Mandataire et mandant : pouvoirs, obligations et rémunération
Tout ce que l’agent immobilier, le mandataire et le mandant doivent savoir sur les types de mandats, les conditions de rémunération et les obligations légales issues de la loi Hoguet.
Le mandant confie une mission ; le mandataire l’accomplit pour son compte, dans les limites des pouvoirs reçus. En immobilier, il faut distinguer le mandat du propriétaire à l’agence et le contrat entre l’agence et son agent commercial. Le mandat de transaction doit être écrit avant les actes de négociation. Voici les obligations de chacun et les points à vérifier avant de réclamer des honoraires.
Qui est le mandataire immobilier ?
Le terme mandataire recouvre deux réalités distinctes dans l’immobilier. Il désigne en premier lieu l’agent immobilier lui-même, titulaire de la carte professionnelle T délivrée par la CCI. Il désigne également l’agent commercial en immobilier, professionnel indépendant mandaté par un titulaire de carte pour exercer en son nom.
Dans l’usage courant, le mandataire immobilier désigne souvent l’agent commercial. Ce négociateur indépendant mobilise des compétences commerciales et juridiques et reçoit des mandats de vente ou de location au nom de l’agent immobilier titulaire de la carte. Il ne peut pas exercer en dehors de ce cadre légal.
L’agent immobilier
- Titulaire de la carte professionnelle T (CCI)
- Titulaire responsable de ses propres obligations professionnelles
- Personne physique ou société titulaire de la carte
- Habilite les mandataires à agir en son nom
L’agent commercial mandataire
- Professionnel indépendant, lié par contrat de mandat
- Engage sa propre responsabilité professionnelle
- Inscrit au RSAC et muni de l’attestation d’habilitation du titulaire de carte
- Agit au nom et pour le compte du titulaire de carte
L’agent commercial immobilier doit être immatriculé au RSAC et habilité par le titulaire de carte. La formation continue est de 14 heures par an ou 42 heures sur trois années consécutives d’exercice. Il ne s’agit pas d’une règle générale imposant 14 heures immédiatement après une « immatriculation CCI ». Les justificatifs sont transmis au titulaire de carte qui l’a habilité. Découvrir la formation mandataire.
Que doivent le mandant et le mandataire ?
Le mandataire doit accomplir la mission confiée avec diligence, informer et conseiller son client, rendre compte de son activité et justifier les sommes reçues pour son compte. Ses pouvoirs ne lui permettent pas de signer une vente au nom du propriétaire sans autorisation expresse adaptée.
Le mandant doit respecter les engagements conclus et les actes accomplis dans les limites des pouvoirs donnés. Les articles 1998 à 2000 du Code civil encadrent notamment ses obligations envers le mandataire, les avances et frais et, lorsqu’elle est promise, la rémunération. En transaction immobilière, ces règles se combinent avec les règles spéciales de la loi Hoguet : une dépense ou une démarche ne rend pas, à elle seule, une commission exigible.
Les différents types de mandats immobiliers
Pour confier la vente de son bien à un agent immobilier, le propriétaire doit signer un mandat écrit précisant : la durée, les conditions de résiliation, le prix de vente souhaité, le montant des honoraires et la partie qui les prend en charge. Sans ce document, l’agent ne peut prétendre à aucune rémunération.
Outil 1 — Comparateur Mandat Simple vs Exclusif
Comparez les deux types de mandats sur les critères essentiels
| Critère | Mandat simple | Mandat exclusif |
|---|---|---|
| Nombre d’agences mandatées par le vendeur | Plusieurs possibles | Une agence selon l’exclusivité convenue |
| Vente directe par le propriétaire | Possible sous réserve des clauses | À vérifier dans la clause d’exclusivité |
| Diligences de l’agence | Obligations prévues au mandat | Actions et comptes rendus précisés au mandat |
| Délai de vente | Aucun délai garanti | Aucun délai garanti |
| Fin du mandat avant trois mois | Lire les clauses et droits applicables | Lire les clauses, le droit de rétractation éventuel et les causes de rupture |
| Dénonciation après trois mois | Selon le contrat ; article 78 si clause concernée | Article 78 : préavis d’au moins 15 jours par LRAR, sauf exceptions légales |
| Coopération avec un confrère | Vérifier les pouvoirs accordés | Vérifier les pouvoirs accordés |
Offre une grande liberté au vendeur : il peut collaborer avec plusieurs agences simultanément et trouver lui-même un acquéreur. La coordination des annonces, des prix et des comptes rendus demande alors une attention particulière. Ce choix ne permet pas de prédire le délai de vente ou l’implication d’une agence.
