Jeudi 4 décembre 2025, l’Assemblée nationale a voté une hausse de la CSG applicable aux revenus du capital — une mesure emblématique du budget de la Sécurité sociale 2026. Après plus de trois décennies de relèvements successifs, la CSG confirme son statut de prélèvement central dans le financement social français. Mais ce nouveau tour de vis interroge : jusqu’où ira-t-on ? Quelle sera la pression fiscale dans les années à venir ? Voici l’historique, les enjeux et les scénarios possibles.
1. L’histoire de la CSG : des modestes débuts à l’impôt central
La CSG a été instaurée en 1991 sous le gouvernement dirigé par Michel Rocard afin de diversifier les recettes de la protection sociale et alléger les cotisations patronales-famille. Son premier taux était fixé à 1,1 %.
Mais face aux besoins croissants de financement des branches maladie, retraite et solidarité, la CSG a été relevée plusieurs fois :
- 1993 : passage à 2,4 %.
- 1997 : 3,4 %.
- 1998 : forte augmentation, la CSG atteint 7,5 % pour les revenus d’activité, patrimoine et jeux.
- En 2005 : taux porté à 8,2 % (et divers ajustements pour d’autres revenus).
- En 2018, réforme importante : la CSG passe à 9,2 % sur les revenus d’activité et, après ajustements, 9,2 % sur les revenus du patrimoine (après variante de prélèvement de solidarité).
Cette montée régulière a transformé la CSG en prélèvement central, l’un des piliers du financement de la Sécurité sociale — souvent citée comme deuxième impôt direct derrière la TVA.
2. 2025 : la nouvelle hausse votée et ce qu’elle change déjà
Fin 2025, dans le cadre du projet de loi de financement de la Sécurité sociale (PLFSS), l’Assemblée nationale a voté une hausse de la CSG sur les revenus du capital.
Le taux pour ces revenus, jusque-là à 9,2 %, pourrait passer à 10,6 % en 2026 pour certains produits et placements — dividendes, plus-values, intérêts, revenus mobiliers ou fonciers.
Cette mesure est présentée comme une réponse au besoin de recettes supplémentaires de la Sécurité sociale, estimées à plusieurs milliards d’euros.
Si la version définitive du texte venait à être adoptée, cela signifierait une nouvelle hausse du prélèvement pour les épargnants, investisseurs, bailleurs et détenteurs de capitaux.
3. Qui est concerné et quels revenus sont visés ?
La hausse vise principalement les revenus du capital :
- dividendes, intérêts, revenus mobiliers ;
- plus-values mobilières ou immobilières (hors cas spéciaux) ;
- revenus fonciers et certains revenus patrimoniaux (sous conditions).
Les revenus du travail (salaires) ou des retraites ne sont pas directement concernés par cette hausse — le taux applicable reste celui en vigueur pour ces catégories.
En revanche, le débat autour de l’équilibre entre revenus du travail et revenus du capital est relancé : l’objectif affiché est de rééquilibrer l’effort contributif, dans un contexte de financement difficile de la Sécurité sociale.
4. Conséquences pour les épargnants, bailleurs, investisseurs
Moins de rendement net
Avec une hausse de la CSG, le rendement net des placements (dividendes, loyers, plus-values) baissera automatiquement. Pour un investisseur, cela se traduira par une perte de rémunération effective — ce qui peut modifier la rentabilité d’un investissement locatif ou d’un portefeuille financier.
Impact sur l’immobilier locatif
Pour les bailleurs, cette hausse s’ajoute à d’autres contraintes (taxe foncière, travaux, DPE, rénovation énergétique). Le rendement locatif net pourrait diminuer, ce qui pourrait inciter à rehausser les loyers ou à revoir la stratégie de détention.
Moindre attrait pour certains placements
Certains investisseurs pourraient se détourner des placements fortement taxés (immobilier locatif, dividendes, plus-values) au profit de placements moins fiscalisés, ce qui pourrait avoir un impact à long terme sur le marché immobilier et le financement des entreprises.
5. Pourquoi la CSG augmente-t-elle encore ? Enjeux budgétaires & sociaux
Plusieurs raisons expliquent cette dynamique :
- Déficit structurel de la Sécurité sociale (retraites, santé, dépendance) — le financement par la CSG permet d’épargner les cotisations classiques, mais accroît l’impôt sur le capital.
