Le Conseil d’État a rendu le 17 mars 2026 une décision rejetant le recours des FNAIM du Grand Paris et des Alpes-Maritimes, qui réclamaient une hausse du plafond des frais d’état daté. Le tarif reste bloqué à 380 € TTC. Décryptage complet.
Ce qui vient de se passer : la décision du 17 mars 2026
C’est un nouveau camouflet pour les organisations professionnelles de syndics — et une bonne nouvelle pour les copropriétaires. Dans une décision rendue le 17 mars 2026, le Conseil d’État a rejeté le recours des chambres régionales FNAIM du Grand Paris et des Alpes-Maritimes, qui demandaient la revalorisation des frais d’état daté — ce document financier que tout copropriétaire doit obligatoirement obtenir de son syndic avant de vendre son appartement.
Cette décision s’inscrit dans un long bras de fer judiciaire entre les professionnels de l’immobilier et les défenseurs des consommateurs, et vient confirmer que le plafond réglementaire de 380 € TTC, en vigueur depuis le 1er juin 2020, reste le seul tarif légal applicable à cette prestation obligatoire.
Qu’est-ce que l’état daté ? Rappel réglementaire
L’état daté est un document comptable et financier établi obligatoirement par le syndic de copropriété lors de toute vente d’un lot. Son contenu est défini par l’article 5 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Il comprend notamment :
- Les sommes restant dues au syndicat des copropriétaires par le vendeur ;
- Les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur vis-à-vis du vendeur ;
- Les montants qui incomberont au nouveau copropriétaire ;
- L’état des impayés et de la dette fournisseurs ;
- Le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot vendu.
Le copropriétaire vendeur n’a aucun autre choix que de s’adresser à son propre syndic pour obtenir ce document — situation de monopole de fait qui rendait autrefois toute négociation tarifaire impossible. C’est précisément ce déséquilibre structurel qui a conduit le législateur à encadrer le prix de cette prestation via la loi ALUR du 24 mars 2014.
Vous êtes professionnel de l’immobilier et souhaitez maîtriser toutes les obligations légales liées à la vente en copropriété ? Découvrez notre formation ALUR dédiée à la copropriété — 100 % en ligne, certifiée Qualiopi.
Le plafond de 380 € TTC : pourquoi et comment il a été fixé
Avant l’entrée en vigueur du décret de 2020, les syndics facturaient librement l’état daté. Une enquête de la DGCCRF menée auprès de 179 syndics avait confirmé les plaintes de nombreuses associations de consommateurs : les tarifs variaient de 180 € à 700 € pour des prestations strictement identiques.
Le gouvernement a alors plafonné le tarif par le décret n°2020-153 du 21 février 2020, entré en application le 1er juin 2020. Ce texte fixe le plafond à 380 € TTC — un montant qui résulte d’un compromis : selon les études internes de la DGCCRF, le coût réel de production de l’état daté se situait plutôt autour de 280 €.
Le résultat sur le marché est sans surprise : selon une étude menée sur plus de 120 contrats de syndic, 99 % d’entre eux appliquent exactement le plafond maximal de 380 € — transformant de facto un plafond en tarif réglementé unique.
Un bras de fer judiciaire qui dure depuis 2021
Ce n’est pas la première fois que la FNAIM tente de faire invalider ce plafond. Dès 2020, la Chambre FNAIM du Grand Paris avait saisi le Conseil d’État pour demander l’annulation du décret du 21 février 2020 — invoquant notamment une violation de la directive européenne « Services » du 12 décembre 2006 et une atteinte disproportionnée à la liberté d’entreprendre.
Dans sa décision n°441005 du 29 décembre 2021, le Conseil d’État avait rejeté l’ensemble des arguments en jugeant notamment que :
- Le plafonnement est justifié par une raison impérieuse d’intérêt général tenant à la protection des consommateurs ;
- Il répond à la condition de proportionnalité exigée par la directive européenne Services ;
- Il n’est pas discriminatoire : il s’applique indifféremment de la nationalité ou du lieu d’établissement du syndic ;
- Le plafond fixé est en adéquation avec les prix pratiqués par les syndics eux-mêmes et avec le coût horaire des prestations concernées.
La Haute juridiction avait néanmoins précisé qu’il « appartiendrait au pouvoir réglementaire de réexaminer périodiquement la pertinence du tarif, au regard notamment de l’évolution des coûts supportés par les syndics ». C’est précisément cette porte entrouverte que les chambres professionnelles ont tenté d’exploiter dans leur nouveau recours de 2026. En vain.
