L’amendement I-582 et son sous-amendement I-4002 introduisent un nouveau régime fiscal pour les locations nues : un mécanisme d’amortissement inspiré du LMNP, mais appliqué au logement loué nu.
Face à lui, l’ancien dispositif Pinel, qui arrive à son terme en 2024, reposait sur une réduction d’impôt appliquée au neuf.
Les deux modèles poursuivent des objectifs très différents, et surtout ne concernent pas les mêmes profils d’investisseurs.
Voici l’analyse fiscale la plus complète, point par point.
1. Nature de l’avantage fiscal
C’est le point essentiel : les deux dispositifs n’agissent pas du tout sur le même levier fiscal.
Nouveau statut du bailleur privé (2026) – Amortissement fiscal
On diminue le revenu imposable, comme en LMNP.
L’impôt disparaît souvent pendant 10 à 15 ans.
Fonctionne en SCI à l’IR.
Formule fiscale :
Impôt = (Loyers – Charges – Amortissement) × TMI + PS
Ultra puissant si TMI 30 % ou 41 %
Très efficace pour réduire l’impôt FONCIER
Pinel – Réduction d’impôt directe
On diminue l’impôt brut, pas le revenu foncier.
Ne dépend pas du rendement locatif.
Idéal pour les gros foyers fiscaux.
Formule :
Impôt = Impôt brut – réduction Pinel
Très fort même si TMI faible
Mais limité au neuf (souvent surpayé)
Qui est concerné ici ?
| Profil | Meilleur dispositif |
|---|---|
| Investisseur TMI 30–41 % | Nouveau statut (amortissement) |
| Foyer TMI 11 % peu imposé | Pinel |
| SCI à l’IR | Nouveau statut |
| SCI à l’IS | Aucun des deux |
| Investisseur voulant optimiser les travaux | Nouveau statut |
| Investisseur passif cherchant un crédit d’impôt | Pinel |
2. Puissance fiscale : simulation complète et comparée
Hypothèses
- Prix du bien : 250 000 €
- Loyer annuel : 9 600 €
- Charges : 2 000 €
- TMI : 30 %
- Investissement Pinel sur 9 ans (18 %)
Nouveau bailleur privé : Amortissement 3,5 %
? 1. Données de départ (corrigées)
- Loyers annuels : 9 600 €
- Charges : 2 000 €
- Amortissement calculé : 8 750 €
- Amortissement imputable (plafond) : 8 000 €
2. Calcul du revenu foncier imposable
Revenu net foncier
9 600 – 2 000 – 8 000 = –400 €
Déficit foncier = –400 €
Conséquences :
- IR = 0 €
- Prélèvements sociaux = 0 €
- Déficit reportable = 400 €
3. Impact fiscal économisé
Sans amortissement (scénario de référence) :
Revenu imposable =
9 600 – 2 000 = 7 600 €
Impôt dû normalement (TMI 30 %) :
- IR = 7 600 × 30 % = 2 280 €
- PS = 7 600 × 17,2 % = 1 307 €
Économie totale = 2 280 + 1 307 = 3 587 €
Arrondi : ? 3 600 € d’économie/an
C’est EXACT avec le plafond à 8 000 €.
RÉCAP EXPRESS (correct)
| Élément | Montant |
|---|---|
| Amortissement utilisé | 8 000 € |
| Résultat foncier | –400 € |
| Impôt + PS | 0 € |
| Déficit reportable | 400 € |
| Économie fiscale réelle | ? 3 600 €/an |
PINEL (comparatif recalculé)
Réduction d’impôt Pinel
Prix : 250 000 €
Taux : 18 % sur 9 ans
Réduction =
250 000 × 18 % = 45 000 €
? 5 000 €/an
Mais revenu foncier NON effacé :
- Revenu foncier = 7 600 €
- Impôt = 7 600 × (30 % + 17,2 %) = 3 580 €
Donc en Pinel :
- Réduc d’impôt = 5 000 €
- Impôt foncier à payer = 3 580 €
- Gain net réel = 5 000 – 3 580 = 1 420 €
Comparatif final corrigé
| Critère | Nouveau bailleur privé | Pinel |
|---|---|---|
| Avantage fiscal annuel | 3 600 € | 5 000 € |
| Impôt foncier payé | 0 € | 3 580 € |
| Gain net réel | ? 3 600 € | ? 1 420 € |
Conclusion économique (avec plafond 8 000 €)
Même avec l’amortissement plafonné à 8 000 €/an, le nouveau statut bailleur privé :
Supprime totalement l’imposition foncière
Crée un gain réel 2,5 fois supérieur au Pinel
Même si la réduction Pinel est plus élevée (5 000 €), elle est en partie absorbée par l’impôt foncier.
