L’achat d’un bien immobilier n’est pas anodin, car il implique le plus souvent une grosse somme d’argent, laquelle engage l’acheteur sur de nombreuses années. Ce projet peut relever à la fois de l’investissement et du cadre de vie, le choix et donc suffisamment important pour ne pas être pris à la légère. En tant qu’agent immobilier, il est bon de pouvoir renseigner ses clients sur les démarches qu’ils devront accomplir pour pouvoir acheter.
1. Les critères de recherche d’un bien immobilier
On peut chercher un bien immobilier entre particuliers ou via des agences immobilières, de visu ou via des annonces en ligne. Le plus important, c’est que le bien puisse correspondre à l’usage qui lui est destiné. Plusieurs critères sont incontournables pour choisir d’acheter un appartement ou une maison :
- Le prix du bien, à mettre en rapport avec la superficie pour comparer les prix au m²,
- La superficie, en prenant en compte ce que l’on souhaite et ce qui est envisageable,
- La zone, eu égard aux questions de proximité avec le travail, les commerces et les services,
- Le diagnostic immobilier, pour connaître les caractéristiques et les risques liés au bâtiment,
- Le montant des charges de copropriété, s’il s’agit d’un appartement notamment,
- Le montant des impôts locaux, car il est plus ou moins élevé selon la commune,
- Les normes d’urbanisme, lesquelles imposent des normes qu’il faut respecter.
Le vendeur sera obligé de fournir toutes les informations sur son bien avant la signature d’une quelconque promesse de vente, donc il ne faut pas écarter trop vite certaines annonces peu renseignées, car le client peut toujours se rétracter sans frais après avoir pris connaissance de l’ensemble de ces critères.
2. Comment faire une offre d’achat ?
Une offre d’achat doit être adressée au vendeur, de préférence par écrit, en notifiant :
- le prix proposé (identique à l’annonce par sécurité ou en prenant le risque d’un prix inférieur),
- le délai de validité de l’offre (une semaine ou deux le plus souvent).
Si le vendeur accepte l’offre de l’acheteur, ils peuvent passer à l’étape suivante. S’il la refuse, l’acheteur a toujours la possibilité de formuler une contre-proposition ou de chercher un autre bien immobilier.
3. La signature d’une promesse de vente
Pour devenir propriétaire, la promesse de vente n’est pas obligatoire. Mais il est fortement conseillé d’en signer une, car ce document :
- engage le vendeur et l’acheteur,
- sécurise la transaction (en intégrant les termes et les conditions de l’achat).
Il est possible de rédiger cet acte sous seing privé, c’est-à-dire entre le vendeur et l’acheteur sans intermédiaire, ou de solliciter un notaire pour qu’il établisse un acte authentique de vente. Cette seconde option est la plus recommandée.
Voici les informations qui doivent figurer sur une promesse de vente :
- les coordonnées du vendeur et de l’acheteur,
- la localisation du bien immobilier,
- l’historique du bien,
- la description détaillée du bien (avec un plan si possible),
- l’existence de servitudes,
- l’existence d’une éventuelle hypothèque sur le bien,
- les honoraires de l’éventuel intermédiaire et la désignation de son débiteur,
- le prix de vente,
- les modalités de paiement (avec ou sans crédit immobilier),
- la date d’expiration de la promesse de vente,
- la date limite pour signer l’acte de vente définitif,
- des informations sur le droit de rétractation,
- les éventuelles clauses suspensives,
- la date à laquelle le bien devra être disponible.
Il faut ensuite considérer deux délais :
- Le vendeur, l’acheteur ou l’intermédiaire de la vente doit faire enregistrer la promesse de vente par les impôts dans les 10 jours qui suivent sa signature.
- L’acheteur a un délai de rétractation de 10 jours une fois que ce document est signé.
Les promesses de vente sont couramment conditionnées aux clauses suspensives suivantes :
- L’obtention d’un prêt immobilier et de son assurance emprunteur,
- L’obtention d’un permis de construire, le cas échéant.
Remarque : cela coûte cher de renoncer à une vente immobilière après la période de rétractation de 10 jours et sans pouvoir justifier du motif d’une clause suspensive. Dans ce cas, l’indemnité d’immobilisation (le séquestre) pourra être conservée par le vendeur en dédommagement, au lieu d’être soustrait au paiement du bien. Le montant d’un séquestre peut représenter jusqu’à 10 % du prix de vente !
4. La signature de l’acte de vente
- Pour devenir propriétaire d’un bien immobilier, il faut qu’un acte authentique de vente soit établi par un notaire,
- Cet acte de vente peut être établi par deux notaires représentant chacun une des parties, auquel cas ils doivent partager leurs honoraires sans que leur coût n’en soit plus élevé.
- Quand cet acte authentique est signé par les parties, les clés sont remises à l’acheteur en échange du paiement de la vente et des frais de notaire.
Remarque : en l’absence d’une promesse de vente, le notaire remet à l’acheteur un projet d’acte de vente et ce dernier a un délai de réflexion de 10 jours avant de pouvoir signer l’acte authentique de vente.
Le notaire doit enregistrer l’acte authentique de vente signé au service de publicité foncière. Ce n’est qu’une fois que cette démarche est faite que l’acheteur peut récupérer son titre de propriété. Afin que l’acheteur puisse réaliser un certain nombre de démarches avant que cela ne soit fait, le notaire lui remet une attestation de propriété une fois l’acte de vente signé. L’acte authentique doit ensuite être conservé 100 ans par l’office notarial, ce document étant confié aux archives départementales par la suite.
Voici donc les indications que vous pouvez donner à vos clients qui veulent acheter. Pour vos besoins de formation obligatoire agent immobilier et de renouvellement carte T, n’hésitez pas à consulter nos offres de formation immobilier en ligne !
