Un bien saisi et remis en vente peut, dans certains cas, servir de véhicule de blanchiment de capitaux. Pour les négociateurs, gestionnaires et déclarants soumis à la LCB-FT, savoir repérer un dossier atypique n’est plus optionnel : c’est une obligation encadrée par le Code monétaire et financier. Retrouvez le détail de vos obligations dans notre formation déontologie et vigilance.
Un bien immobilier saisi change de statut juridique dans un temps souvent court, avec des intervenants multiples (commissaire de justice, notaire, parfois agent immobilier mandaté pour la revente). Cette rapidité et cette multiplicité d’acteurs peuvent être exploitées pour brouiller la traçabilité des fonds. Les typologies les plus fréquemment observées par Tracfin incluent la surenchère par un tiers sans lien économique apparent avec le bien, le paiement via des sociétés écrans, ou la revente immédiate à un prix très supérieur au prix d’adjudication.
Des exemples concrets de biens immobiliers saisis ou confisqués à des réseaux mafieux
Les dossiers ci-dessous montrent que l’immobilier peut servir à placer, dissimuler ou réinvestir le produit d’activités criminelles. Il faut toutefois distinguer la saisie, mesure provisoire prise pendant l’enquête, de la confiscation, peine définitive transférant le bien à l’État.
Italie, 2024 : 192 biens immobiliers saisis
Dans une enquête conduite par le Parquet européen sur une fraude à la TVA estimée à 520 millions d’euros et impliquant des réseaux liés à la mafia, les autorités ont notamment gelé 129 comptes bancaires et saisi 192 biens immobiliers en Italie, ainsi que des véhicules et bateaux de luxe. À ce stade, il s’agissait de saisies intervenues dans le cadre de l’enquête, et non de confiscations définitives. Source : Europol, 14 novembre 2024.
Italie, Allemagne et Belgique, 2023 : 25 propriétés saisies
Une opération européenne visant un groupe criminel italien de type mafieux a conduit à l’arrestation de 43 personnes. Les autorités ont saisi 25 propriétés immobilières, 16 sociétés et 15 véhicules, pour une valeur totale annoncée supérieure à 5 millions d’euros. L’enquête portait notamment sur le blanchiment de produits criminels au moyen d’activités économiques légales. Source : Europol, 27 juin 2023.
Villa Ghigliolo, à Sarzana : une villa rendue à la collectivité
Cette villa italienne, confisquée à la mafia, a été transformée en lieu d’accueil et de vie collective. Elle héberge notamment des familles réfugiées ukrainiennes et accueille des actions de sensibilisation à la lutte contre les mafias, l’exploitation des travailleurs et les « écomafias ». Cet exemple illustre la réutilisation sociale d’un actif immobilier autrefois associé au pouvoir criminel. Source : association Libera.
Sicile, 2026 : des biens mafieux utilisés pour des projets d’intérêt général
À Syracuse, des biens immobiliers confisqués à la mafia ont été mobilisés dans le cadre de travaux et de projets sociaux associant notamment des personnes détenues. Le Conseil de l’Europe cite plus largement le modèle italien, dans lequel d’anciennes villas de chefs mafieux deviennent des centres socioculturels, des lieux d’hébergement ou des structures d’accompagnement. Source : Assemblée parlementaire du Conseil de l’Europe, 23 avril 2026.
Les signaux d’alerte que tout professionnel doit repérer
Acquéreur écran
Société récemment immatriculée, sans activité connue, ou personne physique qui ne peut justifier l’origine des fonds engagés.
Prix décorrélé
Surenchère significative par rapport à l’estimation initiale, sans justification économique crédible.
Revente rapide
Cession du bien dans un délai très court après l’acquisition, souvent avec une plus-value inexpliquée.
Paiement atypique
Financement par un tiers non identifié, virement depuis une juridiction à risque, ou fractionnement des paiements.
Vos obligations déclaratives face à un bien saisi suspect
Le décret n°2026-310 précise les modalités de vigilance renforcée applicables aux professionnels de l’immobilier dans le cadre de la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme (LCB-FT). En présence d’un doute sérieux sur l’origine des fonds ou l’identité économique de l’acquéreur d’un bien saisi, le professionnel doit procéder à une déclaration de soupçon auprès de Tracfin, conformément au Code monétaire et financier.
Ce que précise le décret n°2026-310 du 24 avril 2026
Ce décret encadre notamment l’accès au registre des bénéficiaires effectifs et précise l’obligation de formation des personnels des entités assujetties à la LCB-FT. Il ne crée pas une catégorie autonome de vigilance renforcée propre aux biens saisis : le niveau de vigilance doit être adapté aux risques concrets du client, du financement, du bénéficiaire effectif et de l’opération. Un doute persistant, après examen renforcé, peut justifier une déclaration de soupçon à Tracfin.
Le parcours d’un bien saisi, étape par étape
1. Saisie et estimation
Le bien est saisi dans le cadre d’une procédure judiciaire ou fiscale, puis estimé par un commissaire de justice ou un expert.
2. Mise en vente ou adjudication
Vente aux enchères publiques ou mandat confié à un professionnel de l’immobilier pour une cession amiable.
3. Identification de l’acquéreur
Vérification d’identité, origine des fonds et, le cas échéant, bénéficiaire effectif en cas d’acquisition via une société.
4. Vigilance renforcée si signal atypique
Examen approfondi du dossier dès lors qu’un ou plusieurs signaux d’alerte sont réunis.
5. Déclaration de soupçon si nécessaire
Transmission à Tracfin en cas de doute sérieux persistant après l’examen renforcé.
Testez votre vigilance sur un dossier de bien saisi
Cochez les éléments présents dans votre dossier :
Restez à jour sur vos obligations LCB-FT
Nos formations ALUR intègrent l’ensemble des obligations de vigilance applicables aux professionnels de l’immobilier.
Découvrir nos parcours 42hPour aller plus loin
Textes de référence
Biens immobiliers saisis et lutte contre le blanchiment d’argent
Basé sur le décret n°2026-310 et les lignes directrices Tracfin. Ce document ne constitue pas un avis juridique.
Consultez un professionnel du droit pour toute situation spécifique.
