L’attente et les espoirs du secteur
Depuis plusieurs années, les professionnels de l’immobilier réclament un renforcement incitatif pour l’investissement locatif, notamment dans le’immobilier nu (non meublé), qui souffre d’une concurrence fiscale défavorable par rapport à la location meublée (LMNP/LMP).
L’idée d’un « statut du bailleur privé » revient régulièrement dans les débats, souvent proposé comme un substitut à des dispositifs comme le Pinel, trop coûteux, ou comme un moyen de rééquilibrer l’attractivité de l’investissement locatif.
Dans les discussions préalables, certaines propositions allaient jusqu’à offrir des modalités d’amortissement fiscal :
- par exemple la possibilité de déduire de ses revenus locatifs chaque année un pourcentage du prix du bien (5 % dans le neuf, 4 % dans l’ancien) sur une durée de 20 ans, sous conditions.
- des bonus fiscaux si le logement est loué à loyer modéré ou à des locataires à ressources modestes
- exonérations d’impôt après 20 ans de détention, sortie de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) de certains logements en résidence principale loués, etc.
Mais dans la version initiale du Projet de loi de finances 2026 (PLF 2026), ce « statut du bailleur privé » était absent — ce qui avait suscité de vives critiques et inquiétudes au sein du secteur.
La direction de la législation fiscale n’avait pas intégré ce dispositif lors de la rédaction initiale.
Des voix parlementaires (ex : Dominique Estrosi Sassone) avaient déjà anticipé qu’un amendement pourrait être déposé ultérieurement.
L’annonce du retour via amendement : ce que l’on sait
Le coup de théâtre ministériel
Le 17 octobre 2025, le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, a annoncé qu’il déposerait un amendement gouvernemental au PLF 2026 pour recréer le « statut du bailleur privé ».
L’annonce vise à rassurer les acteurs du logement : le ministre parle d’un « signal fort » à envoyer au secteur, en pleine crise immobilière.
Les prémices du dispositif envisagé
Selon les premières pistes :
- L’amendement devrait inclure un amortissement fiscal pour les logements neufs, avec une déduction (réduction de la base imposable) de 2 % par an.
- Les logements anciens seraient également intégrés, avec des incitations à la rénovation énergétique pour bénéficier de ce statut.
- Le gouvernement présente ce dispositif comme un instrument de relance de l’investissement locatif, de lutte contre la pénurie de logements, et de soutien à la transition énergétique du parc immobilier.
Le communiqué officiel du ministère de la Transition écologique et du logement précise :
« Dès 2026, un nouveau dispositif fiscal incitatif accompagnera la relance de la construction et de la rénovation de logements locatifs. … investir dans le logement neuf permettra de bénéficier d’un amortissement fiscal stable et incitatif. L’investissement dans l’ancien sera également soutenu. »
Ce qui n’est pas encore défini / les incertitudes
- Les détails du dispositif (taux, conditions, modalités précises) ne sont pas encore définitivement arrêtés ; ils feront l’objet de discussions entre le ministère du Logement, le ministère de l’Économie et les professionnels.
- Le montant de la déduction, les conditions de travaux (en ancien), les seuils de loyers ou conditions de ressources favorisées (bonus), l’entrée dans l’IFI ou les modalités de sortie ne sont pas encore figés.
- On ne sait pas encore si ce statut sera conditionné à des contraintes (performance énergétique, plafonds de loyers, etc.).
- Le dispositif pourrait être plus « édulcoré » que ce qui avait été proposé dans les rapports parlementaires (rapport Daubresse-Cosson) : c’était notamment une crainte déjà exprimée.
Pourquoi ce retour soudain ? Enjeux, opportunités et défis
Le contexte de l’investissement locatif en crise
- Depuis la suppression du Pinel, le nombre de logements neufs achetés par des investisseurs particuliers a été fortement réduit (divisé par deux selon certaines sources).
- Le coût de la fiscalité, des charges, la pression réglementaire, la crise énergétique, les contraintes environnementales pèsent fortement sur la rentabilité des investissements locatifs.
- Les acteurs du logement (promoteurs, agences, propriétaires) ont demandé une « bouffée d’oxygène » pour relancer la confiance.
Ce que le statut du bailleur privé pourrait apporter
- Un levier fiscal stable et pérenne pour encourager les investissements locatifs, notamment dans le logement nu, en rapprochant quelque peu la fiscalité du nu et du meublé.
- Une incitation à la rénovation énergétique de l’ancien, si des conditions sont fixées pour intégrer ce volet.
- Une réponse partielle au « trou d’offre » locatif que connaissent de nombreuses zones.
- Un message fort aux investisseurs : que l’État reconnaisse explicitement leur rôle dans le parc locatif national.
Les risques et critiques possibles
- Si le dispositif est trop « édulcoré » (taux faibles, conditions strictes, plafonds restrictifs), son impact pourrait être limité.
- Coût budgétaire : ce genre de niches fiscales coûte au Trésor et peut rencontrer des résistances de Bercy ou de la direction législative.
- Complexité administrative : la mise en place, contrôle, application (notamment pour les travaux en ancien) peuvent générer des frictions.
- Risque de mesures trop ciblées ou trop contraintes, qui ne convaincront pas les investisseurs déjà frileux.
Conclusion & perspectives : où en sommes-nous ?
- Le statut du bailleur privé, qui avait disparu de la version initiale du PLF 2026, pourrait revenir via un amendement gouvernemental porté par le ministre du Logement.
- L’amendement envisagé prévoit notamment un amortissement fiscal (2 % pour le neuf) et une incitation pour les anciens logements rénovés.
- Mais le dispositif reste en cours de définition : rien n’est définitivement acquis.
- Le succès du statut dépendra des modalités finales (taux, conditions, incitations, contrôles), de son acceptation par Bercy, du débat parlementaire, et de la crédibilité qu’il inspirera aux investisseurs.
