Le non-respect des conditions attachées au maintien du PTZ et le non-paiement du loyer par le locataire

Les litiges entre locataires et bailleurs peuvent parfois prendre des tournures inattendues, mettant en lumière des aspects juridiques souvent complexes. L’un de ces aspects concerne les conditions de maintien d’un prêt à taux zéro (PTZ) accordé à l’acquisition d’un bien immobilier. Face à des difficultés de paiement du loyer, certains locataires peuvent être tentés d’invoquer le non-respect par le bailleur des conditions du PTZ comme justification. Cependant, comme nous le rappelle la Cour de cassation (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 mars 2024, 21-25.798), il est crucial de comprendre que la législation encadrant ces prêts prévoit une sanction claire en cas de non-respect de ces conditions : le remboursement intégral du prêt.

 

Rappel des faits :

Un propriétaire d’un appartement (le bailleur) a conclu un bail avec un locataire. Le bailleur a envoyé à la locataire un commandement de payer, invoquant une clause résolutoire dans le bail. Ensuite, le bailleur a intenté une action en justice pour constater la résiliation du bail, expulser la locataire et obtenir le paiement des loyers impayés ainsi qu’une indemnité d’occupation. La locataire a défendu sa position en faisant valoir que le bailleur n’avait pas respecté les dispositions légales applicables aux emprunteurs bénéficiant d’un prêt à taux zéro. Elle a également décidé unilatéralement de réduire le montant du loyer, arguant que le bailleur ne pouvait pas se prévaloir de stipulations du bail qui contreviennent aux lois limitant le montant du loyer pour un bien acquis au moyen d’un prêt à taux zéro. Cependant, la Cour d’appel rappelle que la seule sanction prévue en cas de non-respect des règles encadrant la location d’un logement acquis avec un prêt à taux zéro est l’obligation pour l’emprunteur de rembourser l’intégralité du prêt.

 

Réponse de la Cour de cassation :

Il résulte des articles L. 31-10-6 et R. 31-10-6 du Code de la construction et de l’habitation que « le maintien du prêt à taux zéro, en cas de location d’un logement acquis au moyen de ce prêt, est soumis au respect de certaines conditions dont la méconnaissance peut avoir pour effet, en application de l’article L. 31-10-7 du même code, de rendre exigible le remboursement du capital restant dû. Ayant relevé que la seule sanction prévue en cas de non-respect des conditions de maintien d’un tel prêt est l’obligation de rembourser l’intégralité de ce prêt, la cour d’appel en a exactement déduit que la locataire ne pouvait s’en prévaloir pour justifier le défaut de paiement du loyer stipulé par le contrat de location ».

 

Rappel des dispositions légales sur le PTZ :

Pendant les 6 années qui suivent le versement du Prêt à Taux Zéro (PTZ), la loi dispose que le logement financé par ce prêt doit être la résidence principale de l’emprunteur et ne peut pas être mis en location (conformément à l’article L 31-10-6 du Code de la Construction et de l’Habitation). Cependant, il existe des exceptions à cette règle. Le logement peut être loué pendant cette période de 6 ans si certaines conditions sont respectées, comme indiqué dans l’article D 31-10-6 du même code : – Si l’emprunteur se trouve dans l’une des situations suivantes : mobilité professionnelle, décès, divorce ou dissolution d’un Pacs, chômage, invalidité. – Si le logement est loué non meublé pour une durée maximale de 6 ans. – Si le montant du loyer et les ressources du locataire ne dépassent pas les plafonds fixés pour la location d’un logement social.

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