Le mécanisme peut fortement réduire le revenu imposable de certains bailleurs. Pourtant, le rapport parlementaire du 8 juillet 2026 reconnaît sa contrepartie économique et ne recommande pas sa suppression.
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier concerne les propriétaires qui louent un logement non meublé et déclarent leurs revenus fonciers selon le régime réel. Il apparaît lorsque les charges déductibles supportées pour le bien sont supérieures aux loyers encaissés.
Parmi les charges susceptibles d’être prises en compte figurent notamment certaines dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration, les frais de gestion, les primes d’assurance, la taxe foncière et les intérêts d’emprunt. Leur traitement n’est toutefois pas identique : la fraction provenant des intérêts d’emprunt ne peut pas être imputée sur le revenu global.
Comment le déficit foncier réduit-il l’imposition du bailleur ?
Neutraliser les loyers
Les charges déductibles compensent d’abord les revenus fonciers positifs. Elles peuvent donc réduire ou effacer l’assiette soumise à l’impôt et aux prélèvements sociaux.
Imputer 10 700 €
La part du déficit provenant des charges autres que les intérêts d’emprunt peut, sous conditions, être imputée sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros.
Reporter le surplus
La fraction qui dépasse le plafond et celle provenant des intérêts d’emprunt sont en principe reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Conserver la location
Lorsque le déficit est imputé sur le revenu global, le logement doit en principe rester affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation.
Dans quels cas le plafond peut-il atteindre 21 400 euros ?
Le plafond de droit commun de 10 700 euros peut être temporairement rehaussé, sur option, jusqu’à 21 400 euros à concurrence de certaines dépenses de rénovation énergétique. Les travaux doivent permettre au logement de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D et respecter les conditions réglementaires.
La page officielle d’impots.gouv.fr consacrée à la location vide indique, dans sa version consultée en juillet 2026, que ce dispositif vise les devis acceptés à compter du 5 novembre 2022 et les dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027. Le Code général des impôts publié sur Légifrance mentionne également l’échéance du 31 décembre 2027 pour l’amélioration du classement énergétique.
Pourquoi le rapport critique-t-il le déficit foncier ?
Le rapport n° 3056 de l’Assemblée nationale étudie plusieurs dispositifs capables de réduire fortement l’imposition des ménages les plus aisés. Il observe que le déficit foncier peut effacer les revenus tirés de la location nue puis diminuer le revenu global, sans entrer dans le plafonnement global de certains avantages fiscaux.
Le mécanisme peut ainsi contribuer à expliquer pourquoi quelques foyers disposant d’un patrimoine immobilier important présentent un impôt sur le revenu faible ou nul. Le rapport cite toutefois des données agrégées qui regroupent plusieurs catégories de charges et de déficits : elles ne permettent pas d’attribuer automatiquement chaque situation au seul déficit foncier.
Pourquoi le déficit foncier n’est-il pas présenté comme un simple cadeau fiscal ?
Le rapporteur apporte lui-même une nuance essentielle : l’avantage fiscal trouve sa contrepartie dans l’existence d’un déficit économique réel. Le propriétaire a effectivement payé des travaux ou supporté des charges supérieures à ses recettes. Il ne s’enrichit donc pas du seul fait de l’imputation fiscale.
Une réduction d’impôt ne rembourse d’ailleurs qu’une fraction de la dépense supportée. Le bailleur doit financer le chantier, subir éventuellement une vacance locative et assumer les risques techniques. Le mécanisme favorise en contrepartie la conservation et la rénovation du parc locatif privé.
Le déficit foncier pourrait-il être supprimé ou davantage plafonné ?
| Hypothèse | Position du rapport | Situation à ce stade |
|---|---|---|
| Suppression du déficit foncier | Aucune recommandation explicite | Non proposée |
| Réduction du plafond de 10 700 € | Aucune recommandation explicite | Non proposée |
| Intégration au plafonnement global des niches | Aucune recommandation finale | Non proposée |
| Maintien définitif du régime | Le rapport ne peut pas le garantir | À surveiller pendant les débats budgétaires |
L’absence de recommandation ne protège pas définitivement le dispositif : le Gouvernement ou des parlementaires pourraient toujours déposer un amendement lors de l’examen du projet de loi de finances. Mais, sur la seule base du rapport du 8 juillet 2026, aucune suppression ne peut être annoncée.
Que doivent faire les propriétaires et les professionnels de l’immobilier ?
Il n’est pas nécessaire de précipiter des travaux uniquement par crainte d’une disparition annoncée du déficit foncier. En revanche, les propriétaires doivent conserver les devis, factures, preuves de paiement et diagnostics énergétiques nécessaires. Une simulation doit séparer les intérêts d’emprunt des autres charges et tenir compte de l’obligation de maintenir le bien en location.
Pour suivre les autres pistes concernant l’investissement locatif, consultez notre dossier Budget 2027 : les nouvelles menaces fiscales pour l’immobilier et notre rubrique Fiscalité immobilière.
Les professionnels doivent également distinguer la location nue de la location meublée, dont les amortissements font l’objet d’une recommandation spécifique. Retrouvez notre analyse : LMNP : pourquoi le modèle historique est en train de basculer.
Pour aller plus loin
Sources officielles
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Découvrir la formationDéficit foncier : critiqué par le rapport, mais pas supprimé
Informations à jour au 20 juillet 2026 · Cette publication ne constitue pas un avis juridique ou fiscal.