Les arguments de la FNAIM… et pourquoi ils n’ont pas convaincu
Les chambres FNAIM fondaient leur recours de 2026 sur deux axes principaux :
1. L’argument inflationniste
Entre 2020 et 2026, l’inflation cumulée a sensiblement érodé la marge sur une prestation facturée à prix fixe. Les syndics faisaient valoir que le coût réel de production — notamment les charges salariales et les coûts informatiques — avait nettement augmenté, rendant le plafond de 380 € économiquement injustifié.
2. L’argument concurrentiel
La mise en œuvre de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété aurait renforcé la transparence et la concurrence entre syndics, rendant le plafonnement désormais sans objet.
Le Conseil d’État n’a pas retenu ces arguments, confirmant que c’est au seul pouvoir réglementaire (le gouvernement, par décret) qu’il appartient d’éventuellement réviser ce plafond — pas aux organisations professionnelles par voie contentieuse.
Le contournement bien connu : le « pré-état daté »
Face à l’encadrement de l’état daté officiel, une partie des syndics a développé une pratique contestable : le « pré-état daté », facturé en sus et dont le tarif n’est soumis à aucun plafond réglementaire — avec des prix souvent supérieurs à 380 €.
Cette prestation s’appuie sur les documents que le vendeur doit communiquer à l’acquéreur au plus tard lors de la signature du compromis, en application de l’article L.721-2 du Code de la construction et de l’habitation (issu de la loi ALUR). Les syndics ont profité de cette obligation légale distincte pour la monétiser abusivement.
L’ Association des Responsables de Copropriété (ARC) a dénoncé à plusieurs reprises cette supercherie, rappelant que cette pratique ne repose sur aucun fondement légal solide lorsqu’elle consiste à facturer, sous un autre nom, ce qui constitue en substance les mêmes informations que l’état daté réglementé.
? Pour en savoir plus sur les droits des vendeurs et acquéreurs en copropriété, consultez notre formation ALUR transaction immobilière.
Ce que ça change concrètement pour les professionnels
La décision du 17 mars 2026 produit les effets suivants :
- Le plafond de 380 € TTC reste en vigueur pour l’état daté au sens strict ;
- Aucune revalorisation ne peut être imposée par voie contentieuse par les organisations professionnelles ;
- Seul un décret gouvernemental peut modifier ce plafond, à la discrétion du pouvoir exécutif ;
- La vigilance reste de mise sur les frais annexes — notamment le pré-état daté — dont la facturation abusive reste un terrain de contentieux potentiel.
Pour les agents immobiliers et administrateurs de biens, cette confirmation jurisprudentielle impose de bien informer leurs clients vendeurs sur ce qu’ils ont — et n’ont pas — l’obligation légale de payer. La maîtrise de ces règles fait partie des compétences ALUR exigées annuellement par la loi Hoguet et la loi ALUR.
Récapitulatif
| Élément | Détail |
|---|---|
| Plafond légal en vigueur | 380 € TTC |
| Date d’entrée en vigueur | 1er juin 2020 |
| Texte de référence | Décret n°2020-153 du 21 février 2020 |
| Décision 2021 (précédent) | Conseil d’État n°441005 — 29 déc. 2021 |
| Décision 2026 (présente affaire) | Conseil d’État — 17 mars 2026 — Rejet du recours FNAIM Grand Paris + Alpes-Maritimes |
| Requérants | FNAIM Grand Paris & FNAIM Alpes-Maritimes |
Sources et textes officiels de référence
- Décision n°441005 du Conseil d’État — 29 décembre 2021 — Rejet du premier recours FNAIM Grand Paris sur le plafond de l’état daté
- Décret n°2020-153 du 21 février 2020 — Fixation du plafond tarifaire de l’état daté à 380 € TTC
- Article 5 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 — Contenu obligatoire de l’état daté
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 — Statut de la copropriété des immeubles bâtis
- Loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014 — Article 10-1 de la loi de 1965 (plafonnement des honoraires imputables au copropriétaire)
- Ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 — Réforme du droit de la copropriété
- Association des Responsables de Copropriété (ARC)
Restez à jour sur vos obligations ALUR
La maîtrise de la réglementation copropriété — état daté, pré-état daté, obligations du syndic, droits du vendeur — fait partie des compétences exigées dans le cadre de la formation continue obligatoire des professionnels de l’immobilier.Voir toutes nos formations ALUR certifiées Qualiopi
