Réhabiliter l’immobilier de loisir en France — Rénovation des résidences secondaires et des locations saisonnières.
Dans un contexte où les résidences secondaires représentent près de 15 millions de lits touristiques en France — soit trois fois plus que l’hébergement marchand — la rénovation de ce parc vieillissant est devenue un enjeu majeur. Entre performances énergétiques insuffisantes, appartements sous-utilisés et “lits froids” qui fragilisent l’attractivité de nombreuses destinations, le potentiel inexploité est immense.
C’est précisément sur ce terrain que Thomas Montgrandi, fondateur de Face/B, a choisi d’agir.
Après une carrière dédiée à l’expérience client au sein de groupes hôteliers et de résidences de tourisme, il a identifié un paradoxe : alors que la demande de logements touristiques modernisés explose, des milliers d’appartements restent fermés, dégradés ou non optimisés, faute d’accompagnement adapté pour les propriétaires.
Avec Face/B, il propose une approche globale : rénovation esthétique + performance énergétique + optimisation locative, le tout pensée pour les résidences secondaires, un segment souvent oublié des dispositifs publics.
Vision, diagnostic du marché, freins à la rénovation, arbitrages design/énergie/rentabilité, opportunités offertes par les nouvelles réglementations et rôle des professionnels :
dans cet entretien, Thomas Montgrandi livre une analyse lucide et des pistes concrètes pour réhabiliter un pan entier du parc immobilier français.
Comment est née Face/B et quelle vision vous anime autour de la réhabilitation de l’immobilier de loisir ?
Anciennement en charge de l’expérience client au sein de grands groupes hôtelier et de résidences de tourisme, je regardais avec attention la tendance Airbnb s’ancrer dans le paysage des hébergements de loisir. En parallèle, à l’époque ou Maeva Home a opéré un changement stratégique en passant d’opérateur de Résidence de Tourismes à distributeur, avec des mandats de gestion, l’ancien directeur général, Bryce Arnaud Battandier m’a aider à orienter mon souhait d’entreprendre. Il m’a suggéré de mettre a profit mon expérience sur les attentes des voyageurs et l’amélioration du « produit » pour les particuliers qui souhaiteraient mieux louer leur bien.
Avec mes associés en devenir, nous avons alors creusé le sujet et avons mis le doigt au même moment sur la problématique des lits froids, ou des volets clos, ces appartements inoccupés plus de 48 semaines par an, alors qu’ils ont par leur emplacement, un potentiel important de mise en location. C’est un phénomène qui touche la quasi totalité des destinations touristiques. La voie semblait alors royale pour proposer une solution vertueuse qui profiterait à la fois aux propriétaires, aux occupants, aux loueurs, à la destination et à l’environnement.
Quels sont, selon vous, les freins majeurs à la rénovation des résidences secondaires en France aujourd’hui ?
En premier lieu on devrait inciter les propriétaires de résidences secondaires à mettre en location leur bien, plutôt que de les pointer du doigt quand ils le font. Leurs revenus locatifs devraient ainsi permettre à entretenir et rénover le parc.
Les RS représentent 15M de lits touristiques en France VS 5,5M pour l’hébergement marchand (Hotel, RT, HPA etc.) Dans une logique d’exploiter l’existant plutôt que de construire, de densifier plutôt que d’étaler, et de manque de capacité d’accueil, il me semble évident d’intégrer les propriétaires de RS comme des alliés stratégiques plutôt que des ennemis.
Les inciter à louer et à réinvestir les revenus dans leur bien, semble plus constructif que mettre en place des mesures coercitives, qui peuvent les amener à retirer leur bien du marché. Ou pire leur interdire de le mettre. Les RS ne viendront pas alimenter le marché de l’hébergement principal et ne résoudra pas la crise du logement. On se trompe de cible et de combat.
En 2eme lieu, les couts de rénovation peuvent souvent, en dehors de destination « premium » être supérieurs au coût de construction. Dans certains destinations, où le taux de RS est trop important, un moratoire sur la construction de nouvelles RS devrait être mis en place. Cela existe en Suisse par exemple. Car au delà d’un certain taux, ces destinations deviennent des villages fantômes inhabitables en dehors de la saison et on s’évertue à construire du neuf alors que 50% du parc est vide et désuet.
Enfin, nous avons mené une enquête auprès des propriétaires de nos partenaires : 76% des propriétaires de RS interrogés pensent que leur bien devrait être rénové, à minima rafraîchi. Plus de 75% ne passent pas à l’action pour des raisons pratiques : quelle rénovation mener, comment suivre, comment gérer la logistique. Le budget est loin d’être la seule contrainte qui les empêche de passer à l’action. C’est pour ca qu’on a créé Face B. Pour rénover, simplement.
Comment conciliez-vous design, performance énergétique et rentabilité dans vos projets de rénovation ?
