Crise du logement, accès au crédit sous tension, incertitudes politiques et réglementaires : rarement le marché immobilier français n’aura traversé une période aussi complexe et structurante. Lors du Congrès FNAIM, un constat s’est imposé parmi les professionnels : face à l’inertie publique et à l’empilement des contraintes, il va falloir se débrouiller entre nous.
Pour éclairer ces enjeux, nous avons interrogé Bruno Rouleau, Délégué général de la Fédération du Courtage en Crédit, acteur central mais parfois mal compris de la chaîne du logement. Dans cet entretien sans langue de bois, il décrypte le décalage persistant entre les annonces politiques et la réalité du terrain, analyse les signaux les plus préoccupants pour le courtage en crédit à l’horizon 2026, et rappelle le rôle stratégique des intermédiaires bancaires dans la sécurisation et la fluidité des projets immobiliers des ménages.
Il partage également sa vision des solutions concrètes qui peuvent émerger directement du terrain — par le dialogue, l’innovation et la coopération entre professionnels — ainsi que les priorités de la Fédération du Courtage en Crédit pour renforcer la reconnaissance, la professionnalisation et la confiance autour de ce métier clé du financement immobilier.
Un éclairage lucide et structurant, au cœur des mutations actuelles du logement et du crédit en France.
Au Congrès FNAIM, vous évoquez un constat partagé : “il va falloir se débrouiller entre nous”. Selon vous, qu’est-ce qui explique ce décalage persistant entre les annonces politiques et les réalités du terrain ?
Effectivement, les débats où interviennent les personnalités politiques, que ce soit lors du Congrès annuel FNAIM ou dans d’autres circonstances, débouchent sur le même constat : il y a une crise avérée et grave du Logement. Ce qui est affligeant c’est que les professionnels de l’Immobilier alertent sur cette situation depuis plusieurs années. Je me souviens même qu’en 2020-2021, Bernard CADEAU, Henry BUZY-CAZAUX ou moi-même évoquions déjà un risque de « bombe sociale ». Nous y sommes désormais. Des dizaines de milliers d’étudiants concernés depuis 3 ans par une absence de solution d’hébergement pour leurs études, des professionnels du tourisme, de la restauration ou du monde agricole qui ne trouvent pas de saisonniers faute d’une solution pour leur hébergement, et sans compter les cas quotidiens de ménages qui sont bloqués pour trouver un habitat plus proche de leur emploi.
Je n’ai pas la réponse à votre question, car seuls les concernés pourraient vous la donner. Mais on peut logiquement imaginer qu’on est partagé, selon les sensibilités politiques, entre une vision dogmatique de l’Immobilier – n’a-t-on pas concentré la fiscalité des patrimoines sur l’Immobilier en transformant l’ISF en IFI ? -, et une stratégie anarchique ayant pour objectif de provoquer des élections anticipées. Cela se traduit ces derniers temps par une multitude d’idées toutes plus saugrenues les unes que les autres, en oubliant -vraisemblablement de façon volontaire, car on n’imagine pas un instant que ces personnes soient dénuées d’intelligence – que le logement est avant tout un sujet primordial de société.
Quant à la notion de « débrouillardise », c’est juste que l’ensemble des acteurs du Logement doivent aujourd’hui se parler, échanger, fluidifier les travaux sur des solutions qui ne peuvent venir que du terrain et non des pouvoirs publics ou des politiques, puisque le budget est hors de contrôle et que la machine publique est en panne totale d’initiative. C’est donc au plus proche des territoires, en concertation avec les élus locaux, par de l’innovation ingénieuse et des collaborations actives et transpartisanes qu’on peut trouver des pistes pour répondre aux besoins des ménages français.
Le courtage en crédit traverse une période difficile : taux, contraintes réglementaires, HCSF, raréfaction des primo-accédants… Quel est aujourd’hui l’indicateur le plus préoccupant pour votre profession ?
