Blanchiment d’argent, les transactions immobilières restent une porte d’entrée classique pour “placer” des fonds d’origine illicite : acquisitions via sociétés écrans, flux internationaux, paiements complexes, prêts intragroupe, montages patrimoniaux. Dans ce contexte, la liste européenne des “pays tiers à haut risque” n’est pas un simple sujet bancaire : elle doit faire bouger votre dispositif LCB-FT (vigilance, pièces, justification de l’origine des fonds, traçabilité, déclaration de soupçon le cas échéant).
Au 4 décembre 2025, la Commission européenne a actualisé la liste, avec une application progressive selon l’entrée en vigueur des règlements délégués. Résultat : 23 juridictions sont désormais identifiées comme présentant des carences stratégiques dans leurs régimes AML/CFT (LCB-FT).
1. Ce que signifie “pays tiers à haut risque” côté UE
1.1 Base juridique : règlement UE 2016/1675 et mises à jour
L’Union européenne tient une liste de pays tiers à haut risque (non-UE) dont les régimes nationaux de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme présentent des carences stratégiques. Cette liste est juridiquement rattachée au Règlement délégué (UE) 2016/1675, régulièrement modifié.
Concrètement, lorsque votre opération (vente, gestion, location “haut de gamme”, structuration via société, flux de fonds) implique l’un de ces pays, l’approche UE impose des mesures de vigilance renforcée.
1.2 Lien avec le GAFI : logique “black/grey lists” et approche UE
La Commission précise que sa démarche tient compte des recommandations du GAFI/FATF, standard-setter international en matière AML/CFT.
En pratique, cela signifie : même si vous n’êtes pas une banque, les exigences “type banque” (origine des fonds, justification économique, surveillance accrue) irriguent les obligations des professions assujetties, dont l’immobilier.
2. La liste 2026 : les 23 pays concernés (et les 6 retirés)
2.1 Les 23 pays à haut risque (version Commission européenne)
Selon la page officielle de la Commission, la dernière version (adoptée les 3 et 4 décembre 2025) identifie les juridictions suivantes comme présentant des carences stratégiques AML/CFT :
Liste des 23 pays / juridictions (UE – entrée en vigueur selon dates) :
- Afghanistan
- Algérie
- Angola
- Bolivie
- Îles Vierges britanniques
- Cameroun
- Côte d’Ivoire
- Corée du Nord (RPD de Corée)
- République démocratique du Congo
- Haïti
- Iran
- Kenya
- Laos
- Liban
- Monaco
- Myanmar
- Namibie
- Népal
- Fédération de Russie
- Soudan du Sud
- Syrie
- Trinité-et-Tobago
- Vanuatu
- Venezuela
- Vietnam
- Yémen
Point important : la page Commission affiche 26 entrées car elle inclut aussi des juridictions historiques (ex. Iran, Syrie, Yémen…) ; la synthèse “23” correspond à la liste telle qu’elle est présentée dans l’actualité grand public au moment de la mise à jour et/ou à une lecture “effective” à date donnée selon l’entrée en vigueur et la consolidation. Pour travailler proprement en conformité, référez-vous à la liste Commission (source de référence) et à la version consolidée.
À retenir côté opérationnel : si votre client, ses fonds, un co-contractant, une société, un compte, un bénéficiaire effectif, une procuration, un notaire étranger, un financement, ou une structure d’investissement touche l’un de ces pays, vous devez passer en vigilance renforcée.
2.2 Les pays retirés : pourquoi c’est important aussi
La mise à jour de décembre 2025 a ajouté notamment Bolivie, Îles Vierges britanniques et Fédération de Russie, et a retiré plusieurs pays (dont Afrique du Sud, Burkina Faso, Mali, Mozambique, Nigeria, Tanzanie), selon le règlement délégué correspondant et les communications associées.
Pourquoi suivre les sorties ?
- Parce que la preuve de votre “mise à jour” (procédure, cartographie, formation) est un marqueur clé en cas de contrôle.
- Parce qu’un pays retiré ne devient pas “sans risque” : il redevient risque normal, mais votre analyse reste fondée sur les facteurs de risque concrets (client, montage, incohérences, etc.).
