Budget 2026 : vers la fin de l’exonération intemporelle des plus-values sur la résidence principale

Une proposition socialiste pour limiter les “culbutes immobilières”

Déposé le 17 octobre 2025 dans le cadre du projet de loi de finances 2026, l’amendement n° I-CF1426, présenté par le groupe Socialistes et apparentés, propose de durcir les conditions d’exonération des plus-values immobilières sur la résidence principaleCF1426.

L’objectif affiché : lutter contre les pratiques spéculatives consistant à acheter un bien, le déclarer comme résidence principale, puis le revendre rapidement pour échapper à l’impôt sur la plus-value.

Le texte de l’amendement

L’amendement modifie l’article 150 U du Code général des impôts (CGI), qui définit les règles d’imposition des plus-values immobilières.
Deux changements majeurs sont proposés :

1. Le terme « constituent » serait remplacé par « ont constitué », introduisant une notion de durée minimale d’occupation effective.
2. Une condition de détention de 5 ans serait instaurée : le logement devra avoir constitué la résidence principale du cédant pendant les cinq années précédant la vente,
   sauf :
   • en cas de motif impérieux familial, médical ou professionnel,
   • ou si la vente intervient pour acheter une nouvelle résidence principale.

Autrement dit, la revente rapide d’un logement qualifié de résidence principale ne serait plus exonérée par défaut.

Pourquoi cette réforme ?

Les députés socialistes dénoncent les “culbutes spéculatives”, particulièrement observées dans les zones tendues et touristiques, comme :

• le Pays basque,
• la Côte d’Azur,
• ou encore les stations alpines.

Ces reventes rapides — souvent en moins de deux ans — permettent actuellement à certains investisseurs de bénéficier d’une exonération totale de la plus-value, dès lors qu’ils justifient d’une occupation comme résidence principale au moment de la vente.

L’amendement vise donc à réserver cette exonération aux véritables résidences principales, occupées sur la durée, et à freiner les stratégies d’arbitrage fiscal dans les marchés à forte tension.

Des exceptions prévues pour éviter les injustices

Le texte prévoit plusieurs cas d’exonération du délai de cinq ans, afin de ne pas pénaliser les vendeurs de bonne foi :

• Mutation professionnelle ou changement de région,
• Raisons médicales graves (hospitalisation longue, entrée en EHPAD),
• Séparation, décès ou veuvage,
• Achat d’un nouveau bien destiné à devenir la résidence principale.

Ces garde-fous visent à maintenir un équilibre entre lutte contre la spéculation et protection des ménages confrontés à des imprévus de vie.

Les effets attendus sur le marché immobilier

1. Ralentissement des opérations spéculatives

En imposant un délai minimal de détention, la mesure rendra moins attractif le “flip immobilier” résidentiel (achat-revente rapide), surtout dans les zones où la plus-value peut atteindre 20 à 40 % en deux ans.

2. Rééquilibrage du marché local

Dans les zones littorales et touristiques, souvent marquées par une rareté du foncier et des prix déconnectés des revenus locaux, la mesure pourrait contribuer à modérer la hausse des prix et favoriser les primo-accédants.

3. Impact limité sur la mobilité réelle

Les exceptions prévues (mutation, santé, succession, achat d’un nouveau bien) limitent le risque de blocage du marché des ménages actifs.
L’impact principal pèsera sur les opérations d’investissement à court terme, souvent déguisées en “résidences principales temporaires”.

Une approche cohérente avec la fiscalité du patrimoine

Cet amendement s’inscrit dans une tendance plus large du PLF 2026 :

• Harmonisation des régimes d’imposition entre biens meublés, fonciers et patrimoniaux ;
• Encadrement des niches fiscales jugées “inefficaces ou détournées” ;
• Et recherche d’équité fiscale entre propriétaires occupants et investisseurs.

Le texte cherche donc à mieux distinguer l’usage réel d’un bien (habitation) de sa fonction spéculative (capitalisation).

Un signal politique fort

Le message des auteurs est clair :

“L’exonération de la résidence principale doit rester un avantage pour ceux qui y vivent, pas un outil d’optimisation.”

Dans un contexte de hausse continue des prix de l’immobilier ancien, notamment sur la façade atlantique et méditerranéenne, le gouvernement et la majorité cherchent à rendre le marché plus transparent et à rétablir une fiscalité cohérente avec l’usage du logement.

Vers la fin du régime de faveur pour les non-résidents

Dans la même logique de rationalisation de la fiscalité immobilière, un autre amendement adopté dans le PLF 2026 (n° I-CF1506) propose de supprimer l’exonération d’impôt sur la plus-value réalisée lors de la première cession d’un logement en France par des personnes physiques non-résidentes de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen.
Jusqu’à présent, ces contribuables pouvaient bénéficier d’une exonération plafonnée à 150 000 € de plus-value nette imposable, à condition d’avoir été fiscalement domiciliés en France au moins une fois.

Les rapporteurs jugent que cette mesure, instaurée à l’origine pour favoriser la mobilité intra-européenne, est devenue une niche fiscale injustifiée, créant une distorsion entre résidents et non-résidents.
Son coût annuel pour l’État, estimé à environ 15 millions d’euros, profite à un nombre restreint de bénéficiaires sans effet incitatif réel.

La suppression de cette dépense fiscale s’inscrit dans la volonté du gouvernement de renforcer l’équité entre les contribuables et de simplifier le régime des plus-values immobilières, tout en générant des recettes supplémentaires dans un contexte de déficit public encore supérieur à 3 % du PIB.

En pratique, cette mesure met fin à un traitement préférentiel des expatriés et pourrait inciter certains non-résidents à différer ou réorganiser leurs stratégies de cession d’actifs immobiliers français, notamment dans les zones à forte valeur patrimoniale (Paris, Riviera, stations alpines).

En résumé