Après deux années de turbulences, le marché immobilier français semble entrer dans une phase de stabilisation durable. L’année 2026 s’annonce comme un tournant : ni véritable rebond, ni rechute, mais une normalisation progressive, soutenue par des taux maîtrisés, un pouvoir d’achat qui se redresse lentement, et un besoin structurel de logement toujours aussi fort.
1 Contexte 2025 : un point bas désormais dépassé
Les signes de reprise se sont multipliés tout au long de 2025.
L’indice Notaires-INSEE affiche une hausse de +0,4 % sur un an au 1er trimestre 2025, après six trimestres de baisse. Cette progression, encore timide, reflète une stabilisation réelle des prix dans la plupart des régions.
Les appartements enregistrent une augmentation de +0,7 %, tandis que les maisons progressent de +0,3 %.
En Île-de-France, la pression baissière s’atténue : certains arrondissements parisiens repassent dans le vert, et les perspectives 2026 évoquent des hausses entre +1 % et +5 % selon les zones.
Le nombre total de transactions s’est rapproché de 803 000 ventes sur 12 mois glissants à fin février 2025, contre 950 000 avant la crise de taux. Cette contraction semble avoir atteint son plancher.
Les acheteurs reviennent, portés par un marché plus lisible et des marges de négociation toujours présentes.
2. Taux de crédit : stabilisation autour de 3,3 % en 2026
Selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA, le taux moyen s’établissait à 3,08 % en août 2025 (3,10 % pour le neuf, 3,05 % pour l’ancien). Après une année de quasi-stabilité, les projections 2026 envisagent un palier durable entre 3,20 % et 3,40 %
Les prévisions “optimistes” (Helloprêt, 2025) tablent sur 2,8 % à 2,9 % en cas d’assouplissement monétaire rapide, mais la majorité des scénarios restent prudents : la BCE n’a pas encore engagé de véritable baisse de ses taux directeurs, et le coût du risque bancaire maintiendra une marge plancher.
En résumé :
- 2024 : fin de la hausse brutale
- 2025 : stabilisation autour de 3 %
- 2026 : plateau légèrement supérieur, entre 3,2 % et 3,5 %
Ce niveau reste historiquement raisonnable, mais impose aux acheteurs de retrouver du pouvoir d’achat par les revenus ou les prix, et non plus par le crédit.
3. Évolution des prix : un retour à la hausse modérée
D’après les dernières prévisions croisées (Notaires de France, SeLoger, MonImmeuble, Xerfi), les prix devraient progresser de +2 % à +3 % en moyenne nationale en 2026.
“L’année 2026 pourrait signer le retour d’un marché d’équilibre, avec environ 950 000 à 960 000 transactions, soit +5 à +10 % par rapport à 2025”.
Les dynamiques territoriales :
- Métropoles et zones tendues : légère hausse des prix (+3 à +5 %)
- Petites villes et zones rurales : stagnation ou légère baisse (-1 à +1 %)
- Régions touristiques ou littorales : reprise nette, soutenue par les résidences secondaires et les capitaux étrangers
- Biens énergivores (F-G) : décote de 10 à 20 % selon le coût des travaux à prévoir
Le pouvoir d’achat immobilier devrait se stabiliser grâce à la modération des prix et à une inflation sous-jacente contenue à ~1,6 % (prévisions Banque de France 2026).
4. Logement neuf : une reprise lente, mais indispensable
Le secteur de la construction neuve sort progressivement du marasme.
Après un effondrement historique entre 2022 et 2024, les permis de construire et mises en chantier repartent à la hausse : 365 000 autorisations ont été enregistrées sur 12 mois à fin août 2025.
Les projections pour 2026 indiquent :
- +10 % de mises en chantier par rapport à 2025
- Un volume global autour de 400 000 logements
- Un soutien important du PTZ prolongé jusqu’en 2027, élargi aux zones tendues (Décret PTZ 2025).
Cependant, les coûts de matériaux et de main-d’œuvre freinent toujours le rythme.
Les promoteurs misent davantage sur des programmes “éco-performants” (RE2020, DPE A-B, énergie bas carbone) et sur le logement intermédiaire pour relancer la demande.
5. Marché locatif : le DPE redistribue les cartes
L’entrée en vigueur progressive des interdictions de location pour les logements les plus énergivores modifie profondément la structure du marché :
| Classe DPE | Statut locatif | Échéance |
|---|---|---|
| G+ | Déjà interdits à la location | Depuis 2025 |
| G | Interdits | 2025 |
| F | Interdits | 2028 |
| E | Interdits | 2034 |
Les bailleurs doivent donc choisir entre rénover ou céder.
Les aides (MaPrimeRénov’, éco-PTZ, Certificats d’Économie d’Énergie) restent actives, mais l’inflation des coûts de travaux freine les chantiers.
Conséquence directe :
- Offre locative en baisse dans certaines zones
- Hausse mécanique des loyers dans les biens rénovés (tension sur l’offre)
- Prime énergétique pour les logements A à C, recherchés par les locataires
L’IRL (indice de référence des loyers) est revenu à son fonctionnement normal en 2025, après la fin du bouclier à +3,5 %. Il devrait évoluer autour de 2 % à 2,5 % en 2026, suivant l’inflation.
6. Immobilier d’entreprise : une reprise sélective et durable
Le marché de l’immobilier d’entreprise amorce également sa transition :
- Investissements attendus : ~17 milliards d’euros en 2026, contre 13 en 2025 (selon BNP Paribas RE et Xerfi).
- Actifs les plus recherchés : logistique, résidentiel géré, santé, résidences étudiantes, coworking.
- Actifs à risque : bureaux secondaires, retail hors centre-ville, immeubles obsolètes sans plan capex clair.
Les entreprises recherchent désormais des bureaux “verts”, flexibles, connectés et bien situés, intégrant les normes ESG.
7. Les risques à surveiller
- Inflation des coûts de rénovation : +15 à +20 % en 3 ans selon la CAPEB
- Croissance européenne molle (autour de 1,3 %) limitant la demande d’investissement
- Tensions politiques ou fiscales : réforme de la plus-value immobilière ou taxation accrue des bailleurs
- Manque structurel d’offre dans le neuf, aggravé par les délais administratifs
8. En résumé : une année de “retour à la normale”
| Indicateur | 2025 | 2026 (prévisions) |
|---|---|---|
| Taux moyen crédit | 3,08 % | 3,2–3,4 % |
| Transactions ancien | ~803 000 | 930 000–960 000 |
| Prix moyen ancien | -1 % | +2 à +3 % |
| Logements neufs commencés | 365 000 | 400 000 |
| Inflation (Banque de France) | 2,1 % | 1,6 % |
| IRL | 3,5 % | 2–2,5 % |
9. Perspective : un marché plus technique, moins spéculatif
En 2026, le marché immobilier redevient un marché de compétence.
Les professionnels capables d’anticiper les normes, d’accompagner les rénovations, de chiffrer les travaux et de conseiller sur les dispositifs (PTZ, DPE, fiscalité) seront les véritables gagnants.
Pour les investisseurs, 2026 ne sera ni un Eldorado, ni un piège, mais une fenêtre stratégique :
- Acheter au bon prix, dans les zones dynamiques
- Rénover efficacement pour capter la valeur énergétique
- Louer durablement dans un marché de qualité plus rare
En conclusion
2026 sera l’année du retour à la raison.
Après la frénésie de 2021 et le gel de 2023-2024, la France immobilière retrouve un équilibre :
des taux stables, des prix réalistes, et un marché recentré sur la valeur d’usage, la performance énergétique et la compétence professionnelle.
