Contexte
Une vente ne peut avoir lieu qu’avec l’accord de tous les co-indivisaires. Si le notaire commet une faute, la responsabilité de l’agent immobilier pourra être engagée, s’il n’a pas vérifié les faits et il pourra perde ses honoraires si la vente n’a pas lieu de son fait.
En d’autres termes, l’agent immobilier doit veiller scrupuleusement à l’observation des conditions de forme de l’acte et à l’accomplissement des formalités subséquentes, tel, notamment, l’enregistrement des promesses unilatérales de vente. La responsabilité de l’agent immobilier ne saurait être effacée par celle du notaire qui a concouru à la réalisation du dommage.
En outre, l’agent immobilier est tenu d’une obligation de conseil en vertu de laquelle il doit recueillir toutes indications sur tout ce qui peut faire obstacle à la vente ou influer sur le consentement des parties, il doit également remplir son devoir de conseil lorsque l’opération lui paraît hasardeuse ou à la validité incertaine.
Solution :
En sa qualité d’intermédiaire professionnel, l’agent immobilier devait s’assurer de la réunion des conditions nécessaires à l’efficacité de l’acte sous-seing privé qu’elle faisait signer.
Il apparaît que l’agent immobilier a nécessairement été informée de la difficulté particulière de ce dossier puisqu’elle a fait signer un mandat de vente faisant référence à une succession.
Ainsi l’agent immobilier a manqué à son obligation de conseil en ne s’assurant pas auprès du notaire dont le nom figurait dans le mandat de vente des 1er et 2 juin 2017 de la qualité des mandants et de leur capacité à engager cette vente.
Il lui appartenait en l’espèce de vérifier si son mandataire était seul propriétaire de l’immeuble ou avait pouvoir d’engager ses co indivisaires, ce qu’elle avait largement le temps de faire eu égard à la date du mandat de vente et celle du compromis de vente.
L’agent immobilier ne justifie pas avoir procédé aux vérifications de cette nature.
Cette faute manifeste de l’agence, dans l’accomplissement de son mandat, est en lien direct avec l’échec de la vente et le préjudice de Mme Y qui n’a pu acquérir l’immeuble qu’elle souhaitait alors même qu’elle n’avait pas été avertie des difficultés risquant de survenir au cours de la cession.
Cour d’appel de Caen, 2ème chambre civile, 30 septembre 2021, n° 19/02579
Faits :
Les consorts X ont conclu le 24 octobre 2015 avec un agent immobilier un mandat de vente sans exclusivité lui offrant une rémunération de 5990 euros à la charge du vendeur ou de l’acquéreur si mandat de recherche.
Le 12 avril 2017, Mme Z Y a conclu avec l’agent immobilier un mandat de recherche lui offrant une rémunération de 4990 euros à la charge de l’acquéreur qui lui avait confié la mission de trouve une maison individuelle avec jardin, proximité Alençon, pour un prix maximum de 100.000 euros.
Mme Y a signé les 1er et 2 juin 2017 un compromis de vente sous condition suspensive avec les consorts X pour l’acquisition d’un immeuble sis commune de Vingt Hanaps (61) pour un montant de 55.000 euros et sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt pour Mme Y.
La réitération de la vente devait avoir lieu au plus tard le 31 août 2017.
La vente ne va pas être réitérée à cette date car les vendeurs ne l’avaient pas informé de l’existence d’une succession en cours.
Il va être proposé à Mme Y de signer une convention d’occupation précaire.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 octobre 2017, Mme Y informait l’agent immobilier qu’elle n’entendait plus donner suite à la vente, celle-ci n’ayant pas été signée malgré ses demandes et ce, de la faute des vendeurs.
En réponse l’agence immobilière indiquait ne pas entendre donner suite à la demande de Mme Y de ne plus acheter l’immeuble.
Convoquée à un rendez-vous devant le notaire en décembre 2017 pour la signature de la vente, Mme Y faisait savoir par son conseil qu’elle n’entendait pas s’y rendre.
Par acte du 25 octobre 2018, l’agent immobilier fait assigner Mme Y aux fins de la voir condamner.
