En 2025, les marchés immobiliers français, espagnol et portugais vivent une recomposition rapide. Entre attractivité fiscale, réglementation énergétique, et nouvelles stratégies d’installation post-Covid, les investisseurs internationaux doivent arbitrer entre rentabilité, stabilité, et flexibilité juridique.
Voici un panorama complet et pratique pour comparer les trois grandes portes d’entrée du sud de l’Europe.
1. Contexte général et portes d’entrée
France : l’actif-refuge européen, mais sous haute régulation
La France reste une valeur sûre pour les investisseurs cherchant un marché profond et liquide, notamment à Paris, Lyon, Bordeaux ou sur la Côte d’Azur.
Le marché locatif demeure structurellement tendu (déséquilibre offre/demande chronique), mais fortement encadré :
- Encadrement des loyers désormais étendu à 69 villes à mi-2025 (PAP), avec une extension progressive prévue jusqu’à fin 2026.
- Transition énergétique accélérée : interdiction de louer les logements classés G au DPE depuis le 1?? janvier 2025 (Service-Public).
- Les logements classés F suivront en 2028, ce qui impose aux propriétaires bailleurs d’anticiper des travaux de rénovation énergétique importants.
Sur le plan fiscal, la France conserve un IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) au-delà de 1,3 M€ net pour les biens situés sur le territoire, y compris pour les non-résidents (Worldwide Property Co).
En bref : un marché sûr, très demandé, mais hautement réglementé et énergétiquement exigeant.
Espagne : la vitalité économique sans Golden Visa immobilier
L’Espagne reste dynamique, dopée par la reprise post-Covid et le tourisme, mais change de paradigme :
- Le Golden Visa immobilier a été supprimé en 2025 (Reuters, Get Golden Visa), signe d’un recentrage sur les investissements productifs.
- Toutefois, le régime impatriés “Beckham” a été modernisé (Agencia Tributaria) : il s’étend désormais aux télétravailleurs internationaux, entrepreneurs et familles, offrant une imposition limitée sur les revenus étrangers pendant 6 ans.
- Les Communautés Autonomes conservent une autonomie fiscale et locative importante, d’où une forte disparité entre régions (Madrid libérale, Catalogne plus stricte).
En bref : la fin du visa immobilier ne freine pas l’investissement, mais impose une analyse régionale précise.
Portugal : stabilité économique et repositionnement fiscal
Le Portugal reste l’un des marchés les plus prisés pour son rapport qualité de vie / coût / rendement, mais l’environnement change :
- Le fameux statut NHR (Non Habitual Resident) a pris fin pour les nouveaux arrivants en 2024. Il est remplacé par le régime IFICI (Incentivo Fiscal para a Investigação Científica e Inovação), ciblé sur les professions scientifiques et innovantes (Global Citizen Solutions, KPMG).
- Le Golden Visa reste ouvert mais exclut désormais l’immobilier depuis octobre 2023 (Get Golden Visa). Les options concernent désormais les fonds d’investissement, entreprises, ou recherche.
- Le secteur Alojamento Local (location touristique) a connu une série de réformes : après la loi “Mais Habitação” (2023) qui restreignait fortement les licences, un décret du 1?? novembre 2024 a réintroduit des assouplissements, notamment la réactivation possible des licences dans certaines zones (GuestReady, Lisbon Apartments).
En bref : un cadre fiscal moins universellement favorable qu’avant, mais une rentabilité nette encore compétitive et une économie en expansion.
2. Stratégies locatives : rentabilité, contraintes et leviers
Location longue durée
- France : excellente demande, sécurité juridique, mais plafonnement des loyers et travaux DPE réduisent la marge nette. Bon choix pour investisseurs prudents.
- Espagne : peu de plafonds nationaux ; chaque région définit ses règles. Hors zones tendues, le marché reste souple et dynamique, surtout à Valence, Malaga ou Séville.
- Portugal : la demande reste très forte à Lisbonne, Porto et Faro. Les loyers montent plus vite que l’inflation, mais attention à la fiscalité locale (IMI, IMT) et aux zones réglementées pour l’habitat touristique.
Location meublée / saisonnière
- France : quotas et déclarations obligatoires dans les grandes villes ; le meublé touristique est de plus en plus contrôlé.
- Espagne : la réglementation dépend des Communautés Autonomes (ex. Barcelone impose des licences limitées).
- Portugal : cadre très instable (AL) — due diligence obligatoire par municipalité.
