Sommaire
- Valeurs locatives de la CFE revalorisées : le point central de la hausse des bases
- La hausse mécanique de la taxe foncière et de la cotisation CFE dès 2026
- La CFE pour les entreprises : hausse et exonérations disparues
- Pourquoi ces hausses de CFE et d’impôts paraissent peu visibles dans la loi
- Les propriétaires les plus exposés à la hausse fiscale de 2026
- Les entreprises les plus touchées par l’augmentation de CFE en 2026
- L’impact de la hausse de CFE et du foncier sur l’imposition immobilière et économique
- Conclusion : le Budget 2026 acte une hausse fiscale locale durable sans l’afficher comme telle
- Foire aux questions
Pourtant, à la lecture du Projet de loi de finances 2026 (PLF 2026), une réalité différente apparaît : des hausses de CFE et d’impôts locaux sont envisagées par le biais des bases d’imposition.
Le mécanisme est simple : sans modifier directement les taux, l’augmentation peut passer par la revalorisation des bases. En pratique, sur le terrain, c’est ce point qui pèse ensuite sur les avis d’imposition.
Valeurs locatives de la CFE revalorisées : le point central de la hausse des bases
La valeur locative cadastrale constitue la base retenue pour calculer plusieurs impositions locales :
- la taxe foncière,
- la CFE (cotisation foncière des entreprises),
- certaines composantes de la taxe d’habitation résiduelle pour les résidences secondaires,
- les taxes GEMAPI, TSE et d’autres impositions locales.
Le PLF 2026 prévoit une refonte des valeurs locatives à partir de références plus proches du marché réel, en remplacement de bases cadastrales anciennes. Le bon réflexe quand vous suivez ces évolutions, c’est de distinguer clairement la hausse du taux et la hausse de la base.
Révision générale pour les logements : des bases d’imposition appelées à évoluer
- Déclaration des loyers : 2028
- Nouvelle valeur locative applicable : 2031
- Référence annoncée : le marché réel, et non plus des données issues des années 1970.
Une fois cette révision engagée, les valeurs locatives des logements pourraient être modifiées avec un effet direct sur la fiscalité locale. La conformité ALUR se joue sur la bonne lecture de ces mécanismes dès qu’ils ont un impact sur l’information donnée aux clients.
Révision pour les locaux professionnels : un impact attendu sur la CFE
- Mise en œuvre annoncée : 1er janvier 2027
- Actualisation des valeurs locatives des locaux professionnels.
Pour les entreprises, cette évolution peut se traduire par une hausse mécanique de la CFE et, selon les cas, de la fiscalité foncière applicable aux locaux professionnels. À valider avant le renouvellement de carte : la capacité à expliquer simplement à un client que la variation d’impôt peut venir de la base, même sans changement du taux.
La hausse mécanique de la taxe foncière et de la cotisation CFE dès 2026
La taxe foncière augmente déjà depuis cinq ans, avec une progression moyenne de 24 %. Le budget 2026 ajoute plusieurs mécanismes qui accélèrent cette hausse pour l’ensemble des redevables.
Un nouveau coefficient de revalorisation automatique indexé sur l’inflation
Chaque année, la base fiscale est revalorisée selon l’inflation. Cet ajustement mécanique entraîne une augmentation automatique du montant de taxe foncière à payer, sans intervention locale.
La mise à jour des « éléments de confort » pour 7,4 millions de logements
Cette correction administrative d’ampleur rehausse la valeur cadastrale, donc l’ imposition foncière. En pratique, sur le terrain, l’État laisse les communes agir sur les bases plutôt que d’augmenter les taux.
La réduction des abattements automatiques : fin de l’exonération partielle
La diminution des réductions et des exonérations automatiques augmente l’impôt net. Aucune hausse de taux n’est nécessaire. L’État laisse les communes jouer sur les bases. Résultat : une hausse progressive, déjà programmée sur la période 2026-2032.
En complément, le taux de plafonnement de la CFE en 2026 s’élève à 1,531 %, conformément au code général des impôts. Ce taux de plafonnement s’applique à la valeur ajoutée pour calculer le plafond maximal de la contribution économique territoriale due par les professionnels et les entreprises.
La CFE pour les entreprises : hausse et exonérations disparues
Pour les entreprises, professions libérales, SCI, holdings et entrepreneurs individuels, le Budget 2026 provoque une augmentation de la CFE en 2026 sans changement de taux, uniquement par les bases et les mécanismes d’exonération.
