Le Budget 2025, adopté le 3 février sous l’impulsion du Premier ministre François Bayrou, introduit des mesures significatives pour le secteur immobilier. Ces dispositions visent à dynamiser l’accès à la propriété tout en ajustant certaines fiscalités. Analysons en détail les principales mesures et leurs implications pour les acteurs du marché immobilier.
Résumé en 3 points :
- PTZ étendu : Le Prêt à Taux Zéro est élargi à tout le territoire et aux logements neufs pour trois ans.
- Hausse des DMTO : Les droits de mutation augmentent de 0,5 point, avec possibilité d’exonération pour les primo-accédants selon les collectivités.
- Fiscalité des LMNP modifiée : Les amortissements devront être réintégrés
Extension du Prêt à Taux Zéro (PTZ) : Une Bouffée d’Air pour les Primo-Accédants
Le PTZ, dispositif phare facilitant l’accession à la propriété, voit son champ d’application élargi. Désormais, il s’étend à l’ensemble du territoire, y compris les zones dites “détendues”, et inclut les logements neufs. Cette extension est prévue pour une durée de trois ans. En 2024, selon une déclaration de la ministre du Logement, Valérie Létard, en octobre 2024, près de 40 000 prêts ont été accordés, confirmant l’importance de ce levier pour soutenir l’accession à la propriété.
Implications :
- Accès facilité : Les ménages modestes, notamment en zones rurales, pourront bénéficier de ce soutien pour acquérir un logement neuf.
- Dynamisation du marché : Cette mesure pourrait stimuler la construction et la vente de logements neufs sur l’ensemble du territoire.
Conséquence pour le marché immobilier :
Une potentielle hausse de la demande dans les zones rurales et périurbaines.
Un regain d’intérêt pour l’immobilier neuf, qui souffrait du coût élevé des matériaux et du contexte économique.
Le Projet de Loi de Finances (PLF) 2025, adopté le 3 février 2025, introduit une réforme significative concernant la franchise en base de TVA pour les micro-entrepreneurs. À partir du 1?? mars 2025, un seuil unique de 25 000 € de chiffre d’affaires annuel sera instauré pour toutes les activités, remplaçant les seuils précédemment en vigueur.
La Baisse du Seuil de TVA, un Coup Dur pour les Agents Commerciaux ?
Principaux changements :
Seuil de franchise : Si votre chiffre d’affaires annuel est inférieur à 25 000 €, vous continuez de bénéficier de la franchise en base de TVA, c’est-à-dire que vous ne facturez pas la TVA à vos clients.
Seuil majoré : Si votre chiffre d’affaires annuel se situe entre 25 000 € et 27 500 €, vous devenez assujetti à la TVA à partir du 1?? janvier de l’année suivante.
Dépassement en cours d’année : Si votre chiffre d’affaires dépasse 27 500 € en cours d’année, vous devez facturer la TVA dès le jour du dépassement.
Conséquences pour les micro-entrepreneurs :
- Obligations administratives accrues : Facturation de la TVA, déclarations périodiques et reversement de la taxe à l’État.
- Impact financier : Nécessité de répercuter la TVA sur vos tarifs, ce qui pourrait affecter votre compétitivité, notamment si vos clients ne peuvent pas récupérer la TVA (par exemple, les particuliers).
Cette mesure vise à simplifier le régime fiscal en établissant un seuil unique et à réduire les distorsions de concurrence. Cependant, elle suscite des inquiétudes parmi les micro-entrepreneurs, qui redoutent une augmentation de la charge administrative et une possible perte de compétitivité.
Augmentation des Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO) : Un Coût Supplémentaire pour les Acheteurs
Les DMTO, souvent appelés “frais de notaire”, connaissent une hausse notable. Le plafond est relevé de 0,5 point, entraînant une augmentation de 10 % sur trois ans. Toutefois, les collectivités locales ont la possibilité d’exonérer les primo-accédants de cette hausse.
Implications :
- Coût accru : Les acheteurs devront prévoir un budget supplémentaire pour couvrir ces frais lors de l’acquisition d’un bien immobilier.