Tendance 2025 : basculer sur des locations meublées à moyen terme (3-12 mois) pour concilier flexibilité et stabilité réglementaire.
3. Fiscalité et charges : l’essentiel à retenir
| Pays | Fiscalité principale | Particularités |
|---|---|---|
| France | IFI > 1,3 M€, imposition classique sur revenus fonciers/meublés | DPE obligatoire, fiscalité stable mais lourde |
| Espagne | IRNR ou régime Beckham (6 ans) | Plusvalía municipal, forte hétérogénéité régionale |
| Portugal | Fin du NHR, IFICI ciblé | Golden Visa sans immobilier, fiscalité IMI/IMT |
Les taux et assiettes varient selon la résidence fiscale et le type de bail. Toujours valider localement.
4. Momentum macro 2025
- France : tension locative record dans les métropoles, pénurie de biens rénovés énergétiquement. Les logements “A-C” deviennent premium (Adrian Leeds Group).
- Espagne : suppression du Golden Visa n’a pas cassé la dynamique ; Madrid et Malaga affichent des croissances locatives à deux chiffres (Reuters).
- Portugal : politique budgétaire pro-croissance : baisse graduelle de l’IS et exonération d’IMT pour les primo-accédants – ce qui stimule indirectement le marché (Reuters).
5. Quel marché selon votre profil ?
A. Investisseur rendement “LT sécurisé”
- France : caper le risque avec grandes villes encadrées, prévoir le coût DPE, encadrement maîtrisé.
- Espagne : viser villes à régime libre (Andalousie, Valence).
- Portugal : marchés profonds Lisbonne/Porto, mais vigilance réglementaire locale.
B. Investisseur “flex meublé / courte durée”
- France : privilégier les villes moyennes hors restrictions (Angers, Annecy, Reims).
- Espagne : arbitrer selon les licences disponibles (Malaga, Alicante souvent plus ouvertes).
- Portugal : audit local obligatoire avant achat (Lisbonne centre très contraint).
C. Investisseur patrimonial / expatriation
- Espagne : régime Beckham attractif pour cadres et télétravailleurs.
- Portugal : régime IFICI intéressant pour profils innovants ou enseignants.
- France : anticiper IFI et CapEx énergétique mais stabilité juridique et valeur patrimoniale forte.
6. Feuille de route opérationnelle (10 étapes clés)
- Choisir votre stratégie : location longue, meublé, mixte.
- Étudier la réglementation locale : encadrement des loyers (FR), licences (ES/PT).
- Réaliser un stress-test énergétique (FR) : coût, retour sur investissement.
- Vérifier votre statut fiscal / visa : Beckham (ES), IFICI (PT).
- Modéliser le cash-flow avec charges (IBI/IMI) et fiscalité locale.
- Intégrer la saisonnalité des rendements (zones côtières vs urbaines).
- Analyser les financements disponibles : taux, durée, LTV, amortissement.
- Prévoir le CapEx : travaux, ameublement, conformité sécurité.
- Anticiper la sortie : plus-value, fiscalité, liquidité.
- Prévoir un plan B : requalification courte ? moyen terme.
7. Verdict 2025
| Objectif / Profil | Marché recommandé | Pourquoi |
|---|---|---|
| Stabilité, cadre juridique, liquidité | France | Marché profond, demande soutenue, sécurité juridique. |
| Souplesse locative et fiscalité dynamique | Espagne | Moins de contraintes, régime Beckham attractif. |
| Arbitrage rendement / innovation fiscale | Portugal | NHR remplacé, IFICI ciblé, rendement locatif compétitif. |
En résumé : 3 axes de décision
- Rendement net immédiat ? Portugal / Espagne (moins de contraintes).
- Valorisation long terme + liquidité ? France.
- Optimisation fiscale + télétravail / installation ? Espagne (Beckham) ou Portugal (IFICI).
En conclusion
- France reste la référence patrimoniale, mais impose une rigueur technique (énergie, fiscalité).
- Espagne combine attractivité et souplesse : idéale pour les télétravailleurs et rentiers solaires.
- Portugal demeure compétitif, à condition d’intégrer le nouveau paysage fiscal et réglementaire.
En 2025, la diversification géographique devient la meilleure stratégie : un portefeuille équilibré combinant sécurité française, souplesse espagnole et rendement portugais permet d’optimiser à la fois la rentabilité, la stabilité, et la résilience patrimoniale.
