Les syndics de copropriété bientôt autorisés à facturer une nouvelle prestation : la gestion des emprunts collectifs

Contexte : vers une évolution du contrat-type de syndic

Le 30 juin 2025, le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière (CNTGI) est appelé à se prononcer sur un projet de décret qui pourrait bouleverser la relation financière entre copropriétés et syndics : ce texte prévoit d’autoriser la facturation d’une nouvelle prestation spécifique, jusqu’ici non encadrée — la gestion des emprunts collectifs.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR (2014) et la réforme du contrat-type de syndic, les honoraires des syndics sont strictement encadrés. Seules certaines prestations dites “hors contrat” peuvent faire l’objet de frais annexes, à condition d’être prévues dans une annexe au contrat et votées en assemblée générale. Or, jusqu’à présent, la gestion d’un prêt contracté au nom du syndicat de copropriétaires n’était pas expressément prévue dans ce cadre.

De quoi parle-t-on exactement ?

L’emprunt collectif permet à une copropriété de financer des travaux importants (rénovation énergétique, mise aux normes, gros entretien) en mutualisant la charge entre copropriétaires. Il est souvent sollicité dans les plans de financement liés au Plan pluriannuel de travaux (PPT) ou à la loi Climat et Résilience.

Jusqu’à maintenant, la gestion de cet emprunt — qui implique des démarches administratives, la mise en relation avec les établissements bancaires, le suivi des échéanciers, la gestion des impayés — ne pouvait pas faire l’objet d’une rémunération spécifique si elle n’était pas expressément mentionnée dans le contrat. Le nouveau décret propose donc de sécuriser et encadrer cette facturation.

Ce que prévoit le décret

Voici les grands axes du texte :

• Ajout d’une clause type dans les contrats de syndic, mentionnant la possibilité de facturer la gestion d’un emprunt collectif.

• Cette prestation sera soumise au vote de l’assemblée générale, comme toute prestation hors forfait.

• Le syndic devra préciser le montant de la prestation et sa nature exacte (tâches réalisées, durée, suivi).

• En cas d’absence de vote ou d’indication claire dans le contrat, la facturation ne sera pas opposable aux copropriétaires.

Quels impacts pour les copropriétaires ?

? Les avantages :

• Professionnalisation de la gestion d’un dossier complexe.

• Gain de temps pour le conseil syndical.

• Une meilleure fluidité dans la relation avec les établissements bancaires.

? Les inconvénients :

• Une augmentation potentielle des charges de copropriété, surtout si plusieurs emprunts sont contractés (étalement de la rénovation par tranches, par exemple).

• Le risque d’une multiplication des prestations facturables, dans un contexte où les coûts des syndics sont déjà surveillés de près par les copropriétaires.

Réactions dans le secteur

Cette évolution est bien accueillie par une partie des professionnels, qui y voient une reconnaissance du temps et de la technicité mobilisés dans la gestion des prêts. Mais certains représentants de copropriétaires dénoncent une « complexification tarifaire » et s’inquiètent de l’alourdissement des charges, dans un contexte inflationniste.

Le Ministère du Logement, de son côté, justifie ce décret par le besoin croissant d’outils de financement collectif, notamment dans le cadre de la transition énergétique et des rénovations imposées par les obligations de performance énergétique.

Perspectives : vers un nouveau modèle économique des syndics ?

Ce décret s’inscrit dans un mouvement plus large de refonte du rôle du syndic, entre pilotage financier, conseil juridique, et animation technique. Demain, le syndic pourrait devenir un véritable maître d’ouvrage délégué pour les copropriétés, rémunéré à la mission, à l’image d’un gestionnaire d’actifs.

À noter : certains grands réseaux de syndics (Foncia, Nexity, Loiselet & Daigremont) préparent déjà des offres packagées incluant cette prestation, dans une logique de transparence et d’anticipation des nouveaux besoins des copropriétés.

À retenir