3. Pourquoi l’immobilier est directement exposé
3.1 Typologies fréquentes
Dans les dossiers “pays à risque”, on retrouve souvent :
- Acquisitions comptant ou financement difficilement traçable (apports, prêts familiaux, prêts intragroupe).
- Sociétés interposées (holdings, SPV, structures offshore), parfois avec bénéficiaire effectif opaque.
- Flux internationaux : prix payé depuis un compte étranger, séquestres multiples, donations transfrontalières, “bridge financing”.
- Travaux : budgets disproportionnés, entreprises liées, paiements fractionnés.
- Gestion locative premium : flux de loyers importants, mandats, dépôts de garantie élevés.
3.2 Signaux d’alerte (red flags) typiques
Exemples de signaux “immobilier + pays à risque” :
- Le client refuse de documenter l’origine des fonds ou change de version.
- Le bénéficiaire effectif est flou (“c’est un investisseur”, “un ami”) ou change en cours de route.
- Montages sans logique économique (SCI sans activité, prêts intragroupe sans contrat, paradis de papier).
- Volonté d’accélérer anormalement, de payer via tiers, ou de contourner les circuits habituels.
4. Obligations LCB-FT des professionnels de l’immobilier en France
4.1 Qui est assujetti (référence Loi Hoguet / CMF)
En France, les professionnels visés par la loi Hoguet (transactions, gestion, syndic, etc.) relèvent des obligations LCB-FT via le Code monétaire et financier, notamment l’article L.561-2 qui inclut les personnes exerçant les activités Hoguet (et, pour la location, un seuil spécifique de loyer mensuel).
4.2 Vigilance client, bénéficiaire effectif, origine des fonds
Votre socle : identifier et vérifier le client, comprendre l’objet et la nature de la relation d’affaires, identifier le bénéficiaire effectif en cas de personne morale, et apprécier la cohérence économique de l’opération.
Les lignes directrices TRACFIN–DGCCRF (immobilier) donnent une doctrine pratique très utilisée en contrôle : organisation interne, approche par les risques, pièces attendues, traçabilité du dossier.
4.3 Déclaration de soupçon : quand et comment
Si vous savez, soupçonnez ou avez de bonnes raisons de soupçonner qu’une opération provient d’une infraction passible d’une peine supérieure à un an d’emprisonnement ou participe au financement du terrorisme, l’obligation de déclaration à TRACFIN s’applique (article L.561-15 CMF).
Point clé : “pays à haut risque” ? “déclaration automatique”.
En revanche, c’est un facteur de risque majeur qui déclenche la vigilance renforcée et augmente la probabilité qu’un soupçon soit caractérisé si les justificatifs ne tiennent pas.
4.4 Contrôles DGCCRF : ce qui est réellement vérifié
La DGCCRF est très active sur la LCB-FT dans l’immobilier : niveau de connaissance des obligations, existence d’une cartographie, procédures écrites, dossiers clients, et preuves de vigilance.
5. “Vigilance renforcée” : mode d’emploi opérationnel
La directive européenne AML (et ses évolutions) impose, pour les pays tiers à haut risque, des mesures renforcées, notamment collecte d’informations sur l’origine des fonds et l’origine du patrimoine, et un suivi accru de la relation d’affaires (logique équivalente à l’article 18a).
5.1 Check-list documentaire (pratique)
Personne physique
- Identité + justificatif domicile (standard)
- Profession / revenus (bulletins, bilan, avis d’imposition selon cas)
- Origine des fonds : relevés, attestation de banque émettrice, actes (vente antérieure, succession, donation), contrat de prêt
- Si fonds venant d’un pays listé : traductions, cohérence des montants, justificatifs plus “profonds”
Personne morale (SCI, holding, société étrangère)
- Kbis / registre étranger + statuts
- Chaîne capitalistique jusqu’au bénéficiaire effectif
- Pièces BE + dirigeants (IDs)
- Comptes annuels / situation financière
- Contrats intragroupe (prêts, apports) + preuve des virements
- Justification économique : pourquoi cette structure, pourquoi ce bien, pourquoi maintenant
5.2 Cas pratiques : 3 scénarios rapides
Cas 1 – Achat via société, fonds depuis une juridiction listée
Exiger la chaîne capitalistique, BE, et preuves bancaires détaillées (source des fonds + conformité des virements). Si refus/incohérences : risque de soupçon.
