1) Budget, où en est-on juridiquement au 22 janvier 2026 ?
Q1 — Le budget (PLF) 2026 est-il “voté” ?
Non au sens définitif : il n’est pas promulgué, donc les mesures nouvelles du PLF 2026 ne sont pas applicables à ce stade.
Q2 — Pourquoi parle-t-on quand même de “votes” ?
Parce qu’il y a eu des étapes parlementaires :
- Dépôt du PLF 2026 : 14 octobre 2025
- Sénat : adoption d’une version modifiée le 15 décembre 2025
- CMP : échec de conciliation 19 décembre 2025 (désaccord)
- Nouvelle lecture à l’Assemblée : reprise le 13 janvier 2026, examen ensuite suspendu le 16 janvier.
Q3 — Qu’est-ce qui s’applique en 2026 tant que le PLF 2026 n’est pas promulgué ?
La loi spéciale (promulguée et publiée le 27 décembre 2025) permet de percevoir les impôts et de reconduire le droit fiscal 2025, sans mesures nouvelles. NB) Les motions de censures sur la partie recette ont été rejetés ce 23 janvier 2026.
Q4 — Donc “nouveau statut bailleur” et “fin des amortissements”, c’est applicable ?
- Tout ce qui relève d’une loi déjà promulguée (ex : loi de finances 2025, loi Le Meur 2024) : oui.
- Tout ce qui relève d’un dispositif du PLF 2026 non promulgué : non (à date).
2) Ce qui est DÉJÀ EN VIGUEUR (texte promulgué)
A) Meublés de tourisme : micro-BIC durci (loi Le Meur)
Q5 — Qu’est-ce qui a changé sur le micro-BIC des meublés de tourisme ?
Pour les meublés de tourisme :
- Non classés : micro-BIC plafond 15 000 € + abattement 30%
- Classés / chambres d’hôtes : abattement 50% (avec plafond 77 700 €)
Ces règles s’appliquent aux revenus perçus à partir du 1er janvier 2025.
Q6 — À quelle déclaration fiscale voit-on l’effet ?
Sur la déclaration faite en 2026 portant sur les revenus 2025 (logique IR). Les sites officiels parlent explicitement des revenus perçus en 2025 pour les nouveaux abattements/plafonds.
Q7 — Est-ce que la location meublée “classique” longue durée est concernée par ces seuils 15 000 € ?
Le durcissement 15 000 € / 30% vise la location meublée de tourisme non classée (courte durée).
B) LMNP : la “fin de l’amortissement” est un raccourci (changement surtout à la revente)
Q8 — Est-ce que l’amortissement LMNP a été supprimé sur les loyers ?
Non. En LMNP au réel, l’amortissement demeure un mécanisme comptable/fiscal pour neutraliser une partie du résultat BIC.
Q9 — Qu’est-ce qui a réellement changé en 2025 ?
La plus-value de cession des LMNP est désormais majorée des amortissements : c’est l’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (loi de finances pour 2025).
Q10 — À partir de quand ça s’applique ?
Des analyses pratiques situent l’application à compter du 15 février 2025 (lendemain de la loi du 14 février).
Q11 — Pourquoi dit-on “fin des amortissements” alors ?
Parce que l’avantage “historique” du LMNP était souvent décrit comme un double effet :
- amortissement qui réduit l’impôt pendant la détention,
- sans impact comparable sur la plus-value à la sortie.
La réforme 2025 vise précisément à réintégrer cet amortissement dans la mécanique de plus-value.
Q12 — Est-ce rétroactif (amortissements passés) ?
En pratique, ce sont les amortissements pris en compte lors du calcul de la plus-value au moment de la cession post-réforme (le détail technique dépend des situations, mais l’esprit est bien la majoration par les amortissements).
Une rétroactivité “pure” (annuler après coup des déductions légalement pratiquées) serait juridiquement sensible au regard de la sécurité juridique ; en revanche, la “petite rétroactivité” est possible en fiscalité (une loi votée plus tard qui s’applique à l’année en cours), donc le scénario réaliste, si réforme il y a, c’est : effet au 1er janvier 2026 sur les revenus/amortissements 2026, pas une reprise du passé.
3) Ce qui est EN DISCUSSION / PAS ENCORE APPLICABLE (Budget 2026 non promulgué)
A) Le “statut du bailleur privé” : plusieurs versions, une certitude = pas applicable tant que non promulgué
Q13 — Le “statut du bailleur privé”, c’est quoi ?