Pluralité de mandats : si le mandant confie simultanément plusieurs mandats non-exclusifs, la commission revient au mandataire qui a conclu l’opération — même si l’acquéreur lui a été présenté par un premier mandataire.
Organise une commercialisation exclusive selon les clauses signées. Le mandat doit préciser les actions de l’agence et la périodicité des comptes rendus. L’exclusivité ne garantit ni un délai ni un prix de vente ; les conséquences d’une vente directe dépendent de la clause.
Clause d’exclusivité : une vente directe à un acquéreur présenté par l’agence impose d’examiner le mandat, l’opération conclue et l’éventuelle clause pénale. Une visite ne crée pas automatiquement un droit à commission. Voir aussi : clause d’exclusivité territoriale dans les réseaux.
Les conditions de rémunération de l’agent immobilier
La loi Hoguet conditionne le droit à rémunération à la réunion de plusieurs conditions cumulatives. Une simple proposition d’achat, même assortie d’une clause pénale, ne suffit pas à déclencher le droit à commission.
Pour une transaction avec un particulier, l’article 6 de la loi Hoguet subordonne en principe les honoraires à une opération effectivement conclue et constatée dans un acte écrit engageant les parties. Le mandat, l’acte, les conditions suspensives et les règles applicables déterminent le droit à paiement. En pratique, les honoraires de vente sont généralement réglés lors de l’acte authentique.
Il faut distinguer commission, clause pénale et dommages-intérêts. Une clause pénale ne rend pas automatiquement la commission exigible sans opération réalisée. L’article 78 encadre certaines clauses d’exclusivité ou d’indemnité ; le mandat professionnel peut aussi relever de règles particulières.
Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 · Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972
Pour qu’un agent immobilier puisse réclamer une commission, le mandat doit obligatoirement mentionner :
- Les conditions de réception et de remise des sommes d’argent
- Les modalités de reddition de compte
- Les conditions de détermination de la rémunération et la partie qui en a la charge
- Les moyens de diffusion des annonces commerciales
- La durée du mandat et les conditions de résiliation
- Le prix de vente souhaité et le montant des honoraires
Outil 2 — Calculateur de commission
Simulation sur un prix net vendeur et un taux TTC convenu
Simulation indicative : TVA de l’agence supposée à 20 %, rétrocession calculée sur le HT. Le montant contractuel prévaut. Ce calcul ne détermine pas le droit à commission et ne représente pas le revenu net du mandataire.
Outil 3 — Checklist des points à vérifier dans le mandat
Aide à la relecture : cocher tous les points ne garantit pas la validité juridique du mandat
Comment résilier un mandat immobilier ?
Lisez la durée, la reconduction et les clauses de rupture du mandat. Pour les mandats visés par l’article 78 du décret, une dénonciation est possible après trois mois avec au moins quinze jours de préavis par LRAR, sous réserve des exceptions du texte. Cela n’exclut pas un droit de rétractation lorsqu’il est applicable.
Pendant les 3 premiers mois
Vérifiez la période prévue au contrat. Une rupture peut notamment relever d’un accord des parties, d’un manquement ou d’un droit légal applicable. Un mandat conclu à distance ou hors établissement peut ouvrir au consommateur un droit de rétractation de 14 jours, à examiner selon les conditions de conclusion et d’exécution.
Après 3 mois
Pour un mandat relevant de l’article 78, informez l’autre partie par LRAR au moins 15 jours à l’avance. Conservez la preuve de réception et vérifiez la date de fin ainsi que les clauses qui peuvent produire des effets après la rupture.
Une clause peut encadrer la vente à un acquéreur présenté pendant le mandat. Son application après la fin de mission dépend de sa rédaction, de sa validité, de sa durée et des faits. Ne déduisez pas automatiquement d’un bon de visite un droit à commission ou à indemnité.
FAQ — Mandat, mandataire et rémunération
- Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) — conditions d’exercice des activités d’entremise et de gestion immobilières
- Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 — modalités d’application de la loi Hoguet (registre-répertoire, mandat, reddition de comptes)
- Articles L. 134-1 et suivants du Code de commerce — statut de l’agent commercial
- Article 16 loi 70-9 — perception illicite de rémunération : 2 ans d’emprisonnement + 30 000 € d’amende
- Décret du 18 février 2016 — obligation de formation continue des professionnels de l’immobilier (42h/3 ans)
Mandat immobilier, mandataire et rémunération — Guide complet
Basé sur la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 · Ce document est fourni à titre pédagogique et ne constitue pas un avis juridique. Consultez un professionnel du droit pour toute situation spécifique.