Fin ou réduction des abattements automatiques : hausse mécanique directe
Ces abattements disparaissent ou se réduisent nettement, ce qui entraîne une hausse mécanique de la CFE à payer. Pour chaque entreprise, cela représente une augmentation directe du montant de la cotisation.
Hausse des bases minimales votées localement : impact sur les petites sociétés
Les communes peuvent augmenter les bases minimales de CFE par délibération. Cette hausse s’applique automatiquement aux petites sociétés, y compris aux SAS et SARL concernées, sans possibilité d’y échapper. Une base minimale plus élevée entraîne une CFE plus élevée pour tous les redevables situés sous le seuil.
Révision des valeurs locatives professionnelles en 2027 : recalcul à la hausse pour l’imposition
Les valeurs locatives des locaux professionnels seront recalculées selon le marché réel à partir de 2027. Cette révision augmente directement la base de calcul de la CFE pour toute entreprise occupant des locaux professionnels.
Lissage sur 6 ans : pas de choc brutal, mais une hausse programmée
L’augmentation est étalée sur six années consécutives, de 2026 à 2032. Il n’y a donc pas de hausse brutale, mais une progression prévue sur la durée. Chaque année, le montant de CFE augmente progressivement.
Exemple concret issu d’un avis de CFE réel :
- Base minimale haute : 2 511 €
- CFE 2025 : 806 €
- Avec le PLF 2026 : CFE projetée entre 950 € et 1 350 € en 2027-2028
La hausse ne passe pas par les taux. Elle passe par les bases.
Pourquoi ces hausses de CFE et d’impôts paraissent peu visibles dans la loi
Parce qu’elles ne nécessitent pas d’annoncer une hausse d’impôt de manière explicite. Le mécanisme repose sur des formules techniques : révision des valeurs, ajustement des bases, mise à jour de paramètres administratifs ou compensation de pertes de recettes locales.
Les augmentations ne sont pas immédiates. Elles sont programmées, étalées et réparties dans le temps. Pour le contribuable, la hausse est bien réelle, mais son origine est plus difficile à identifier. Le bon réflexe quand vous anticipez votre budget local : isolez la part liée aux bases avant de regarder le taux.
Les propriétaires les plus exposés à la hausse fiscale de 2026
Résidences principales avec travaux
La mise à jour cadastrale peut augmenter la valeur locative, et donc l’imposition foncière. Les propriétaires doivent anticiper une hausse de leur taxe foncière dès 2026.
Résidences secondaires
Ces biens cumulent une possible hausse de taxe foncière et, selon les communes, une surtaxe locale. L’imposition foncière peut donc progresser plus vite sur ce segment.
Bailleurs LMNP et bailleurs privés : impact direct sur la rentabilité et l’activité
La suppression du micro-BIC dans certains cas, le plafonnement des amortissements et la hausse de la taxe foncière alourdissent la fiscalité. L’activité locative devient moins rentable, ce qui peut accélérer certains arbitrages de vente.
SCI : exposition forte à la révision cadastrale et à la hausse de CFE et de foncier
Les sociétés civiles immobilières cumulent plusieurs effets : révision cadastrale, hausse de la taxe foncière, hausse de CFE et réduction de certaines exonérations. Leur imposition nette peut donc progresser plus vite que celle d’autres structures.
Les entreprises les plus touchées par l’augmentation de CFE en 2026
Petites sociétés taxées sur une base minimale
Si la base minimale augmente par décision locale, la CFE augmente automatiquement pour tous les redevables placés sous le seuil. Aucune exonération ne compense cet effet dans ce cas précis.
Locaux professionnels situés en zones tendues
Les valeurs locatives des locaux peuvent fortement progresser avec la révision de 2027. La base de calcul de la CFE suit la même trajectoire, ce qui augmente le montant de la cotisation.
Entreprises avec plusieurs établissements : effet multiplicateur
Chaque lieu d’activité supporte sa propre hausse de CFE. Pour une entreprise multi-sites, l’augmentation se cumule donc établissement par établissement. En pratique, sur le terrain, c’est souvent cette addition qui crée l’écart le plus sensible sur le budget annuel.
L’impact de la hausse de CFE et du foncier sur l’imposition immobilière et économique
Baisse de la rentabilité locative et immobilière
Les LMNP, bailleurs privés et SCI voient leurs charges progresser. La hausse de la CFE et des impôts locaux réduit directement la rentabilité nette des activités immobilières. Pour une location meublée ou un immeuble détenu en SCI, l’imposition accrue diminue le rendement.