Rénovation énergétique ne doit pas s’opposer à rénovation globale et esthétique. Une rénovation coute cher et l’investissement doit être bien mesuré et placé aux bons endroits. Un bien qui passe de G à D mais qui a toujours de la moquette au mur, et du carrelage 20×20 jaune à fleur dans la salle de bain aura toujours du mal à être loué. La rentabilité d’une rénovation ne se mesure pas que sur le revenu incrémental généré. Je m’explique :
– Si le bien rapporte 100 aujourd’hui, le reste du parc va être rénové au fur et à mesure et ce bien, s’il n’est pas rénové va devenir moins attractif. D’ici 5 ans ses revenus passeront de 100 à 80 voir à 0 s’il n peut plus etre loué (classement énergétique, insalubrité, dysfonctionnements majeurs etc.)
– Si le bien est rénové, on considère en moyenne qu’il va générer 30% de revenus complémentaires. Le gap de revenu n’est donc pas de 100 à 130 mais de 80 à 130. Ce qui permet de calculer le ROI sur une base plus cohérente
– Enfin, si on passe en LMNP au régime réel, il est possible d’amortir la valeur du bien et des travaux. l’investissement devient alors beaucoup plus rentable.
Ensuite, il s’agit de placer l’investissement en fonction de l’impact sur la perception de valeur. Par exemple, de nombreux propriétaires souhaitent enlever les crépis gouttelette dans leur appartement des années 80. Si on fait cela, on avait un mur blanc robuste et on aura un mur blanc, lisse et plus fragile. Cela ne se verra pas sur les photos et le bien ne sera pas plus loué. L’investissement pour lisser les murs est important : ratissage, enduit, peinture etc. Si on prend le meme budget et qu’on le met sur le changement de sol et le remplacement des rideaux, l’impact sera beaucoup plus visible. Et donc le potentiel locatif du biens sera bien meilleur.
Quelles opportunités offrent les nouvelles réglementations (DPE, MaPrimeRénov’, fiscalité des locations saisonnières) pour ce marché ?
D’un point de vue aides financières, malheureusement les RS sont souvent écartées des dispositifs. On considère que ces propriétaires n’ont pas besoin d’aide pour rénover. Il faut pourtant se rappeler que les développements massif du plan neige ont permis a des petits propriétaires d’acquérir un bien très accessible à l’ époque. Or la grande majorité du parc immobilier en station balnéaire ou de montagne est constitué de petits propriétaires de studios et de 2 pièces qui n’ont souvent plus les moyens de l’entretenir.
Cependant il faut regarder plus en détail, car il peut y avoir certaines aides ou dispositifs :
– Niveau national :
– CEE et TVA à 5,5 sur la réno énergétique
– Amortissement des travaux si LMNP au régime réel
– Niveau local en fonction des communes :
– Exonération de taxes foncières sur certains travaux énergétiques
– ORIL sur des destinations comme Tignes, les Ménuires, Val Thorens etc. Il faut vous rapprocher de votre commune pour mieux connaitre les dispositifs mis en place.
Parfois des aides pratiques peuvent etre mis en place comme Coach Copro dans la vallée de Tarentaise pour aider les copropriétés à lancer leur rénovation énergétique.
Enfin parfois, il faut soi-même créer les aides, notamment avec les opportunités de sur-élévation d’immeubles qui vont venir fi lancer les travaux de rénovation énergétique de l’immeuble.
Enfin, quel message souhaiteriez-vous adresser aux professionnels de l’immobilier qui veulent mieux accompagner leurs clients sur la rénovation ?
Le réflexe ds agences ou des propriétaires est souvent d’aller voir l’artisan directement. Quand on est dans la rénovation d’une résidence secondaire, il est important d’avoir une préparation de la rénovation beaucoup plus détaillée avant de passer à la phase devis. Quel est le but de cette RS : location, occupation personnelle ? Est-ce qu’un cadrage budgétaire été fixé en amont sur le projet ? Si on va voir l’artisan directement on peut avoir des réponses très disparates. Une salle de bain de 4m2 peut etre rénovée et équipée entièrement pour 8 000€ et pour 15 000€ selon les matériaux, les équipements, l’agencement etc. Des sociétés comme la notre vont d’abord affiner le projet, l’estimer, faire des propositions etc.. Nous irons ensuite voir un ou plusieurs artisans avec un brief très précis et une meilleure idée des coûts.Enfin les agences nous disent toujours que les propriétaires n’ont pas le budget. C’est souvent une fausse excuse car les travaux font peur. Or si on explique bien depuis le début et qu’on cadre un projet, il est tout à fait possible de faire des petits projets qui se déroulent très bien. Bref, faites vous accompagner…
Lien : https://www.faceb-renovation.com/
Lien linkedin Thomas MONTGRANDI : https://www.linkedin.com/in/tmontgrandi/