- Volonté de rééquilibrage fiscal entre revenus du travail et revenus du capital — l’idée : que l’équité passe par un effort plus marqué des détenteurs de capitaux.
- Pressions démographiques et sociales (vieillissement, dépenses de santé, soutien aux retraites), nécessitant des recettes stables, plus larges, et moins liées aux cotisations sociales classiques.
Ainsi, la CSG apparaît comme le couteau suisse du financement social — modulable, rapide à ajuster, et assurant une base large.
6. Projections : à quoi pourrait ressembler la CSG dans 5 à 10 ans ?
Sans boule de cristal, plusieurs scénarios sont néanmoins crédibles :
- Scénario “modéré” : la CSG reste stable au niveau voté en 2025, mais la pression fiscale sur le capital incite à restructurer certaines formes d’épargne ou d’investissement.
- Scénario “hausse continue” : face aux déficits persistants, la CSG pourrait encore augmenter — pour atteindre 11–12 % sur le capital d’ici 2028-2030.
- Scénario “extension d’assiette” : au-delà du capital, la CSG pourrait viser d’autres sources de revenus (revenus du patrimoine, loyers, dividendes) ou s’appliquer plus largement — ce qui augmenterait fortement la pression sur les investisseurs et les bailleurs.
- Scénario “réforme structurelle” : pour alléger la fiscalité sur le travail, un resserrement de la CSG sur le capital pourrait s’accompagner d’un renforcement des exonérations ou d’un plafonnement pour certains revenus modestes — mais cela reste très incertain politiquement.
Dans tous les cas, il est probable que la CSG restera une variable d’ajustement majeure dans le financement social — ce qui en fait une donnée-clé pour toute stratégie d’investissement, de gestion patrimoniale ou de fiscalité immobilière.
7. Comment anticiper : conseils pour particuliers et investisseurs
- Revoir les rendements nets anticipés de vos placements ou biens locatifs, à la marge de fiscalité.
- Optimiser la structure de vos revenus : arbitrer entre revenus du travail, du capital, placements faiblement taxés.
- Penser la diversification patrimoniale : immobilier, assurance-vie, placements défiscalisés, dispositifs de défiscalisation.
- Pour les bailleurs : analyser la rentabilité après impôt et charges, anticiper les évolutions fiscales.
- Sur le long terme : envisager des investissements stables, peu fiscalisés ou tournés vers l’immobilier durable (basse consommation, rénovation énergétique…) — plus cohérents avec une fiscalité incertaine.
Exemple concret : impact de la hausse de la CSG sur des dividendes
Nous partons sur un exemple classique :
10 000 € de dividendes perçus par un épargnant.
1. Avant la hausse (taux CSG = 9,2%)
Les prélèvements sociaux (dont CSG) étaient :
- CSG : 9,2 %
- CRDS + prélèvement solidarité : 6,8 %
Total = 17,2 % de prélèvements sociaux.
> Calcul avant hausse :
10 000 € × 17,2 % = 1 720 € de prélèvements sociaux.
> Montant net restant :
10 000 € – 1 720 € = 8 280 €
2. Après la hausse votée (taux CSG = 10,6 %)
La réforme ajoute +1,4 points de CSG sur les revenus du capital.
Nouveaux taux :
- CSG : 10,6 %
- CRDS + prélèvement solidarité : inchangés ? 6,8 %
Total après réforme = 17,4 % + 1,4 % = 18,?
Correction :
10,6 % + 6,8 % = 17,4 % ?
OUI ? mais la hausse annoncée porte uniquement sur la CSG.
> Le nouveau total devient 17,4 % (au lieu de 17,2 %).
> Calcul après hausse :
10 000 € × 17,4 % = 1 740 € de prélèvements sociaux.
> Montant net restant :
10 000 € – 1 740 € = 8 260 €
Comparaison Avant / Après
| Situation | Dividendes bruts | Prélèvements sociaux | Net perçu |
|---|---|---|---|
| Avant réforme | 10 000 € | 1 720 € | 8 280 € |
| Après réforme | 10 000 € | 1 740 € | 8 260 € |
Perte nette liée à la hausse :
> 20 € de moins pour 10 000 € de dividendes
>soit 0,2 % du rendement total
Pourquoi la hausse semble faible sur cet exemple ?
