Une agence immobilière sanctionnée pour 6 manquements LCB-FT : ce que la décision change pour vous
La Commission nationale des sanctions vient de sanctionner une agence et son dirigeant pour absence de dispositif anti-blanchiment. Une décision instructive pour tout professionnel de la transaction, particulièrement actif sur les fonds de commerce.
Le 1er décembre 2025, la Commission nationale des sanctions (CNS) a prononcé une interdiction d’exercer de 6 mois avec sursis et des amendes contre une SASU spécialisée dans la cession de fonds de commerce et son président. Sur sept griefs notifiés par la DGCCRF, six ont été retenus. Le message est clair : s’appuyer sur la documentation de son réseau ou de son franchiseur ne suffit pas à remplir ses obligations LCB-FT. Décryptage des erreurs commises et des réflexes à adopter.
Une agence experte des fonds de commerce dans le viseur
L’affaire concerne une agence immobilière franchisée, comptant sept salariés, dont une part importante de l’activité (environ 40 % du chiffre d’affaires) porte sur la vente de murs et de fonds de commerce — notamment des bars-tabacs et débits de boissons. Or ces opérations figurent parmi les secteurs les plus sensibles en matière de blanchiment de capitaux et de financement du terrorisme (LCB-FT).
À la suite d’un contrôle mené par la DGCCRF en 2022, l’administration a transmis son rapport à la CNS. Lors de l’audience, le dirigeant n’a d’ailleurs pas contesté la majorité des griefs reprochés. Voici comment les faits se sont enchaînés.
La Direction départementale de la protection des populations adresse un questionnaire LCB-FT à l’agence, attirant son attention sur l’ensemble de ses obligations.
Intervention de contrôle de la DGCCRF dans les locaux de l’agence. Deux procès-verbaux sont dressés.
Rédaction du rapport d’intervention détaillant les manquements relevés sur les dossiers contrôlés.
Saisine de la Commission nationale des sanctions par le ministre de l’Économie.
Audience puis décision : six griefs retenus, sanction nominative prononcée contre la société et son dirigeant.
Les 7 griefs examinés par la Commission
La CNS apprécie la réalité des manquements à la date du contrôle. Sur les sept griefs notifiés, six ont été déclarés fondés. Voici le bilan, grief par grief.
Absence de cartographie et de classification des risques
L’agence n’avait pas formalisé son propre dispositif d’identification et d’évaluation des risques. Elle se reposait sur la documentation générale fournie par son franchiseur — jugée insuffisante car non personnalisée à sa situation, sa localisation et son activité.
Grief retenuIdentification incomplète des clients et bénéficiaires effectifs
Kbis et statuts manquants pour plusieurs sociétés clientes, pièce d’identité non valide acceptée, absence de consultation du registre des bénéficiaires effectifs. Aucun des cinq dossiers contrôlés ne mentionnait l’identification du bénéficiaire effectif.
Grief retenuDéfaut de connaissance de l’objet et de la nature de la relation d’affaires
Plusieurs dossiers ne comportaient pas de justificatif de l’origine de propriété des biens, ni d’information sur la provenance des fonds — sur une opération à 150 000 €, l’origine du financement restait inconnue.
Grief retenuAbsence de mesures de contrôle interne
La Commission a estimé que les éléments du dossier étaient insuffisants pour établir la matérialité de ce grief. C’est le seul grief écarté.
Grief écartéInformation et formation du personnel insuffisantes
Avant le contrôle, une seule salariée avait suivi une formation LCB-FT. Les auto-attestations produites concernaient des e-learning suivis le 10 avril 2022 — soit après le début du contrôle, sans mention de durée.
Grief retenuDurée de conservation des documents non conforme
Le dirigeant a déclaré conserver les documents pendant trois ans, alors que la loi impose une conservation de cinq ans après la fin de la relation d’affaires.
Grief retenuAbsence de procédure de gel des avoirs
Le dirigeant a reconnu ne procéder à aucune vérification de la présence des clients sur la liste de gel des avoirs — une obligation de résultat.
Grief retenuLa documentation du réseau ne vous protège pas
C’est sans doute le point le plus important de cette décision pour les agences affiliées à un réseau ou à une franchise. La Commission rappelle un principe constant : les systèmes d’évaluation et de gestion des risques doivent être individualisés et adaptés à la situation propre du professionnel.
Le raisonnement de la Commission
Un document transmis par un réseau, à caractère général et destiné à l’information de l’ensemble de ses membres, sans prendre en compte la situation propre du professionnel assujetti, ne suffit pas à satisfaire les exigences du code monétaire et financier. La cartographie doit être personnalisée selon la localisation, l’activité, la clientèle et la nature des opérations de chaque agence.
Repartez de la trame de votre réseau si vous en avez une, mais réécrivez-la pour votre agence : votre zone géographique, vos typologies de biens, votre clientèle, vos canaux. Une cartographie « copiée-collée » est juridiquement inopérante.
Le décret du 24 avril 2026 durcit l’obligation de formation
Cette décision tombe à un moment charnière. Le grief n°5 — l’insuffisance de formation du personnel — était jusqu’ici apprécié de façon relativement souple. Ce n’est plus le cas. Le décret n° 2026-310 du 24 avril 2026 (JORF du 25 avril 2026) a inséré un nouvel article D. 561-38-1-1 dans le code monétaire et financier, qui formalise pour la première fois l’obligation de formation LCB-FT et transpose la directive européenne (UE) 2024/1640.
