Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, les honoraires de location imputables au locataire sont strictement encadrés. Pourtant, plus de dix ans après la réforme, les montants plafonds fixés en 2014 n’ont jamais été révisés. Une situation que le Conseil d’État vient de confirmer?: aucune obligation légale ne contraint l’administration à réévaluer ces plafonds chaque année.
Que dit la loi ?
L’article 5 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014, encadre les honoraires facturés aux locataires lorsqu’un intermédiaire – souvent un agent immobilier – est mandaté pour la mise en location d’un logement.
En principe, les honoraires sont à la charge exclusive du bailleur, à l’exception de quatre prestations qui peuvent être partagées entre bailleur et locataire :
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La visite du logement,
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La constitution du dossier,
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La rédaction du bail,
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L’état des lieux d’entrée.
Ces prestations font l’objet de plafonds réglementaires, définis par le décret du 1er août 2014 et calculés au m² selon la zone géographique. Le décret prévoit que ces plafonds sont « révisables chaque année au 1er janvier » en fonction de la variation annuelle de l’indice de référence des loyers (IRL).
Mais en pratique, aucune revalorisation n’a jamais eu lieu, malgré l’évolution de l’IRL et les sollicitations répétées des professionnels.
Que dit le Conseil d’Etat ?
Face à cette inertie, une demande de révision avait été adressée au ministre chargé du Logement. Ce dernier n’ayant pas répondu, un recours pour excès de pouvoir a été introduit contre sa décision implicite de rejet.
Par une décision du 7 mai 2025, le Conseil d’État a rejeté le recours, confirmant qu’il n’existe aucune obligation légale de révision annuelle des plafonds.
Déjà, en décembre 2024, la Haute Juridiction avait rejeté un recours similaire formé par plusieurs fédérations professionnelles du secteur immobilier (CE 20-12-2024, n° 492726).
Quels sont les arguments du Conseil d’État ?
Plusieurs arguments soulevés par les requérants ont été écartés :
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Le Conseil d’État a rappelé que l’article 5 de la loi de 1989 déroge valablement au principe de libre fixation des prix prévu par l’article L. 402-1 du Code de commerce.
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Il a précisé que la simple mention d’une « révision possible » fondée sur l’IRL ne crée pas une obligation automatique de revalorisation, notamment en l’absence de mécanisme contraignant de calcul ou de seuil de déclenchement.
En d’autres termes, l’administration conserve la faculté d’actualiser les plafonds, mais elle n’y est pas tenue.
Que doivent retenir les agents immobiliers ?
Les professionnels de l’immobilier doivent continuer d’appliquer les plafonds fixés en 2014 :
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12 €/m² TTC en zone très tendue,
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10 €/m² TTC en zone tendue,
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8 €/m² TTC hors zones tendues,
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Et 3 €/m² TTC pour l’état des lieux d’entrée (quelle que soit la zone).
Il est important de ne pas facturer au-delà de ces plafonds au locataire, sous peine de sanctions, même si les coûts ont augmenté depuis plus de dix ans.
Nos conseils : une rigueur nécessaire, dans l’attente d’une éventuelle réforme
Dans un contexte de pression réglementaire croissante, les agents immobiliers doivent faire preuve de vigilance sur les pratiques tarifaires. La décision du Conseil d’État ne ferme pas la porte à une future révision par voie d’arrêté ministériel, mais elle confirme l’absence d’obligation à ce jour.
En résumé : les plafonds sont gelés, et rien n’oblige l’État à les réévaluer annuellement.
