Un dispositif en pleine extension
En 2025, l’encadrement des loyers est plus que jamais au cœur du débat immobilier. Initialement instauré de façon expérimentale par la loi ALUR, puis renforcé par la loi ELAN de 2018, il est désormais appliqué dans 69 villes françaises, dont Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier et Villeurbanne. De nouvelles communes comme Marseille, Annemasse, Cergy ou Grand-Orly Seine Bièvre devraient bientôt rejoindre la liste.
Un rapport parlementaire publié en septembre 2025 recommande de pérenniser le dispositif et de l’étendre à toutes les communes en zone tendue. Objectif affiché : protéger les locataires face aux hausses excessives, tout en garantissant une meilleure transparence du marché.
Contexte législatif et projet d’extension
En septembre 2025, un rapport parlementaire propose de pérenniser et d’étendre l’encadrement des loyers à toutes les communes situées en zone tendue et leurs communes limitrophes.
Ce rapport conclut que, malgré les critiques, le dispositif n’est probablement pas la cause principale de la baisse d’offre locative puisque certaines zones sans encadrement subissent également ce phénomène.
Par ailleurs, la loi n° 2025-534 du 13 juin 2025 introduit un cadre légal pour expérimenter l’encadrement des loyers dans des collectivités régies par l’article 73 de la Constitution pendant cinq ans. Dans certaines collectivités franciliennes (Est Ensemble, Plaine Commune), les arrêtés 2025 fixant les loyers de référence ont déjà été renouvelés.
À Paris, l’arrêté annuel d’encadrement des loyers pour 2025 a également été renouvelé début juillet.
Ainsi, l’encadrement, jusqu’ici expérimental dans une soixantaine de communes, pourrait gagner en périmètre et en durée dans les années à venir.
Les règles de l’encadrement des loyers en 2025
Dans les zones concernées, les bailleurs doivent respecter :
- Un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral, déterminé selon la localisation, la date de construction et le type de logement.
- Un loyer de référence majoré (+20 %) à ne pas dépasser.
- Un loyer de référence minoré (-30 %) à ne pas franchir vers le bas.
Un complément de loyer est possible, mais uniquement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (vue, équipements haut de gamme, terrasse, etc.), et doit être justifié dans le bail.
En parallèle, le plafond de revalorisation via l’Indice de Référence des Loyers (IRL) reste limité (3,5 % maximum) afin de préserver le pouvoir d’achat des locataires.
Les impacts observés sur le marché
Selon une étude de l’Observatoire des loyers, l’encadrement a permis aux locataires parisiens d’économiser en moyenne 800 € par an (soit 64 €/mois). Cependant, près d’un logement sur quatre dépasse encore les plafonds autorisés à Paris.
Les critiques persistent :
- Les propriétaires dénoncent une rentabilité amoindrie, notamment pour les petites surfaces rénovées.
- Certains investisseurs craignent une désincitation à rénover ou à louer, ce qui pourrait réduire l’offre locative disponible.
- Du côté des locataires, si la mesure protège contre des loyers abusifs, elle entraîne parfois une pénurie de logements dans les zones concernées.
Enjeux pour les agents immobiliers et bailleurs
En 2025, l’encadrement des loyers oblige les professionnels à adapter leur stratégie :
- Maîtriser la réglementation locale : connaître les plafonds en vigueur, les arrêtés préfectoraux et les conditions du complément de loyer.
- Conseiller les propriétaires : anticiper la rentabilité réelle des biens et orienter vers des investissements dans ou hors zone tendue.
- Assurer la conformité des baux : transparence sur le loyer de référence, communication claire des diagnostics obligatoires (DPE, ERP).
- Suivre les KPIs locatifs : taux d’occupation, délai de mise en location, loyers au m² comparés aux références locales.
Si vous ne pouvez pas suivre les évolutions
Tous les bailleurs et agents n’ont pas le temps de surveiller en détail chaque réforme. En cas d’indisponibilité :
- Consultez les replays, guides et arrêtés officiels publiés sur les sites des préfectures.
- Utilisez des simulateurs en ligne pour vérifier vos loyers avant signature.
- Faites appel à un professionnel de la gestion locative ou un agent spécialisé pour sécuriser vos baux.
- Restez informé via des sources fiables comme Legifrance, maformationimmo, Service-Public.fr, l’ANIL ou les Notaires de France.
Conclusion
L’encadrement des loyers 2025 marque une étape décisive : extension à de nouvelles villes, volonté de pérennisation et contrôle renforcé. Pour les bailleurs, cela implique d’ajuster leur stratégie de rentabilité. Pour les agents immobiliers, c’est l’occasion de valoriser leur rôle de conseil en aidant propriétaires et locataires à naviguer dans ce cadre complexe.
Pour vous former aux évolutions légales et mieux accompagner vos clients, découvrez nos formations immobilières.
