Mandataire et Mandant : Pouvoirs, Engagements et Devoirs

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    Mandataire et Mandant : Pouvoirs, Engagements et Devoirs

    08/06/2018 immobilier Blog 3203 Pas de commentaire

    Mandataire et Mandant

     Pouvoirs, Engagements et Devoirs

    Le mandataire immobilier fait appel à des connaissances et compétences commerciales et juridiques. Il est un professionnel indépendant de l’immobilier, un négociateur qui exerce son activité et reçoit les mandats au nom d’un agent immobilier titulaire d’une carte professionnelle. Néanmoins, il se bénéficie du statut d’agent commercial lié à l’agent immobilier par un contrat de mandat.

    Le Mandat:

    Pour confier la vente à un agent immobilier, vous devez au préalable signer un mandat. Ce mandat doit être obligatoirement écrit et mentionner tous les éléments du contrat:

    • La durée et la validité du mandat. S’il est renouvelé de façon implicite, la durée totale doit pareillement être citée; sous peine de nullité juridique.
    • Les conditions de résiliation.
    • Le prix de vente du bien, montant des honoraires et désignation de celui qui doit les payer.

    Le Mandat Simple:

    Il s’agit alors d’un mandat simple lorsque vous pouvez confier la vente à plusieurs agences immobilières et vous réserver le droit de chercher vous-même un acheteur. L’agent immobilier percevra sa commission si la vente est conclue avec l’acquéreur qu’il vous a présenté.

    Le Mandat Exclusif:

    Sachez que le mandat exclusif de vente vous offre l’opportunité d’être l’unique professionnel engagé pour la vente d’un bien tandis que le mandat simple concède à de multiples mandataires de s’accaparer la mise en vente d’un même bien immobilier (le propriétaire du bien peut également vendre son bien.)

    Conséquences de la clause d’exclusivité:

    Le mandataire qui fait visiter un bien immobilier à une personne avec laquelle le vendeur a ultérieurement traité se doit d’être rémunéré; l’opération étant conclue par l’intermédiaire de cet agent.

    Probation du mandat:

    Dès lors que le contrat est signé de façon bilatérale par le propriétaire du bien et vous-même, vous disposez de la preuve faisant force de loi.

    Que faire en cas de pluralités de mandats ?

    Dans le cas où le mandataire a été mandaté en même temps par le vendeur et l’acquéreur, son droit à la rémunération reste inchangé.

    Au contraire; lors d’une même opération, si le mandant a donné à plusieurs agents des mandats non-exclusifs, la commission est accordée au mandataire qui a conclu l’opération ; même si l’acquéreur lui a été présenté par un premier mandataire.

    La Résiliation du mandat:

    Dans tous les cas, vous pouvez résilier un mandat exclusif à tout moment, par lettre recommandé avec AR, passé un délai de trois mois après la signature. La résiliation prendra effet quinze jours après la réception de votre lettre.

    La loi Hoguet :

    (70-9 du 2 janvier 1970, ainsi que son décret d’application du 20 juillet 1972)

    Elle exige du mandataire immobilier qu’il obtienne de son vendeur ou bailleur un mandat écrit. Sans ce premier document, il ne peut prétendre à honoraires, donc à rémunération.

    En plus, elle précise que:

    • « les conventions conclues avec les personnes visées à l’article 1er […] et relatives aux opérations qu’il mentionne en ses 1° à 6° doivent être rédigées par écrit»
    • « le titulaire de la carte professionnelle portant la mention : “Transactions sur immeubles et fonds de commerce” ne peut négocier ou s’engager à l’occasion d’opérations spécifiées à l’article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l’une des parties »
    • Selon la Haute juridiction, « il résulte de la combinaison de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et des articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972 que l’agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération à l’occasion d’une opération visée à l’article 1er de cette loi que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l’une des parties et précisant les conditions de détermination de la rémunération ou commission, ainsi que la partie qui en aura la charge ; que les parties à la vente peuvent cependant, par une convention ultérieure qui n’est valable que si elle est postérieure à la vente régulièrement conclue, s’engager à rémunérer les services de l’agent immobilier ».

    Sont donc également concernés les bons de commission ou « bons de visite ».

    Quand la commission est-elle due ?

    Une fois les formalités établies (droit de préemption urbain, formalités bancaires)

    • Après les facultés de rétractation (droit de rétractation, faculté de dédit)
    • Suivie de la levée de toutes les conditions suspensives *
    • Lorsque l’opération de vente a été conclue par un acte unique par les deux parties (ne peut donc pas être une proposition de vente et une proposition d’achat séparées)

    * Une clause de dédit ou une condition suspensive comme l’obtention d’un prêt par l’acquéreur n’autorise pas la réclamation de la commission. La condition suspensive doit être réalisée.

    En dehors de ce processus d’actes d’engagement, la Cour de cassation précise que le mandant ne peut obliger le mandant à régler la commission au mandataire.

    La rémunération est-elle exigible en l’absence de transaction ?

    À défaut d’avoir; malgré ses diligences, permis la réalisation de la transaction souhaitée par le mandant, l’agent immobilier ne peut exiger une rémunération.

    Ce principe qui découle des conditions du droit à rémunération, possède cependant deux exceptions:

    • l’absence de réalisation de l’opération interdit au mandataire d’exiger le versement de toute rémunération, inclusivement dans l’hypothèse d’une vente premièrement conclue puis annulée.
    • la jurisprudence a reconnu à ce principe un caractère absolu, au point de rendre nulle toute clause dérogeant ; directement ou indirectement, à cette interdiction. Cette règle n’est pas sans conséquence en raison des circonstances ayant entraîné l’absence de vente.

    Droit de rétractation, quelle conséquence ?

    La vente est réalisée, mais l’acquéreur s’est servi de la faculté de rétractation ; accordée par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, le mandataire ne peut donc plus prétendre à une rémunération.

    Est-ce que la rémunération est suspendue à la réalisation d’une condition suspensive ?

    Si elle produit un effet rétroactif au jour où elle se réalise ; la condition suspensive immobilise la réalisation de l’événement qu’elle affecte. La Cour de cassation établit que la commission doit être refusée lorsque la condition suspensive est réalisée juridiquement, mais non matériellement

    Quelles sont les exceptions au principe de non-rémunération de l’agent ?

    Le principe de non-rémunération de l’agent en l’absence de réalisation de l’opération subit deux tempéraments apportés, l’un par le décret no 72-678 du 20 juillet 1972, l’autre par la jurisprudence.

    Contrairement aux notaires, dont les émoluments de négociation sont encadrés par la loi, les honoraires des  agents immobiliers sont libres. Ils sont naturellement fixés en proportion du prix de vente avec un pourcentage la plupart du temps dégressif, soit sur le montant total, soit par tranche.

    En d’autres termes, plus le prix de vente sera élevé, plus le montant total des honoraires le sera également. Mais plus le prix de vente sera faible, plus le pourcentage représenté par les honoraires sera important. C’est une question de logique économique puisque les frais de publicité sont quasiment identiques quel que soit le prix du bien.

    Mais dans tous les cas, sachez que vous pouvez toujours négocier le montant des honoraires, et cela d’autant plus facilement que le prix du bien est élevé.

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