Pression sur les prix dans les zones les plus taxées
Certains biens deviennent moins attractifs lorsque la charge fiscale augmente trop fortement. Les investisseurs ajustent alors leurs offres d’achat pour absorber la hausse de CFE et de taxe foncière. Les prix peuvent reculer dans les zones où l’imposition devient trop lourde.
Vente accélérée des biens les plus chargés fiscalement et énergétiquement
Les propriétaires peuvent vendre pour éviter une hausse continue de taxe foncière, notamment sur les petites surfaces en centre-ville ou les biens énergivores. L’augmentation de l’imposition foncière accélère ainsi certains arbitrages de sortie.
Moins de projets d’investissement immobilier
La combinaison CFE et taxe foncière augmente le coût de détention. Les entreprises renégocient leurs baux, réduisent leurs surfaces ou quittent certains emplacements face au renchérissement du coût d’occupation. La conformité ALUR se joue sur l’anticipation des charges quand un actif immobilier est intégré à une stratégie d’exploitation ou de détention.
Renégociation des baux commerciaux et professionnels
Les entreprises confrontées à une hausse de CFE cherchent souvent à répercuter cette augmentation en demandant une baisse de loyer ou une réduction de surface. Les baux peuvent alors être renégociés à la baisse.
Impact global des hausses fiscales peu visibles sur l’immobilier et l’économie :
Les augmentations fiscales intégrées au Budget 2026 produisent un effet durable sur le marché immobilier et l’activité économique. La révision des valeurs locatives, la hausse progressive de la taxe foncière et le renforcement de la CFE augmentent mécaniquement le coût de détention des logements comme des locaux professionnels. Pour les bailleurs, ces charges réduisent la rentabilité nette et accentuent les arbitrages de vente, notamment pour les petites surfaces ou les biens énergivores déjà fragilisés par les contraintes liées au DPE. Du côté des entreprises et des professions libérales, une CFE plus élevée alourdit le coût d’occupation et pousse à revoir les implantations, les baux ou les surfaces exploitées.
Conclusion : le Budget 2026 acte une hausse fiscale locale durable sans l’afficher comme telle
Plusieurs mécanismes se cumulent : révisions cadastrales fondées sur le marché réel, revalorisations automatiques indexées sur l’inflation, fin d’exonérations et d’abattements automatiques, hausses de bases minimales votées par les communes, et corrections administratives de grande ampleur.
Les propriétaires et les entreprises subiront ainsi une hausse structurelle de l’imposition locale entre 2026 et 2032. Cette augmentation est programmée et progressive. Une heure de formation suffit pour repérer les lignes à surveiller sur un avis d’imposition ou une projection de charges, à condition de partir des bases de calcul et non du seul taux affiché.
Les impôts n’augmentent pas toujours par le taux. En revanche, tout ce qui sert à les calculer, bases, valeurs locatives, abattements et paramètres techniques, peut augmenter en parallèle.
Foire aux questions
Pourquoi ma CFE va-t-elle augmenter en 2026 ?
Votre CFE peut augmenter en 2026 pour plusieurs raisons cumulées : fin des abattements automatiques qui réduisaient votre cotisation, hausse possible de la base minimale votée par votre commune, et révision des valeurs locatives professionnelles prévue au 1er janvier 2027. Le Budget 2026 augmente la base de calcul sans modifier le taux affiché. Le montant de CFE à payer progresse donc mécaniquement.
Comment calculer l’augmentation de ma CFE et de ma taxe foncière pour 2026 ?
Le calcul dépend de trois éléments : la valeur locative cadastrale, la base minimale de CFE fixée par votre commune, et les abattements applicables en 2026. La méthode la plus fiable consiste à demander à votre centre des finances publiques une estimation en mentionnant la révision cadastrale programmée. Pour les entreprises, une progression de 15 à 40 % peut être observée selon la zone et le type de local, d’après les exemples cités : 806 € en 2025, puis 950 € à 1 350 € en 2027-2028.
Quelle est la différence entre l’augmentation de la CFE et celle de la taxe foncière pour 2026 ?
La CFE, cotisation foncière des entreprises, s’applique aux entreprises, professions libérales, SCI et travailleurs indépendants exerçant une activité. La taxe foncière concerne les propriétaires de biens immobiliers, qu’il s’agisse de résidences, d’immeubles locatifs ou de locaux vacants. La CFE augmente dès 2026 par les abattements et les bases, puis plus fortement en 2027 avec la révision des valeurs locatives professionnelles. La taxe foncière progresse selon un rythme distinct, via la revalorisation annuelle et la mise à jour cadastrale.
