Le plan pluriannuel de travaux est un document très dense qui expose plusieurs phases. Ledit document intéresse le domaine de la copropriété et traite des projets de rénovation à effectuer et est obligatoire pour tout bâtiment régit par le statut de la copropriété (article 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).
Comme le précise l’article, c’est à l’issue d’une période de quinze années depuis son achèvement que le bâtiment et soumis à l’obligation d’un tel plan. Il est mis en place par “une personne disposant des compétences et des garanties précisées par décret, pouvant différer de celles du tiers mentionné à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation”. La personne en question est un professionnel qualifié, il peut s’agir soit de professionnels d’un bureau d’études techniques (BET), d’un architecte, d’un thermicien ou d’un diagnostiqueur immobilier. De manière plus précise, le professionnel doit pouvoir justifier d’une compétence sur les domaines suivants pour lui et ses employés et justifier d’une assurance responsabilité civile professionnelle et acter de son impartialité dans la réalisation de la mission pour laquelle il est désigné par l’assemblée des copropriétaires (Articles D.731-1 et D731-2 du Code de la construction et de l’habitation).
Il est obligatoire que le plan soit voté en amont par l’assemblée générale des copropriétaires afin d’être arrêté dans ses modalités et prévoir les mesures à réaliser, ladite décision étant votée “à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.”
Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) : Un enjeu majeur pour les agents immobiliers
Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) est devenu un élément incontournable dans la gestion des copropriétés. Il s’agit d’un document qui détaille les travaux à prévoir sur une durée de 10 ans, permettant ainsi une meilleure anticipation des dépenses et une valorisation à long terme de l’immeuble. Pour les agents immobiliers, la maîtrise du PPT est essentielle pour plusieurs raisons.
Pourquoi le PPT est-il important pour les agents immobiliers ?
- Information précise aux acquéreurs : Le PPT est un outil de transparence qui permet aux agents immobiliers de fournir aux acquéreurs potentiels une vision claire de l’état de l’immeuble et des travaux à venir. Cela évite les mauvaises surprises et favorise la confiance.
- Valorisation des biens : Un PPT bien établi, qui prévoit des travaux d’amélioration énergétique ou de mise aux normes, peut valoriser un bien immobilier. Les acquéreurs sont de plus en plus sensibles à ces aspects.
- Argument de vente : Le PPT peut être un argument de vente important, notamment pour les acquéreurs investisseurs qui souhaitent optimiser la rentabilité de leur bien à long terme.
- Limitation des litiges : En informant clairement les acquéreurs sur l’état de l’immeuble et les travaux à venir, l’agent immobilier réduit les risques de litiges futurs.
Les éléments clés du PPT à connaître
- Contenu obligatoire : Le PPT doit contenir un état des lieux de l’immeuble, un diagnostic de performance énergétique, un programme de travaux sur 10 ans, ainsi qu’une estimation des coûts.
- Actualisation régulière : Le PPT doit être actualisé tous les 10 ans pour tenir compte de l’évolution de l’état de l’immeuble et des nouvelles réglementations.
- Vote en assemblée générale : Le PPT est adopté par l’assemblée générale des copropriétaires.
- Disponibilité : Le PPT doit être mis à la disposition de tout acquéreur potentiel.
Le rôle de l’agent immobilier dans la gestion du PPT
- Information : L’agent immobilier doit s’assurer d’avoir une parfaite connaissance du PPT de l’immeuble qu’il propose à la vente ou à la location.
- Transmission : Il doit transmettre le PPT à l’acquéreur potentiel dès le début de la visite.
- Conseils : L’agent immobilier peut conseiller l’acquéreur sur les implications financières des travaux à venir et sur les aides financières possibles.
- Négociation : Le PPT peut être un élément de négociation du prix de vente.
Que contient un Plan Pluriannuel de travaux (PPT) ?
Même si la loi le précise dans l’article 14-2 de la loi de 1965, soit :
1° La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
2° Une estimation du niveau de performance au sens de l’article L. 173-1-1 dudit code que les travaux mentionnés au 1° du présent I permettent d’atteindre ;
3° Une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ;
4° Une proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années.
Cependant, le PPT est déterminé en fonction de plusieurs éléments, ”une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble ainsi que du diagnostic de performance énergétique mentionné à l’article L. 126-31 du code de la construction et de l’habitation et, le cas échéant, à partir du diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1 du même code dès lors que ce dernier a été réalisé“. Le plan est donc à géométrie variable selon ce que précise “l’analyse du bâti et des équipements“, le DPE et le DTG.
Rappel : le DTG est entendu comme un rapport de santé de l’immeuble en copropriété, il recense plusieurs informations : analyse de l’état extérieur des parties et des équipements communs ; état des obligations légales et réglementaires auxquelles est tenu le syndicat des copropriétaires ; présente l’état d’entretien et les améliorations possibles de l’immeuble, que ce soit dans sa dimension technique (travaux nécessaires) ou patrimoniale.
Comment se finance le Plan Pluriannuel de travaux ?
Le financement des travaux concernés par le plan pluriannuel sera assuré sous la responsabilité des copropriétaires (en assemblée) dans le cadre de la constitution d’un fonds de travaux (article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965), il sera désormais alimenté par une cotisation annuelle obligatoire des copropriétaires selon le texte. La cotisation du fonds travaux doit respecter un double plancher minimal : 2,5 % minimum du montant des travaux prévus dans le PPT adopté et 5 % minimum du budget prévisionnel annuel.
Les dispositions de l’Article 171 de la loi Climat entrent en vigueur selon la taille de la copropriété et selon le calendrier suivant :
- Le 1er janvier 2023, pour les syndicats de copropriétaires comprenant plus de 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ;
- Le 1er janvier 2024, pour les syndicats de copropriétaires comprenant 51 à 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ;
- Le 1er janvier 2025, pour les syndicats de copropriétaires comprenant 50 lots ou moins à usage de logements, de bureaux ou de commerces.
Le PPT fait également l’objet d’une information obligatoire à destination des acquéreurs (s’il existe et est voté) telle qu’imposée par l’article L.721-2 du Code de la construction et de l’habitation 6°. Cependant, il faut préciser le calendrier précisé par l’article 171 de la loi Climat et résilience qui prévoit un décalage d’un an par rapport au calendrier relatif à la réforme du PPT.
Le PPT peut-il être contrôlé ?
Le maire, le préfet, ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale a le droit de demander à tout moment au syndic de lui fournir le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) adopté afin de vérifier si les travaux programmés sont suffisants pour assurer la préservation de l’immeuble et la sécurité de ses occupants. Si le syndic ne transmet pas le PPT dans un délai d’un mois à compter de la notification de la demande, le maire, le préfet, ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale peut élaborer ou mettre à jour automatiquement le projet de PPT aux frais du syndicat des copropriétaires. Cette mesure s’applique également si le plan transmis ne spécifie pas les travaux nécessaires pour garantir la sécurité des occupants de l’immeuble. Dès réception du projet de PPT notifié par le maire, le préfet, ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale, le syndic doit convoquer une assemblée générale afin de prendre une décision concernant l’adoption totale ou partielle de ce projet de plan.