Cas 2 – Client résident UE, mais bénéficiaire effectif/famille dans un pays listé
Le risque vient parfois du BE, pas du client “visible”. Renforcer sur BE, donations, transferts, justification patrimoniale.
Cas 3 – Location “haut de gamme” (loyer ? 10 000 €/mois) avec flux internationaux
Seuil express prévu pour l’assujettissement en location selon L.561-2. Vigilance renforcée sur origine des fonds du locataire, et cohérence du train de vie.
5.3 Traçabilité & dossier LCB-FT
En contrôle, le nerf de la guerre, c’est la preuve :
- Pourquoi vous avez classé le risque “normal/élevé”
- Quelles pièces vous avez demandées
- Qu’est-ce qui vous a convaincu (ou pas)
- Qui a validé et quand
Les lignes directrices TRACFIN–DGCCRF sont précieuses pour “coller” aux attentes.
6. Ce que vous devez mettre à jour dès maintenant
6.1 Cartographie des risques et scoring
- Ajouter un facteur “pays tiers à haut risque UE” (client, BE, provenance des fonds, résidence fiscale, banque émettrice).
- Prévoir un niveau de pièces obligatoire dès que le facteur est positif.
6.2 Formation et réflexes équipe
La faiblesse la plus sanctionnée n’est pas “ne pas deviner le blanchiment” mais :
- absence de procédure
- absence de formation
- absence de dossier probant
La DGCCRF a déjà documenté des insuffisances de rigueur et de connaissance dans les secteurs contrôlés, dont l’immobilier.
6.3 Modèles internes à standardiser
- Questionnaire “origine des fonds / patrimoine”
- Trame d’analyse BE / organigramme capitalistique
- Grille de red flags
- Note interne de décision “go/no go” avec signature
Résumé en 5 points
- L’UE maintient une liste de pays tiers à haut risque (règlement 2016/1675 modifié) : facteur de risque majeur.
- La mise à jour de décembre 2025 a entraîné une liste “médiatisée” à 23 pays et des ajustements (ajouts/retraits) — à intégrer dans vos procédures.
- Les professionnels immobiliers Hoguet sont assujettis LCB-FT via le CMF (L.561-2) et doivent appliquer la vigilance client/BE/origine des fonds.
- “Pays à risque” ? vigilance renforcée (pièces plus profondes, cohérence économique, suivi accru), sans que cela implique une déclaration automatique.
- En cas de soupçon, l’obligation de déclaration TRACFIN (L.561-15) s’applique : la traçabilité de votre analyse est centrale.
La Commission européenne tient une liste de “pays tiers à haut risque” en matière de blanchiment/financement du terrorisme, adossée au règlement délégué (UE) 2016/1675 et à ses mises à jour. Cette liste impose, pour les opérations impliquant ces juridictions (client, bénéficiaire effectif, provenance des fonds), une vigilance renforcée : origine des fonds et du patrimoine, cohérence économique, suivi accru. Les professionnels immobiliers relevant de la loi Hoguet sont assujettis LCB-FT via l’article L.561-2 du Code monétaire et financier ; en cas de soupçon, la déclaration à Tracfin (L.561-15) s’impose.
En savoir plus
Pour sécuriser vos dossiers et démontrer votre conformité en cas de contrôle, appuyez-vous sur des sources officielles à jour : la Commission européenne publie la liste actualisée des pays tiers à haut risque en matière de LCB-FT, à consulter régulièrement pour déclencher une vigilance renforcée (origine des fonds, bénéficiaire effectif, cohérence économique) : https://finance.ec.europa.eu/financial-crime/anti-money-laundering-and-countering-financing-terrorism-international-level_en. Côté cadre français, le Code monétaire et financier précise les professions assujetties et les obligations de vigilance (notamment l’article L.561-2) : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000050361172. Enfin, pour transformer ces exigences en procédure opérationnelle (cartographie des risques, check-lists, preuves à conserver, réflexes Tracfin), notre formation lutte anti-blanchiment (LCB-FT) dédiée aux professionnels de l’immobilier est accessible ici : https://www.maformationimmo.fr/formations/formation-lutte-anti-blanchiment/.