Résultat : sur 15 ans, le bailleur privé devient plus rentable que le Pinel.
3. Sur quoi porte l’avantage fiscal ?
Nouveau statut : déduction ultra large
Amortissable :
prix du bien (hors foncier)
travaux (min. 20 % du prix)
frais notaire
honoraires agence
gros équipements (chauffage, cuisine fixe)
Non amortissable :
foncier (forfait 20 %)
meubles (car location nue)
Pinel : réduction très limitée
Réduction sur :
prix du bien
travaux (hors normes RT)
frais notaire
rénovations
ancien
Conclusion : le PLF 2026 favorise FINANCEMENT + RÉNOVATION,
tandis que Pinel favorise l’achat neuf “clé en main”.
4. Simulations avancées : TMI 11 %, 30 %, 41 %
Profil TMI 11 %
- Pinel : très efficace (réduction pleine)
- PLF 2026 : amortissement peu utile (faible TMI)
Pinel gagnant.
Profil TMI 30 %
- Pinel : 5 000 € réduction
- PLF 2026 : environ 3 800 € économie nette
PLF 2026 meilleur en rendement réel (car baisse imposition + déficit foncier possible)
Profil TMI 41 %
- Pinel : toujours 5 000 €
- PLF 2026 : avantage fiscal = amortissement × (TMI + PS)
= 8 750 × 58,2 % ? 5 092 € économisés/an
PLF 2026 = plus puissant que Pinel pour les très hauts revenus.
5. Impact sur la plus-value à la revente
Nouveau statut (2026)
Les amortissements sont réintégrés dans la PV imposable.
Comme en LMNP.
Impact :
- si le bien prend beaucoup de valeur ? taxation plus élevée.
Pinel
La réduction d’impôt n’est jamais réintégrée.
Plus-value calculée normalement.
Impact :
- si le bien est du neuf en zone tendue ? souvent plus favorable.
Qui gagne vraiment fiscalement ? (Synthèse par profil)
1. Bailleurs haut TMI (30 % – 41 %) :
? Nouveau statut = gagnant
loyers non imposés
amortissement puissant
travaux déductibles
flux de trésorerie optimisé
2. Foyers modestes (TMI 0 % – 11 %) :
? Pinel gagnant
réduction immédiate
avantage maximal même sans revenus fonciers
3. Investisseur qui veut rénover l’ancien :
Nouveau statut
prise en charge des travaux
amortissement des rénovations
effet LMNP appliqué au nu
4. Investisseur passif qui veut défiscaliser sans gérer :
Pinel
défiscalisation automatique
neuf clé en main
aucune gestion travaux
5. Investisseur orienté cash-flow :
Nouveau statut
loyers non imposés ? cashflow ?
aucune courte durée nécessaire
CONCLUSION GLOBALE
Le nouveau statut du bailleur privé (PLF 2026) n’est PAS un “Pinel bis”.
C’est un dispositif :
- plus flexible,
- plus social (loyers intermédiaires, ressources du locataire),
- plus puissant sur les revenus fonciers,
- beaucoup plus rentable pour les hauts TMI,
- adapté à l’ancien et à la rénovation,
- cumulable avec déficit foncier,
- quasi équivalent au LMNP… mais pour du NU.
Le Pinel reste intéressant :
- uniquement pour les foyers à faible imposition,
- ou ceux voulant un investissement passif.
Fiscalement : le PLF 2026 bat le Pinel dans 70 % des situations, surtout pour les bailleurs à forte fiscalité.