Un dispositif fiscal envisagé pour la location nue (résidence principale), fondé sur une déduction/amortissement dans la catégorie des revenus fonciers, avec plafonds de loyers et de ressources (fixés par décret) et engagement de location.
Q14 — Pourquoi il y a des chiffres différents partout (3,5% / 4,5% / 6% ; plafonds 8 000 / 10 700…) ?
Parce qu’il y a eu plusieurs amendements / sous-amendements et versions (Assemblée, Sénat, arbitrages gouvernementaux), et tout n’est pas stabilisé tant que la loi n’est pas promulguée. Exemples documentés :
- Version “amendement” avec taux progressifs et logique “loyer plus modéré = avantage plus fort” (presse pro)
- Textes parlementaires qui fixent des plafonds (ex. plafond annuel 8 000 € par foyer fiscal, majorations)
Q15 — Que dit un texte parlementaire “lisible” (exemple : amendement n° I-2900) ?
L’amendement I-2900 (Assemblée nationale) prévoit notamment :
- amortissement 3,5% par an pendant 20 ans,
- base amortissable = 80% du prix de revient,
- location nue en résidence principale,
- plafonds de loyers et ressources (par décret),
- 2 logements max, limite 10 000 € par logement et par an,
- application annoncée aux logements acquis du 1er décembre 2025 au 31 décembre 2035.
?? Mais : un amendement ? droit applicable tant que la loi de finances n’est pas promulguée.
Q16 — Et les plafonds “8 000 € par foyer fiscal” ?
On trouve dans d’autres textes parlementaires (ex. amendement n°3580 rect.) un plafonnement formulé ainsi : “ne peut excéder 8 000 € par an et par foyer fiscal”, avec majorations selon la part de location sociale / très sociale.
Q17 — Peut-on cumuler avec Loc’Avantages ?
Un sous-amendement (n°3581) a précisément pour objet de permettre le cumul avec Loc’Avantages (côté intentions parlementaires).
?? Là encore : à valider dans le texte définitif promulgué.
Q18 — Quelle est la condition “anti-Airbnb” ?
La logique centrale est d’encadrer le dispositif sur la location nue à titre de résidence principale, pour éviter l’usage en meublé touristique.
Q19 — Quand ce statut pourrait-il entrer en vigueur ?
Uniquement après adoption définitive et promulgation de la loi de finances 2026. Plusieurs sources rappellent explicitement cette dépendance au vote final.
B) “LMNP 2026 : plafonnement de l’amortissement / fin LMNP” : à classer en “incertain” tant que le PLF 2026 n’est pas promulgué
Q20 — Existe-t-il, à date, une “fin de l’amortissement LMNP” en 2026 ?
Non en droit applicable au 22 janvier 2026 : ce qui est certain et en vigueur, c’est la réforme 2025 sur la plus-value (réintégration des amortissements).
Les scénarios 2026 (plafonnements supplémentaires, etc.) restent à vérifier dans le texte promulgué.
Q21 — Que dire à un client/prospect aujourd’hui (posture pro) ?
- Court terme (déclarations 2026 sur revenus 2025) : appliquer les règles déjà en vigueur (micro-BIC meublés tourisme ; LMNP plus-value réformée).
- Investissements “bailleur privé” : expliquer que c’est en navette et non opposable tant que non promulgué, malgré les annonces et amendements.
4) Mini check-list “temporalité”
- 19 novembre 2024 : loi Le Meur (régulation meublés tourisme) ? volet fiscal micro-BIC applicable aux revenus perçus dès le 1er janvier 2025.
- 14 février 2025 : loi de finances 2025, art. 84 ? plus-value LMNP majorée des amortissements (application pratique à compter du 15 février 2025).
- 27 décembre 2025 : loi spéciale ? continuité fiscale sans mesures nouvelles en attendant le budget 2026.
- Janvier 2026 : débats PLF 2026 encore mouvants ? statut bailleur privé non applicable tant que non promulgué.
En savoir plus
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Liens officiels
- Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (Loi de finances pour 2025) – Légifrance
- Article 84 – Loi de finances pour 2025 (plus-value LMNP et amortissements) – Légifrance
- Plus-value immobilière : réintégration des amortissements LMNP (explications) – impots.gouv.fr
- Meublé de tourisme : nouveaux seuils micro (15 000 € / 30%) – impots.gouv.fr
- Régimes d’imposition & seuils (revenus 2025 déclarés en 2026) – impots.gouv.fr
