant uniquement sur :
- le volume,
- les mandats simples,
- une approche commerciale sans expertise réglementaire,
seront fragilisés par la baisse du nombre de transactions et l’augmentation du risque juridique.
3.4 Les territoires sans dynamique économique
Les zones dépourvues d’emplois, de services ou de perspectives démographiques continueront de subir :
- une baisse relative de la demande,
- des délais de vente longs,
- une pression baissière sur les prix réels.
Conclusion
L’immobilier en 2026 ne sera pas un marché en crise, mais un marché transformé.
Les gagnants seront :
- les investisseurs actifs et rénovateurs,
- les bailleurs conformes énergétiquement,
- les professionnels formés et stratèges,
- les territoires connectés et attractifs.
Les perdants seront :
- les détenteurs de passoires thermiques non rénovées,
- les acteurs passifs,
- les modèles économiques fondés sur l’ancien monde de l’immobilier.
Dans ce nouveau cycle, la compétence, l’anticipation réglementaire et la stratégie patrimoniale feront la différence.
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