- Disparités territoriales : Selon les décisions des collectivités, certains primo-accédants pourraient être exonérés, créant des inégalités selon les régions.
Conséquence pour le marché immobilier :
Un coût supplémentaire pour les acheteurs, qui devront prévoir un budget plus important pour couvrir ces frais.
Un potentiel ralentissement des ventes, notamment pour les biens de moyenne et haute gamme.
Modification de la Fiscalité des Locations Meublées : Vers la Fin d’une Niche Fiscale
Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) pouvaient jusqu’à présent déduire les amortissements de leurs revenus locatifs imposables. Désormais, ces amortissements devront être réintégrés lors du calcul de la plus-value en cas de revente, augmentant ainsi l’impôt à payer. Les résidences étudiantes, seniors et celles avec services pour personnes âgées ou handicapées ne sont pas concernées par cette mesure.
Implications :
- Fiscalité alourdie : Les investisseurs en LMNP devront anticiper une imposition plus élevée lors de la cession de leurs biens.
- Attractivité réduite : Cette mesure pourrait freiner l’engouement pour l’investissement en meublé non professionnel.
Conséquence pour le marché immobilier :
Moins d’attractivité pour l’investissement locatif en meublé, sauf dans les secteurs exonérés (résidences étudiantes, seniors, etc.).
Une possible revente massive de logements LMNP, augmentant l’offre de biens sur le marché.
Exonération des Droits de Mutation pour les Dons Familiaux : Encourager la Solidarité Intergénérationnelle
Le budget prévoit une exonération des droits de mutation pour les dons d’argent destinés à financer l’achat, la rénovation ou la construction d’un logement pour les descendants ou neveux et nièces. Cette exonération est limitée à 100 000 euros par donateur et 300 000 euros par bénéficiaire, à condition que le bien soit conservé en résidence principale pendant au moins cinq ans.
Implications :
- Soutien familial : Les familles peuvent aider financièrement leurs membres sans subir de lourdes charges fiscales.
- Facilitation de l’accès à la propriété : Cette mesure peut accélérer l’accession à la propriété pour les jeunes générations.
Conséquence pour le marché immobilier :
Un levier pour aider les jeunes générations à acheter, malgré la hausse des prix et le durcissement des conditions bancaires.
Une incitation à transmettre du patrimoine immobilier de manière optimisée fiscalement.
MaPrimeRénov’ : Un Budget Réduit mais Maintenu
Initialement, une réduction de 700 millions d’euros était prévue pour MaPrimeRénov’. Finalement, la diminution est limitée à 460 millions d’euros, permettant de maintenir une partie des aides à la rénovation énergétique.
Implications :
- Incitation à la rénovation : Les propriétaires sont encouragés à entreprendre des travaux pour améliorer la performance énergétique de leurs biens.
- Impact environnemental : Cette mesure contribue aux objectifs de transition écologique en réduisant la consommation énergétique des logements.
Conséquence pour le marché immobilier :
Un soutien limité pour la rénovation énergétique, alors que les passoires thermiques sont de plus en plus difficiles à vendre.
Un impact sur les propriétaires-bailleurs, qui doivent rénover pour éviter des interdictions de location liées au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique).
Conclusion
Le Budget Bayrou 2025 comporte des mesures incitatives pour les primo-accédants et la rénovation énergétique, mais alourdit la fiscalité des investisseurs et renchérit le coût des transactions.
Pour les acheteurs : Le PTZ élargi est une aubaine, mais l’augmentation des frais de notaire pourrait ralentir certains projets.
Pour les investisseurs : La fin des avantages fiscaux du LMNP est une mauvaise nouvelle qui risque de freiner l’investissement locatif.
Pour le marché immobilier : Un possible rééquilibrage avec une relance de l’immobilier neuf, mais un risque de ralentissement sur le marché de l’ancien.
À suivre : comment le secteur immobilier s’adaptera-t-il à ces nouvelles règles en 2025 ?
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