Le projet de loi de finances pour 2026 rebat les cartes de la politique de rénovation énergétique.
Les aides et avantages fiscaux seront désormais réservés aux rénovations globales, ciblant prioritairement les logements les plus énergivores.
Objectif affiché : accélérer la sortie des passoires thermiques, mais au prix d’une perte d’avantages pour les logements intermédiaires.
Une refonte stratégique des aides à la rénovation
L’article 12 du projet de loi de finances pour 2026 introduit un recentrage majeur des dispositifs publics liés à la rénovation énergétique.
Deux leviers sont concernés :
- MaPrimeRénov’, le principal outil d’aide directe aux particuliers ;
- et le déficit foncier majoré, qui permet aux bailleurs de déduire une partie de leurs travaux de leurs revenus imposables.
Le gouvernement veut ainsi concentrer les efforts budgétaires sur les logements les plus énergivores, c’est-à-dire les étiquettes F et G du DPE, au détriment des logements déjà en classe moyenne (D ou E).
Ce que prévoit la réforme
1. MaPrimeRénov’ réservée aux rénovations globales
Jusqu’ici, les propriétaires pouvaient obtenir une aide pour un ou plusieurs travaux isolés : changement de chaudière, isolation des combles, remplacement des fenêtres, etc.
Désormais, seuls les projets de rénovation globale seront éligibles, c’est-à-dire les opérations combinant isolation + chauffage + ventilation, avec un gain énergétique d’au moins deux classes DPE.
Objectif : améliorer significativement la performance du logement plutôt que de financer des gestes ponctuels.
2. Déficit foncier majoré limité aux logements F et G
Le déficit foncier majoré (plafond exceptionnel de 40 000 €, contre 10 700 € habituellement) instauré fin 2023 pour encourager la rénovation des passoires thermiques, est maintenu mais resserré :
- il ne s’appliquera qu’aux logements classés F et G,
- et uniquement si les travaux permettent d’atteindre au moins la classe E après rénovation.
Les travaux partiels ou les simples améliorations de confort ne seront plus éligibles à cet avantage fiscal.
Exemple concret
Un bailleur rénove un appartement classé G pour le faire passer en D :
- Travaux éligibles : isolation, changement du système de chauffage, ventilation double flux.
- Montant total : 80 000 €.
? Le bailleur pourra imputer jusqu’à 40 000 € de déficit foncier sur son revenu global, au lieu de 10 700 €.
? Si le logement était classé D avant travaux, il n’aurait plus droit à ce plafond majoré à partir de 2026.
Un changement de philosophie : cibler les “pires logements”
Cette réforme marque un tournant dans la politique de rénovation.
Le gouvernement assume une approche sélective : concentrer les moyens publics sur les passoires thermiques, pour atteindre l’objectif de zéro logement classé F ou G d’ici 2034.
“L’argent public doit aller là où il est le plus efficace : vers les rénovations lourdes et les logements qui polluent le plus”, justifie le ministère de la Transition écologique dans l’exposé des motifs.
Mais cette approche soulève des critiques :
- les logements classés D ou E représentent plus de 40 % du parc locatif privé et nécessitent aussi des améliorations ;
- les propriétaires intermédiaires risquent d’être découragés d’engager des travaux non subventionnés.
Un impact direct pour les bailleurs
| Type de logement | Éligibilité au déficit foncier majoré | Aides publiques disponibles | Impact fiscal |
|---|---|---|---|
| Classe F ou G (passoire thermique) | Oui, si rénovation globale | MaPrimeRénov’ + déficit 40 000 € | Avantage fiscal renforcé |
| Classe D ou E | Non | Aides partielles supprimées | Hausse du coût net des travaux |
| Classe A à C | Non | Aucun dispositif incitatif | Neutralité fiscale |
Les bailleurs devront donc revoir leur stratégie patrimoniale :
concentrer leurs efforts sur les rénovations profondes ou arbitrer la vente de biens trop énergivores.
Conséquences sur le marché immobilier
- Revalorisation des logements rénovés : les biens ayant bénéficié d’une rénovation complète devraient mieux résister à la dépréciation du marché.
- Désengagement des petits bailleurs : certains propriétaires risquent de se retirer du marché locatif, jugé trop coûteux à entretenir.
- Accélération des ventes “en l’état” : on pourrait voir un afflux de logements F ou G mis en vente avant le déclenchement des travaux obligatoires.
En parallèle, les entreprises du bâtiment anticipent une baisse des chantiers de rénovation partielle, au profit de bouquets globaux plus complexes, mais aussi plus longs et coûteux à financer.
Calendrier d’application
| Étape | Date clé |
|---|---|
| Vote définitif du PLF 2026 | Décembre 2025 |
| Entrée en vigueur de la réforme | 1er janvier 2026 |
| Premier bilan d’application | 2028 (rapports ADEME et DGFIP) |
En résumé
- MaPrimeRénov’ recentrée sur les rénovations globales.
- Déficit foncier majoré (40 000 €) réservé aux logements F et G, sous condition d’amélioration de classe DPE.
- Objectif : accélérer la disparition des passoires thermiques avant 2034.
- Risque : exclusion des logements intermédiaires (D ou E), pourtant nombreux dans le parc locatif.
Conseil MaFormationImmo :
Les bailleurs doivent anticiper la perte d’éligibilité dès 2026.
Faites réaliser un audit énergétique complet avant travaux, et privilégiez les bouquets de rénovation intégrés, seuls à conserver les avantages fiscaux.
