Impayés locatifs et squats :
chaque étape compte,
chaque délai aussi
La procédure d’expulsion est l’une des plus encadrées du droit français. Depuis la loi Kasbarian-Bergé de 2023, les délais ont changé. En 2026, un agent qui conseille mal son mandant bailleur s’expose. Ce guide procédural est fait pour eux.
(nouveaux baux)
(1 nov.–31 mars)
administrative
1. Les deux procédures à ne pas confondre
Face à un occupant qui ne paie pas ou n’a aucun droit sur le bien, le bailleur dispose de deux procédures distinctes. L’erreur la plus fréquente est de les confondre — ce qui peut aboutir à la nullité de la démarche engagée.
Lien juridique : le locataire a un bail valide. Il manque à son obligation de paiement.
Procédure : judiciaire obligatoire. Commandement de payer ? tribunal ? jugement ? expulsion.
Durée : 6 à 18 mois minimum.
Lien juridique : aucun bail. Entrée par voie de fait ou maintien sans droit ni titre.
Procédure : administrative (préfet) ou judiciaire selon le cas. Loi Kasbarian 2023.
Durée : 72h à 3 semaines (procédure accélérée).
Le bailleur qui procède lui-même à l’expulsion d’un locataire — même en cas d’impayés avérés — sans décision judiciaire s’expose à 3 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende. Changer les serrures, couper l’eau ou l’électricité sont assimilés à une expulsion illicite. C’est l’un des points les plus importants à rappeler à un mandant bailleur.
2. Procédure complète — loyers impayés
Depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dite Kasbarian-Bergé, la procédure a été modifiée : la clause résolutoire est désormais obligatoire dans tous les baux, et le délai de régularisation après commandement de payer est réduit à 6 semaines pour les baux signés depuis le 29 juillet 2023 (contre 2 mois pour les baux antérieurs).
Utilisez la timeline interactive pour explorer chaque étape, ses délais et les actions à engager.
Avant d’engager toute procédure judiciaire, le bailleur doit tenter un règlement amiable. Une relance par lettre recommandée avec accusé de réception est fortement conseillée — elle servira de preuve en cas de contentieux.
Cette étape permet aussi d’identifier si l’impayé est ponctuel (difficulté temporaire documentée : perte d’emploi, maladie) ou structurel. Dans le premier cas, un plan d’apurement écrit et signé peut éviter une procédure judiciaire coûteuse et longue.
L’impayé est constitué dès lors que la dette dépasse 450 € ou que le défaut de paiement excède 3 mois, quelle que soit la fréquence des versements partiels.
En cas d’échec de la conciliation, le bailleur fait signifier par un commissaire de justice (anciennement huissier) un commandement de payer visant la clause résolutoire. Cet acte est le point de départ officiel et obligatoire de la procédure — sans lui, aucune assignation ne peut suivre.
Depuis la loi Kasbarian-Bergé, le délai pour régulariser après commandement est de 6 semaines pour les baux conclus depuis le 29 juillet 2023. Pour les baux antérieurs, le délai reste de 2 mois.
Le commandement doit comporter des mentions obligatoires précises : montant exact de la dette, référence à la clause résolutoire, délai accordé, possibilité de saisir le juge. Toute omission peut entraîner la nullité de la procédure entière.
Simultanément au commandement de payer, un signalement à la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives) est obligatoire dès lors que deux conditions sont réunies : le bailleur est une personne physique et la dette est supérieure à 2 fois le loyer mensuel hors charges.
Un diagnostic social et financier est alors réalisé par les services sociaux pour analyser la situation du locataire et évaluer ses capacités à reprendre le paiement. Ce diagnostic peut déboucher sur un plan d’apurement ou une intervention du FSL (Fonds de Solidarité pour le Logement).
Décret du 12 février 2026 : à compter du 1er janvier 2027, les CCAPEX auront un pouvoir décisionnaire (et non plus seulement consultatif) sur le maintien ou la suspension des aides au logement en cas d’impayé. Cette réforme renforcera leur rôle dans la procédure.
Si le locataire n’a pas régularisé sa dette dans le délai de 6 semaines (ou 2 mois pour les anciens baux), le bailleur peut saisir le Juge des Contentieux de la Protection (JCP) du tribunal judiciaire du lieu de situation du bien. Cette juridiction spécialisée est compétente pour tous les litiges locatifs.
L’assignation est rédigée et signifiée par le commissaire de justice. Elle doit mentionner obligatoirement de nombreux éléments (article 56 du Code de procédure civile) : montant exact de la dette, historique des paiements, pièces justificatives, date d’audience minimum 6 semaines après assignation.
Attention aux vices de forme : une assignation incorrecte entraîne l’annulation de la procédure et l’obligation de tout recommencer depuis le début, perdant plusieurs mois. L’assistance d’un avocat est vivement recommandée à cette étape.
Les parties se présentent à l’audience du Juge des Contentieux de la Protection. En région parisienne, les délais peuvent atteindre plusieurs mois en raison de l’engorgement des tribunaux.
À l’audience, le locataire conserve des moyens de défense : contester les vices de forme du commandement, démontrer qu’il a régularisé la situation avant l’audience, ou solliciter des délais de grâce (jusqu’à 3 ans de délai de remboursement si le locataire a repris le paiement du loyer courant et présente un plan de remboursement réaliste).