L’intermédiation bancaire est logiquement impactée par la production de nouveaux crédits bancaires et par la situation du logement en général. En effet, s’il n’y a pas de production de nouveaux logements, et que les ménages ne réalisent pas ou peu de transactions, les volumes de crédits sont en chute. Depuis 2020, nous enchainons les situations inédites ou fortement complexes : crise du Covid, montée en puissance des recommandations du Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) devenues des contraintes et générant des sanctions pour les banques, conflit russo-ukrainien et ses conséquences sur l’inflation… Et tout cela sans compter les stigmates de la crise financière de la fin des années 2000, encore très présents dans l’encadrement de la vie économique.
L’année 2025 aura connu un rebond de la production de nouveaux crédits immobiliers, mais en faisant référence à une année 2024 catastrophique, ce qui, psychologiquement, fausse la vision de la réalité. L’activité se profile sur 2026 comme toujours tendue. Le marché sous-jacent du Logement sera un indicateur précieux, mais il va y avoir des éléments exogènes qui vont s’ajouter à cela. L’entrée en vigueur de la Directive européenne sur les crédits à la consommation, dont le plafond unitaire a été relevé à 100 000 €. La situation politique et budgétaire de la France qui va déterminer l’impulsion économique au marché, et donc aux acteurs. La confiance des ménage set des investisseurs. L’évolution de la cotation de la dette française, dont les variations ont une incidence indirecte mais certaine sur la fixation des taux d’intérêts consentis par les banques aux ménages. Et une pression menée par la Banque Centrale Européenne sur les banques françaises quant au provisionnement du risque sur la valeur des actifs en garantie, à savoir pour les crédits, la valeur des biens immobiliers financés. Trop contraignante, cette pression pourrait nuire à la capacité de distribution de crédits des banques en France, et participer en cela à un rationnement du crédit, ou a minima une production bridée par les banques en 2026. On a donc de nombreux facteurs de préoccupation sur les mois à venir.
Vous représentez un secteur clé mais parfois mal compris. Quelle contribution essentielle les courtiers apportent-ils au marché immobilier et que le public ne perçoit pas toujours ?
Notre métier a énormément gagné en visibilité et en légitimité auprès des consommateurs, et des médias. La réglementation de notre profession est parfois même plus forte que pour les banques (sur le défaut de conseil en matière de crédit par exemple). De ces deux points de vue, on a donc une place aujourd’hui qui est bien positionnée dans le marché de la distribution du crédit, au moins s’agissant des particuliers. Il y a encore du chemin pour gagner le même niveau de légitimité auprès des entreprises. C’est plutôt du côté des organisations professionnelles bancaires, des autorités de supervision et des Pouvoirs Publics qu’il y a du travail à réaliser pour être consultés davantage et – espérons-le – entendus sur des chantiers stratégiques du Logement, de la consommation et de l’Education Financière.
S’agissant de nos missions, le public nous a identifiés depuis longtemps sur la négociation des conditions du prêt, à commencer par le taux d’intérêt. Mais nous permettons surtout aux emprunteurs d’optimiser leur projet, en étant en amont de celui-ci, en allant chercher des aides et subventions en fonction du projet. Le sujet de l’assurance de prêt est aussi un point important sur lequel les emprunteurs peuvent faire des économies et qui attendent de notre part des conseils pertinents (pour les intermédiaires bancaires qui sont aussi intermédiaires en assurance). Enfin, tout l’accompagnement le long du projet jusqu’à sa réalisation, voire au-delà, est un élément de différenciation essentiel, que les emprunteurs ne perçoivent pas toujours lors du premier contact mais qui prend toute sa valeur au fil de l’avancement du projet. Rappelons que dans le cadre d’un mandat d’intermédiation, nos honoraires ne sont exigibles qu’à la mise en place du crédit. Cela signifie une avance de trésorerie permanente pour les intermédiaires, sans sécurité du choix du client. Nous sommes donc condamnés au résultat, ce qui est un gage de confiance immense pour les emprunteurs.