Parce que :
> la hausse porte uniquement sur la CSG (9,2 ? 10,6 %)
> les autres prélèvements sociaux (CRDS et prélèvement de solidarité) ne bougent pas
> le taux global passe de 17,2 % ? 17,4 %
Mais :
pour des portefeuilles importants ou des revenus fonciers élevés, l’impact cumulé devient significatif.
Exemple plus parlant pour un investisseur important
Si vous percevez 50 000 € de dividendes par an :
Avant : 50 000 × 17,2 % = 8 600 €
Après : 50 000 × 17,4 % = 8 700 €
> Perte annuelle : 100 €
> Sur 10 ans : 1 000 €
Impact de la hausse de la CSG sur l’immobilier (bailleurs, vendeurs, investisseurs)
La hausse de la CSG ne touche pas uniquement les dividendes et les placements financiers : elle affecte directement l’immobilier, en particulier les bailleurs et les investisseurs locatifs. En effet, les revenus fonciers sont intégrés dans la catégorie des revenus du capital soumis aux prélèvements sociaux, dont la CSG constitue la part principale. Concrètement, une augmentation du taux de CSG réduit le rendement net de la location, déjà mis sous pression par la montée des taxes foncières, les obligations de rénovation énergétique (DPE, interdiction de louer les G puis les F), les coûts de travaux, et la hausse des charges de copropriété. Pour un bailleur, cela revient à une double peine :
- moins de rentabilité nette,
- plus de contraintes réglementaires et techniques.
Sur un investissement locatif classique, même une hausse légère de la CSG (ex. +1,4 points) réduit le cash-flow, diminue la capacité d’emprunt future, et peut orienter les arbitrages patrimoniaux vers des biens plus performants énergétiquement — voire inciter certains investisseurs à revendre. À long terme, si les hausses de prélèvements sociaux se poursuivent, l’immobilier locatif pourrait devenir moins attractif fiscalement, renforçant la nécessité d’une gestion optimisée, de rénovations ciblées, et d’un accompagnement professionnel plus stratégique.
Scénario chiffré : bailleur avec 12 000 € de loyers par an
On suppose un bailleur qui perçoit :
- 12 000 € de loyers annuels (soit 1 000 €/mois),
- après déduction des charges, il lui reste 12 000 € de revenus fonciers imposables soumis aux prélèvements sociaux.
1. Avant la hausse de CSG
On part sur un taux global de prélèvements sociaux (CSG + CRDS + prélèvement de solidarité) de 17,2 %.
- Prélèvements sociaux :
12 000 € × 17,2 % = 2 064 € - Loyer net après prélèvements sociaux :
12 000 € – 2 064 € = 9 936 €
Soit 828 € nets par mois.
2. Après la hausse de CSG
On suppose une hausse de 1,4 point sur la CSG, ce qui ferait passer le taux global de prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 %.
- Prélèvements sociaux :
12 000 € × 18,6 % = 2 232 € - Loyer net après prélèvements sociaux :
12 000 € – 2 232 € = 9 768 €
Soit 814 € nets par mois.
Bilan pour ce bailleur
- Prélèvements sociaux avant : 2 064 €
- Prélèvements sociaux après : 2 232 €
Surcoût annuel : 2 232 – 2 064 = 168 €
Perte mensuelle : 168 / 12 ? 14 € / mois
Dit autrement :
Sur un petit appartement loué 1 000 € par mois, la hausse de CSG fait « disparaître » environ un demi-loyer par an uniquement en prélèvements sociaux supplémentaires.
Conclusion
La CSG a peu à peu grignoté sa place pour devenir un impôt majeur, touchant non seulement les revenus du travail, mais désormais surtout les revenus du capital. La hausse votée en décembre 2025 réaffirme ce rôle : face aux besoins croissants du financement social, c’est sur les détenteurs de capitaux que la pression s’accentue.
Pour les épargnants, bailleurs, investisseurs, c’est un signal clair : les rendements nets vont baisser, les stratégies patrimoniales doivent se repenser, et l’anticipation devient indispensable.
La CSG n’est pas un prélèvement comme un autre : elle est l’axe central d’un système de solidarité parfois fragilisé — et pour les professionnels de l’immobilier comme pour les particuliers, mieux vaut l’intégrer tôt dans ses prévisions.