Le juge peut aussi suspendre les effets de la clause résolutoire s’il constate la bonne foi du locataire — même si le délai de 6 semaines est dépassé.
Si la procédure est valide et le locataire n’a pas régularisé, le juge peut prononcer : la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, et sa condamnation au paiement des loyers impayés et d’une indemnité d’occupation (remplaçant les loyers jusqu’à libération effective des lieux).
Le locataire dispose d’1 mois pour faire appel à compter de la signification du jugement par le commissaire de justice. Pendant ce délai, l’exécution est suspendue. En cas d’appel, la procédure peut durer encore plusieurs mois.
Passé ce délai sans appel ni libération volontaire des lieux, le bailleur peut procéder au commandement de quitter les lieux.
Le commissaire de justice signifie au locataire le commandement de quitter les lieux : acte informant l’occupant qu’il dispose de 2 mois pour libérer le logement (article L.412-5 CPCE). Cet acte doit être notifié à la préfecture si le logement constitue la résidence principale du locataire.
La trêve hivernale (1er novembre au 31 mars) suspend l’exécution de toute expulsion — mais pas les démarches judiciaires ni le commandement lui-même. Si la date d’expulsion tombe pendant cette période, elle est automatiquement reportée au 31 mars. Une procédure commencée en été peut ainsi voir son achèvement reporté de 5 mois supplémentaires.
Exceptions à la trêve hivernale : squatteur, immeuble en péril, relogement garanti, situation de violences intrafamiliales.
Si le locataire ne quitte pas les lieux à l’expiration du délai de 2 mois, le commissaire de justice effectue une tentative d’expulsion. En cas d’échec (présence du locataire, refus de partir), il dresse un procès-verbal de tentative et adresse à la préfecture une réquisition de concours de la force publique.
Le préfet a l’obligation légale d’accorder ce concours — mais les délais administratifs peuvent encore prendre plusieurs semaines. En l’absence de réponse dans les 2 mois, le bailleur peut engager la responsabilité de l’État et obtenir une indemnisation pour la période d’occupation sans titre.
L’expulsion effective est menée par le commissaire de justice, en présence des forces de l’ordre. Le serrurier est mandaté, les affaires du locataire sont inventoriées et mises en garde-meubles pendant 2 mois.
3. Le squat — procédure distincte
Le squat est caractérisé par l’introduction par voie de fait dans un logement sans accord du propriétaire. Il ne s’agit pas d’un locataire défaillant mais d’un occupant sans droit ni titre. La loi Kasbarian-Bergé de 2023 a créé une voie administrative accélérée.
La proposition de loi adoptée en 2026 au Sénat étend la définition du squat : sera désormais concernée une personne qui s’est introduite légalement dans un bien mais s’y maintient illégalement (ex : locataire touristique en fin de contrat qui reste). Cette extension doit encore être votée par l’Assemblée nationale.
| Situation | Procédure | Délai | Autorité |
|---|---|---|---|
| Squat de résidence principale ou secondaire | Dépôt de plainte + demande au préfet de mise en demeure | 72h | Préfet (procédure administrative) |
| Locataire maintenu illégalement (fin bail) | Procédure judiciaire accélérée (référé) | 2-4 semaines | Juge des Contentieux de la Protection |
| Occupant sans droit ni titre (après résiliation bail) | Commandement de quitter les lieux + expulsion | 2 mois | Commissaire de justice + force publique |
4. Tableau récapitulatif des délais
| Étape | Délai baux post-2023 | Délai baux antérieurs | Qui agit |
|---|---|---|---|
| Commandement de payer | 6 semaines | 2 mois | Commissaire de justice |
| Assignation ? audience | Min. 6 semaines | Min. 6 semaines | Avocat / commissaire de justice |
| Délai d’appel après jugement | 1 mois | 1 mois | Locataire |
| Commandement quitter les lieux | 2 mois | 2 mois | Commissaire de justice |
| Réquisition force publique | Quelques semaines | Quelques semaines | Préfecture |
| Trêve hivernale (suspension) | +5 mois potentiels | +5 mois potentiels | 1 nov.–31 mars |
| Durée totale estimée | 6–18 mois | 8–24 mois |
Ce que l’agent doit vérifier avec son mandant bailleur dès l’apparition d’un impayé.
5. Points clés ALUR à retenir
- Obligation de conseil — l’agent gestionnaire locatif doit maîtriser la procédure d’expulsion pour conseiller utilement son mandant bailleur sans se substituer à l’avocat ni au commissaire de justice.
- Nouveaux délais 2023 — pour tout bail signé depuis le 29 juillet 2023, le délai de régularisation après commandement est de 6 semaines et non plus 2 mois.
- Squat ? locataire impayé — deux procédures distinctes, deux acteurs différents. Confondre les deux expose à la nullité de la démarche.
- Trêve hivernale — seule l’expulsion physique est suspendue du 1er novembre au 31 mars. Les démarches judiciaires peuvent continuer — et doivent l’être pour ne pas perdre de temps.
- Décret du 12 février 2026 — à surveiller pour 2027 : la CCAPEX deviendra décisionnaire sur les aides au logement. Impact potentiel sur la gestion des dossiers d’impayés.
- Sanction pénale — 3 ans de prison et 30 000 € d’amende pour expulsion sans décision judiciaire. Un point à rappeler systématiquement au mandant bailleur.
