Intégrées à la révision générale des valeurs locatives prévue par la loi de finances 2026, les résidences secondaires verront leur base d’imposition réévaluée dès 2027.
Une réforme qui pourrait se traduire par une hausse sensible de la taxe foncière, surtout dans les zones touristiques.
Une révision globale qui n’épargne pas les résidences secondaires
Jusqu’ici, la valeur locative cadastrale des résidences secondaires reposait sur des barèmes fixés dans les années 1970 — totalement déconnectés de la réalité du marché actuel.
Le projet de loi de finances pour 2026 (article 27) introduit une révision généralisée des bases locatives à compter du 1er janvier 2027, à travers l’ajout d’un article 1518 A quinquies A au Code général des impôts.
Les résidences secondaires sont expressément incluses dans cette actualisation :
Leur valeur locative sera désormais calculée selon les loyers et prix de marché constatés localement, par type de bien et par commune.
Concrètement, cela signifie que les logements de vacances situés dans les zones attractives (bord de mer, montagne, zones patrimoniales, centres-villes historiques) verront leur base foncière augmenter fortement.
Un mécanisme de lissage sur 6 ans pour amortir la hausse
Pour éviter une explosion immédiate des taxes, la réforme introduit un lissage progressif sur six ans (2027-2032) :
- Si la nouvelle valeur locative est supérieure à l’ancienne, seulement 1/6e de la hausse sera appliqué chaque année.
- Si elle est inférieure, la baisse suivra le même rythme.
Exemple :
Un appartement secondaire dont la valeur cadastrale passe de 5 000 € à 8 000 € verra sa base d’imposition progresser d’environ +500 € par an pendant six ans, jusqu’à atteindre la nouvelle valeur complète.
Les communes touristiques pourront aller plus loin
Le texte permet également aux communes classées touristiques ou soumise à forte tension locative d’appliquer une majoration facultative de la taxe foncière sur les résidences secondaires.
Cette possibilité s’inscrit dans la continuité du dispositif de majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires déjà en vigueur dans plus de 2 000 communes.
Elle vise à inciter les propriétaires à remettre leurs logements sur le marché locatif permanent, et à financer les infrastructures locales affectées par le tourisme.
En clair : les maires des stations balnéaires, alpines ou littorales pourront ajouter une surtaxe progressive sur la taxe foncière dès 2027.
Quels territoires seront les plus concernés ?
Les effets de cette réforme seront très inégaux selon les zones :
| Type de commune | Évolution probable |
|---|---|
| Grandes stations balnéaires (Côte d’Azur, Atlantique, Corse) | Hausse forte |
| Communes de montagne (Savoie, Hautes-Alpes, Pyrénées) | Hausse modérée à forte |
| Zones rurales ou à faible pression touristique | Hausse limitée ou stabilité |
| Villes moyennes attractives (Annecy, Biarritz, La Rochelle…) | Hausse marquée |
Selon les estimations de Bercy, la hausse moyenne nationale pourrait atteindre +25 à +40 % d’ici 2032 pour les résidences secondaires, avec de fortes disparités régionales.
Objectif : aligner la fiscalité sur la réalité du marché
Le gouvernement justifie cette mesure par un principe d’équité fiscale.
Les résidences secondaires bénéficiaient jusqu’ici de bases très inférieures à leur valeur réelle, alors qu’elles mobilisent des services publics locaux (voirie, eau, sécurité, ramassage des déchets).
“La révision des valeurs locatives permet de rétablir une équité entre les contribuables et de rapprocher la fiscalité des réalités économiques locales”, précise l’exposé des motifs du PLF 2026.
Pour les communes touristiques, cette réforme constitue une source de recettes nouvelles à moyen terme, tout en soutenant leur autonomie financière après la suppression de la taxe d’habitation principale.
L’impact pour les propriétaires
Hausse prévisible de la taxe foncière :
Les propriétaires de résidences secondaires dans les zones tendues verront leur facture augmenter graduellement, même avec le lissage.
Certains pourraient connaître une hausse de 50 à 80 % sur six ans.
Moins d’exonérations possibles :
Les exonérations existantes (logements vacants, travaux lourds, location saisonnière ponctuelle) ne seront pas étendues à cette réforme.
Rendement de la mesure :
Bercy estime que cette réévaluation pourrait générer plus d’un milliard d’euros de recettes supplémentaires d’ici 2032 pour les collectivités locales.
Calendrier de mise en œuvre
| Étape | Date |
|---|---|
| Adoption du PLF 2026 | Décembre 2025 |
| Révision des valeurs locatives | 2026 |
| Entrée en vigueur | 1er janvier 2027 |
| Application complète après lissage | 2032 |
Ce que dit le texte (article 1518 A quinquies A du CGI)
“La valeur locative des propriétés bâties est réduite des cinq sixièmes de la différence, lorsqu’elle est positive, entre la valeur locative actualisée au 1er janvier 2027 et la valeur locative non actualisée à cette même date, puis augmentée chaque année d’un sixième de cette différence.”
Cette disposition s’applique y compris aux résidences secondaires, désormais intégrées dans la base des valeurs locatives révisées.
En résumé
- Révision intégrale des bases cadastrales en 2027 ;
- Lissage progressif sur six ans pour amortir la hausse ;
- Majoration possible pour les communes touristiques ;
- Hausse significative attendue pour les résidences secondaires dans les zones attractives.
Conseil MaFormationImmo :
Anticipez dès maintenant la réforme :
- vérifiez la valeur locative de votre bien sur impots.gouv.fr,
- simulez l’évolution de votre taxe foncière sur six ans,
- et envisagez, selon le cas, une mise en location longue durée pour compenser la hausse fiscale.
