Expropriation : Pourquoi l’exproprié peut-il exiger du “cash” plutôt qu’une solution technique ?

Expropriation : En tant que professionnels de l’immobilier, vous êtes les premiers interlocuteurs des propriétaires fonciers. Lorsqu’un projet public — qu’il s’agisse de l’extension d’un parc, de la création d’une infrastructure routière ou d’un aménagement urbain — vient impacter le patrimoine de vos clients, la question de l’indemnisation devient le cœur du débat.

Une décision récente de la Cour de cassation (Cass. 3e civ. 13-11-2025 n° 24-11.112) vient de réaffirmer un principe fondamental qui protège les propriétaires contre les solutions imposées par les autorités publiques : l’exproprié a le droit de refuser une réparation en nature pour exiger une indemnité financière.

1. Comment l’enclavement d’une parcelle impacte-t-il le droit à l’indemnisation ?

L’affaire traitée par la Haute Juridiction concerne un projet d’extension d’un parc naturel dans les Alpes-Maritimes. Pour réaliser cette opération, le Département a procédé à l’expropriation partielle de plusieurs parcelles. Le problème soulevé est classique mais critique : cette amputation foncière a rendu les portions de terrains restantes (le “surplus”) totalement enclavées, privant les propriétaires de l’accès direct à la voie publique dont ils jouissaient initialement.

Pour remédier à cette situation sans décaisser d’indemnités compensatrices, l’expropriant (le Département) a proposé une solution technique : une convention perpétuelle de servitude de passage. L’argument de l’autorité publique était simple : “Puisque nous créons un accès permanent, il n’y a plus de préjudice, donc pas de compensation financière à verser.” Les propriétaires ont refusé cette main tendue et réclamé une indemnité pour dépréciation du surplus. Si la Cour d’appel a d’abord donné raison au Département, la Cour de cassation a rappelé l’ordre juridique des priorités.

2. Pourquoi le juge ne peut-il pas imposer une réparation en nature à l’exproprié ?

Pour comprendre la portée de cet arrêt, il faut se référer aux piliers du Code de l’expropriation :

• Le principe d’intégralité (Art. L 321-1) : Les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

• Le principe monétaire (Art. L 322-12) : La loi dispose que les indemnités sont fixées en euros.

La Cour de cassation est formelle : si les parties peuvent convenir (d’un commun accord) d’une réparation en nature — comme des travaux de rétablissement ou la création d’une servitude — le juge ne peut jamais imposer une telle modalité. Le préjudice résultant de la dépréciation du surplus liée à la perte d’accès ne peut être réparé “en nature” qu’avec l’accord explicite des expropriés. En s’opposant à la servitude, les propriétaires ont maintenu leur droit à une compensation en espèces.

3. Quelle est la valeur ajoutée de l’agent immobilier dans l’évaluation de la dépréciation du surplus ?

Lorsqu’une propriété est partiellement amputée, la partie restante perd souvent de sa valeur vénale. C’est ici que votre expertise de terrain est cruciale. Une servitude de passage, même “perpétuelle”, n’équivaut jamais à une pleine propriété de l’accès à la voie publique.

Une servitude peut :

• Complexifier l’obtention d’un futur permis de construire.

• Représenter un frein psychologique majeur pour de futurs acquéreurs.

• Réduire la constructibilité résiduelle ou modifier la configuration optimale du terrain.

En tant qu’agent immobilier, vous pouvez aider le propriétaire à démontrer que la solution proposée par l’expropriant ne rétablit pas la valeur initiale du bien. La Cour de cassation confirme que s’opposer à une solution technique ne prive pas le propriétaire de son droit à réparation : il est légitime de préférer un capital financier qui compense la perte de valeur marchande du bien plutôt qu’un aménagement qui en modifie l’usage.

4. Quelles leçons tirer de la jurisprudence sur les travaux futurs et les servitudes imposées ?

Cet arrêt du 13 novembre 2025 s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle protectrice. Les Hauts Magistrats avaient déjà jugé qu’une Cour d’appel ne peut pas rejeter une demande d’indemnité en se fondant uniquement sur la promesse de l’expropriant de réaliser des travaux futurs.

Pour le professionnel de l’immobilier, cela signifie que toute solution “non monétaire” proposée par une collectivité doit être analysée avec prudence. Le propriétaire est dans son droit le plus strict lorsqu’il exige que son préjudice soit traduit en euros, permettant ainsi une plus grande liberté dans la gestion de son patrimoine résiduel. L’expropriant ne peut pas se libérer de sa dette de réparation par une simple signature de convention si le propriétaire n’y consent pas.

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La primauté de la réparation financière

Le droit de propriété reste l’un des piliers de notre système juridique. Cette décision rappelle que l’expropriation, bien qu’étant une procédure d’exception pour utilité publique, ne doit pas se faire au détriment de la liberté de choix de l’exproprié quant à la forme de sa réparation.