Ce que change le décret
La formation anti-blanchiment n’est plus une bonne pratique : elle devient une obligation réglementaire documentée, avec un contenu précis, une traçabilité exigée et des contrôles renforcés de la DGCCRF. Les personnes assujetties doivent former leurs collaborateurs dès l’embauche, puis de manière régulière. Un programme générique identique pour tous ne suffit plus.
Le décret précise trois points de contrôle que la DGCCRF vérifiera désormais : l’existence et l’exécution effective des formations, l’adéquation de leur fréquence et de leur contenu aux fonctions exercées, et leur cohérence avec le profil de risque de l’agence. En pratique, l’administration considère qu’un renouvellement tous les 2 à 3 ans constitue un minimum, et davantage si la réglementation évolue significativement.
Formation dès l’embauche
Chaque nouveau collaborateur exposé doit être formé à son entrée en fonction, et non plus « quand l’occasion se présente ».
Plan de formation documenté
Un programme adapté par profil de risque, traçable, conservé 5 ans — c’est précisément ce qui manquait dans l’affaire jugée par la CNS.
Dans l’affaire jugée, les attestations de formation dataient du 10 avril 2022, soit après le début du contrôle, sans mention de durée — un manquement qui a coûté un grief. Avec le décret 2026-310, une telle situation serait aujourd’hui sanctionnée plus sévèrement encore. L’absence de formation tracée est devenue un manquement autonome.
Attention à ne pas confondre. Le crédit d’impôt pour les dépenses de formation des dirigeants (art. 244 quater M CGI) a été supprimé pour les formations suivies depuis le 1er janvier 2025 — l’administration a retiré ses commentaires BOFiP le 6 mai 2026. Se former coûte donc un peu plus cher, mais la dépense reste déductible du résultat, et les fonds d’assurance formation (FAF) prennent le relais. Surtout, la formation LCB-FT, elle, n’est plus optionnelle : c’est une obligation légale dont le défaut se sanctionne directement.
Ce qu’a décidé la Commission
Au regard du nombre de manquements (six), de leur gravité et de l’exposition particulière de l’activité (fonds de commerce de bars-tabacs), la Commission a prononcé des sanctions à l’encontre de la société comme de son dirigeant personnellement.
| Personne | Interdiction d’exercer | Sanction pécuniaire |
|---|---|---|
| La société (SASU) | 6 mois avec sursis | 1 000 € |
| Le dirigeant (président) | 6 mois avec sursis | 2 000 € |
La décision est publiée sous forme nominative sur le site de la Commission. Au-delà de l’amende, c’est l’atteinte à la réputation qui pèse le plus lourd pour un professionnel de l’immobilier. Rappel : la CNS peut prononcer des amendes allant jusqu’à 5 millions d’euros.
En sa qualité de président, le dirigeant était responsable de la mise en œuvre du dispositif LCB-FT. Tous les manquements de la société lui sont également imputables personnellement — d’où une sanction qui le vise directement, en plus de la société.
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Les 4 réflexes qui auraient évité la sanction
Personnaliser sa cartographie
Une analyse des risques propre à l’agence, jamais une simple reprise des documents du réseau.
Constituer des dossiers complets
Identité vérifiée, bénéficiaires effectifs consultés, origine des fonds documentée, dès l’entrée en relation.
Former et tracer
Former tous les négociateurs en amont, avec des attestations datées et la durée des sessions.
Archiver 5 ans et geler
Conservation des pièces sur cinq ans et vérification systématique de la liste de gel des avoirs.
La Commission a explicitement aggravé son appréciation parce que l’agence traitait des cessions de bars-tabacs et débits de boissons. Si votre activité touche aux fonds de commerce, aux opérations en espèces ou à une clientèle internationale, votre vigilance doit être renforcée et parfaitement documentée.
Références juridiques mobilisées
- Art. L. 561-4-1, L. 561-32, R. 561-38 CMF — Cartographie et classification des risques
- Art. L. 561-5, R. 561-5 à R. 561-11 CMF — Identification des clients et bénéficiaires effectifs
- Art. L. 561-5-1, R. 561-12 CMF — Connaissance et actualisation de la relation d’affaires
- Art. L. 561-34, R. 561-38-1 CMF — Information et formation du personnel
- Décret n° 2026-310 du 24 avril 2026, art. D. 561-38-1-1 CMF — Obligation de formation LCB-FT documentée (transposition directive UE 2024/1640)
- Art. L. 561-12 CMF — Conservation des documents (5 ans)
- Art. L. 562-4-1, R. 562-1 CMF — Gel des avoirs
- Art. L. 561-40 CMF — Sanctions et publication
Pour aller plus loin, consultez le portail officiel de la Commission nationale des sanctions et les ressources de l’organisme de coordination TRACFIN, ainsi que les lignes directrices publiées par la DGCCRF.
Vos négociateurs sont-ils formés ?
Le grief n°5 de cette décision portait sur l’absence de formation du personnel. Notre module spécialisé pour les négociateurs couvre précisément cette obligation, avec attestation à l’appui.
Agence immobilière sanctionnée pour 6 manquements LCB-FT : analyse de la décision CNS
Basé sur la décision de la Commission nationale des sanctions, dossier n° 2023-34 du 1er décembre 2025 · Les noms des parties ont été remplacés par des dénominations génériques. Ce document ne constitue pas un avis juridique.
Consultez un professionnel du droit pour toute situation spécifique.
