Préemption par la mairie : dans quels cas l’agent immobilier peut-il percevoir sa commission malgré l’annulation de la vente initiale ? Réponse juridique.
L’affaire survenue à Saint-Grégoire (Ille-et-Vilaine) illustre les tensions entre intérêts privés et politiques publiques en matière d’aménagement du territoire.
Résumé de l’affaire
Une propriétaire foncière envisageait de vendre trois parcelles de prairie, totalisant environ 1,70 hectare, à un promoteur immobilier pour un montant d’un million d’euros. Une promesse unilatérale de vente avait été signée en ce sens. Cependant, la mairie s’est opposée à cette transaction, arguant que le prix proposé ne correspondait pas à la réalité du marché agricole local. Elle a sollicité l’intervention de la Société d’aménagement foncier et d’établissement rural (Safer) pour réévaluer le terrain, qui a été estimé à 14 568 euros. Face à cette situation, la propriétaire a décidé de conserver ses parcelles.
Commission d’agent immobilier et droit de préemption : ce que dit la jurisprudence
Lorsqu’une collectivité publique (comme une mairie ou la Safer) exerce son droit de préemption, elle se substitue à l’acquéreur initial. Dans ce cas, si la commission de l’agent immobilier est clairement stipulée dans le mandat et mentionnée dans la Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA), le préempteur est tenu de régler cette commission.
En revanche, si la commission n’est pas mentionnée dans la DIA, le préempteur n’est pas obligé de la payer, même s’il était informé de son existence.
Jurisprudence et garanties :
- Jurisprudence favorable aux agents immobiliers : La jurisprudence a généralement reconnu le droit de l’agent immobilier à percevoir sa commission, même en cas d’exercice du droit de préemption, dès lors que les conditions du mandat étaient respectées.
- Assurance professionnelle : Une assurance responsabilité civile professionnelle peut couvrir les risques liés à l’exercice du droit de préemption, notamment en cas de litige avec le client ou avec le bénéficiaire du droit de préemption.
Application à l’affaire de Saint-Grégoire
Dans l’affaire de Saint-Grégoire, la vente initiale à un promoteur immobilier a été interrompue suite à l’intervention de la mairie et de la Safer, qui ont estimé le terrain à une valeur bien inférieure. La propriétaire a finalement décidé de conserver ses parcelles.
Dans ce contexte, l’agent immobilier ne pourra prétendre à une commission que si la vente est effectivement conclue avec le préempteur et que les conditions mentionnées précédemment sont remplies. Si la vente n’a pas lieu, la commission n’est pas due.
Bonnes pratiques pour les professionnels
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Mentionner la commission dans la DIA : Il est essentiel d’inclure explicitement le montant de la commission et la partie en charge dans la Déclaration d’Intention d’Aliéner.
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Vérifier le mandat : Assurez-vous que le mandat de vente précise clairement les modalités de rémunération en cas de préemption.
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Informer les parties : Sensibilisez vendeurs et acquéreurs aux implications du droit de préemption sur la transaction et la commission.
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Collaborer avec le notaire : Travaillez en étroite collaboration avec le notaire pour garantir que toutes les mentions nécessaires figurent dans les documents officiels.
Dans le cadre d’une vente immobilière, l’agent immobilier perçoit une commission, généralement comprise entre 3% et 10% du prix de vente. Cette rémunération est due uniquement si la vente est conclue. Dans le cas présent, la transaction n’ayant pas abouti, l’agent immobilier ne percevra pas de commission.
Enseignements pour les professionnels de l’immobilier
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Vérification du zonage : Avant toute négociation, il est essentiel de consulter le Plan local d’urbanisme (PLU) pour connaître les affectations du sol et les éventuelles zones de préemption.
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Anticipation des droits de préemption : Informer les clients sur les procédures et les délais liés au droit de préemption peut éviter des déconvenues.
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Évaluation réaliste des biens : Proposer des estimations conformes au marché local, en tenant compte des affectations du sol, renforce la crédibilité de l’agent immobilier.
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Transparence contractuelle : Inclure des clauses dans les mandats de vente précisant les conditions de rémunération en cas d’exercice du droit de préemption.
Cette affaire souligne l’importance pour les professionnels de l’immobilier de maîtriser les aspects juridiques et réglementaires liés à la vente de terrains, afin de sécuriser les transactions et de conseiller au mieux leurs clients.
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