L’obtention du prêt ne suffit pas toujours à rendre fautif l’abandon d’un achat. Dans une promesse unilatérale, la levée d’option est une question distincte. Le tribunal judiciaire de Versailles rejette ici la demande de l’agence, les bénéficiaires n’ayant pas exercé l’option et aucune faute distincte n’étant établie.
Décision étudiée : Tribunal judiciaire de Versailles, 2e chambre, 3 juillet 2026, RG 23/05625
Trois points à retenir
- Une promesse unilatérale laisse au bénéficiaire le choix de lever l’option.
- Un financement obtenu ne suffit pas à rendre la commission automatique.
- Une faute distincte doit être établie pour fonder la demande de l’agence.
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Une promesse unilatérale, puis la séparation du couple
Un mandat exclusif prévoyait 12 000 € d’honoraires à la charge des acquéreurs. Une promesse unilatérale avait ensuite été signée. Malgré l’obtention d’une offre de prêt, les bénéficiaires, qui s’étaient séparés, n’ont pas levé l’option. Une indemnité d’immobilisation de 30 300 € a été conservée par le vendeur dans le cadre du règlement intervenu.
L’agence n’obtient pas l’indemnisation demandée
Le tribunal retient que les bénéficiaires disposaient encore de leur choix et qu’aucune faute distincte n’était démontrée. Il rejette la demande de 12 000 € de dommages-intérêts correspondant à la rémunération espérée, ainsi que la demande subsidiaire de 8 000 € pour perte de chance. L’agence est notamment condamnée à 2 000 € au titre de l’article 700 pour chacun des deux défendeurs. 3 juillet 2026 – Tribunal judiciaire de Versailles – RG n° 23/05625.
L’article 1124 du Code civil définit la promesse unilatérale autour du droit d’opter accordé au bénéficiaire. Consulter l’article 1124. Son fonctionnement ne doit pas être assimilé sans analyse à celui d’une promesse synallagmatique.
Quatre éléments à lire avant de réclamer
| Élément | Vérification |
|---|---|
| Nature de l’avant-contrat | Promesse unilatérale ou engagements réciproques ? |
| Option | Délai, modalités et éventuelle levée effective |
| Financement | Réalisation de la condition et justificatifs |
| Rémunération | Fondement de la demande et événement qui la déclenche |
Ce tableau n’est pas un avis sur un dossier individuel. Il évite une erreur de raisonnement fréquente : partir de « le prêt est accordé » pour arriver immédiatement à « l’agence doit être payée ».
Indemnité d’immobilisation et honoraires : des droits distincts
Le versement d’une somme au vendeur ne crée pas, par lui-même, une créance identique au bénéfice de l’agence. Les bénéficiaires, le vendeur et l’intermédiaire n’ont pas nécessairement les mêmes engagements ni les mêmes fondements de demande.
Exemple fictif : un acquéreur dispose d’une option jusqu’au 30 et reçoit son offre de prêt le 20. Le dossier de l’agence doit encore permettre de savoir si l’option a été levée selon les modalités prévues. Une confirmation bancaire et une levée d’option ne sont pas des documents interchangeables.
Adapter la communication au contrat signé
Lorsqu’un projet s’arrête, l’agence doit commencer par relire l’avant-contrat avec le notaire, puis déterminer les sommes et responsabilités éventuellement en jeu. Une lettre de réclamation fondée uniquement sur le temps passé risque de manquer la question juridique.
La décision ne signifie pas qu’aucun comportement d’un bénéficiaire ne pourrait jamais engager sa responsabilité. Elle constate l’absence de faute établie dans cette affaire et rappelle l’importance de la qualification exacte de l’avant-contrat.
La fiche pratique pour l’agence
Les actions suivantes sont des recommandations d’organisation à adapter au dossier.
- Identifier la nature exacte de l’avant-contrat.
- Conserver toute preuve de levée d’option.
- Distinguer condition de prêt et décision d’acheter.
- Séparer indemnité du vendeur et demande de l’agence.
Textes de référence
Tribunal judiciaire de Versailles, 3 juillet 2026, RG 23/05625 ; Code civil, article 1124 — Promesse unilatérale. Sources consultées le 8 septembre 2026.
Pour aller plus loin
La sécurisation du dossier commence par la rédaction du mandat. Pour prolonger cette lecture, consultez aussi notre article sur la délégation de mandat de vente et celui consacré à le mandat d’entremise et la représentation du vendeur.
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Basé sur les sources citées. Ce document ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier individualisé. Consultez un professionnel compétent pour votre situation.