En l’absence de décisions fortes de l’État, quelles solutions “entre nous”, c’est-à-dire entre professionnels, vous semblent les plus pertinentes pour relancer la fluidité du marché ?
Avant tout un dialogue permanent pour mener à terme les projets des consommateur dans les meilleures conditions. Cette fluidité doit permettre de limiter les pertes de temps, et surtout de consolider le projet des candidats à l’accession. Ensuite, il existe aujourd’hui des solutions innovantes permettant d’aller plus vite et de façon plus sécure sur certains projets ou auprès de certains profils d’emprunteurs, tandis que les banques seront plus rigoureuses dans le cadrage des projets. Cela ne signifie pas que nous faisons n’importe quoi mais juste qu’il existe des solutions non bancaires permettant de débloquer des situations.
Par ailleurs, la communication entre professionnels permet aussi de mieux cibler les recherches de biens, la typologie d’opérations ou de clientèle susceptibles d’être en recherche active sur un secteur. La réactivité dans un marché étroit ou en quête de sérénité est un gage de succès, pour toutes les parties prenantes.
Et puis, ne nous interdisons pas, communément, de bousculer les lignes et d’être inventifs dans de nouvelles solutions, que ce soit dans les formules d’habitat, comme dans le financement de celles-ci. Il y a beaucoup d’épargne disponible de la part d’investisseurs, qui savent que le Logement est un actif sécurisé et qui est systématiquement priorisé par les emprunteurs dans leurs arbitrages de priorités financières. Quand la solution n’existe pas ou qu’elle est compliquée, il faut l’inventer.
Enfin, quelles sont les priorités de la Fédération du Courtage en Crédit pour 2025 : défendre, réformer, alerter, structurer… ou transformer le modèle ?
Comme toutes les fédérations professionnelles, l’objectif premier de la Fédération du Courtage en Crédit est de promouvoir, représenter et porter les propositions des intermédiaires qui sont ses adhérents. J’ai toujours du mal quant à l’usage du terme « défendre » car nous ne sommes pas fondamentalement attaqués. Par contre, comme je le disais précédemment, nous sommes en quête de davantage de reconnaissance de la part des instances de supervision de notre secteur et de la part des pouvoirs publics. On estime qu’un tiers de la distribution des crédits immobiliers se fait via les intermédiaires bancaires. Cette statistique monte à plus de 75% pour les ménages entre 20 et 35 ans. Nous ne sommes donc pas une profession marginale et qui peut être ignorée. Même le secteur bancaire nous a identifiés comme des partenaires définitivement ancrés dans le paysage de la distribution de solutions de financement, et sans doute demain dans la distribution plus générale des services et produits bancaires.
Pour parvenir à cette légitimité, nous avons aussi, de notre côté, des efforts encore à faire dans les contrôles de nos activités, dans l’hyper-professionnalisation du métier, et dans l’intégration des nouvelles attitudes consuméristes. Cela nous conduit à bien évidemment ne pas être en retard sur les évolutions technologiques qui nous aideront à apporter un service de grande qualité aux consommateurs, mais aussi à être capables de devenir durablement le tiers de confiance tout le long de la vie des personnes. Et si certaines solutions ne sont pas de notre ressort ou de notre domaine de compétences, on se devra de nouer des partenariats avec des professionnels connexes à notre métier, de sorte que le client puisse trouver auprès de nous des solutions cohérentes, sans pour autant l’enfermer dans un package global de services. Car toute l’ambigüité du consommateur aujourd’hui est de pouvoir disposer très vite d’un conseil d’expert, et de la solution qui va bien avec, mais tout en se préservant la liberté de la décision, et de trouver une alternative par ses propres moyens. Et sur tout cela on doit encore progresser, car la confiance est déjà obtenue mais elle doit être entretenue.
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