Fiscalité, pouvoir d’achat, travaux, TVA… tout ce qu’il faut savoir
Un budget de rigueur : rééquilibrer les comptes publics
Le Budget 2026 s’inscrit dans une logique de rigueur et de rééquilibrage des finances publiques. Après plusieurs années de déficits élevés, le gouvernement ambitionne de ramener le déficit sous la barre des 5 % du PIB dès la fin 2026. Pour y parvenir, Bercy prévoit près de 43,8 milliards d’euros d’économies à travers des gels de prestations sociales, la suppression de niches fiscales jugées inefficaces et une meilleure maîtrise des dépenses publiques.
Cette trajectoire s’accompagne de mesures fiscales qui, sans augmenter directement les taux d’imposition, vont peser sur le pouvoir d’achat des ménages, y compris des propriétaires, vendeurs et bailleurs. Le mot d’ordre de ce budget : “moins d’aides, plus de sélectivité”.
Pour les vendeurs : un environnement fiscal et économique plus exigeant
Le premier changement majeur réside dans le gel du barème de l’impôt sur le revenu (IR). En l’absence d’indexation sur l’inflation, les contribuables verront leur impôt augmenter mécaniquement si leurs revenus progressent. Pour le marché immobilier, cette mesure se traduit par un recul du pouvoir d’achat des ménages, en particulier des primo-accédants. Moins de capacité d’emprunt, moins de marge de manœuvre : les vendeurs risquent d’observer un ralentissement des transactions, notamment dans les zones tendues ou les segments intermédiaires.
Concernant la fiscalité sur les plus-values immobilières, aucune modification majeure n’a été annoncée dans le budget 2026. Toutefois, l’administration fiscale intensifie ses contrôles sur les reventes rapprochées et les opérations de meublé touristique susceptibles d’être requalifiées en activité professionnelle. Les vendeurs doivent donc être particulièrement attentifs à la justification de la durée de détention et de l’usage du bien (résidence principale, secondaire ou locatif).
Enfin, la suppression de certaines niches fiscales périphériques (réductions d’impôt pour travaux, dispositifs peu utilisés) limitera les leviers d’optimisation disponibles au moment de la vente. L’effet conjugué du gel fiscal et de la rationalisation des avantages accroît la prudence des acheteurs comme des vendeurs, dans un contexte où la trésorerie devient un critère central.
Pour les bailleurs : des contraintes accrues, mais des leviers d’adaptation
Du côté des bailleurs, l’année 2026 s’annonce comme une période de transition et d’ajustement. Le gel des retraites et des minima sociaux prévu dans le budget pourrait fragiliser une partie des locataires. Pour les bailleurs particuliers, cela signifie un risque plus élevé de retards ou de demandes d’étalement de loyers. La prudence invite à renforcer les dispositifs de sécurisation des revenus locatifs, comme les assurances loyers impayés (GLI) ou les baux plus courts adaptés aux mobilités professionnelles.
Le point sensible : la TVA sur les locations meublées et para-hôtelières
Le Budget 2026 confirme et renforce la doctrine fiscale publiée en 2025 : certaines locations meublées touristiques relèveront désormais du régime de la TVA à 10 %. Cette obligation s’applique dès lors que le loueur fournit au moins trois des quatre prestations para-hôtelières suivantes : le petit-déjeuner, la fourniture de linge, le ménage régulier et l’accueil de la clientèle.
Ce dispositif vise clairement les exploitants de type Airbnb, résidences services et conciergeries meublées, mais il peut aussi concerner des bailleurs individuels qui multiplient les services dans leur offre locative. En dessous de 85 000 euros de chiffre d’affaires, la franchise en base de TVA continue de s’appliquer. Toutefois, une réforme à venir — initialement prévue en 2025 puis reportée — pourrait abaisser ce seuil à 37500 euros, ce qui élargirait considérablement le nombre de bailleurs concernés par la taxe.
Les propriétaires doivent donc distinguer très clairement la location meublée classique (LMNP/LMP) de la para-hôtellerie. Ajouter trop de services ou proposer une prestation “clé en main” peut désormais suffire à entraîner un assujettissement à la TVA et des obligations comptables supplémentaires.
Le marché immobilier face au Budget 2026 : tensions et opportunités
Sur le plan macroéconomique, le Budget 2026 risque d’amplifier les tensions existantes sur le marché. Le gel fiscal, conjugué à la hausse du coût de la vie et à la maîtrise des dépenses sociales, pèse sur le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Le volume des ventes pourrait continuer à se contracter, surtout dans les zones urbaines à prix élevés.
Pour les bailleurs, la pression s’exercera davantage sur la rentabilité nette. Entre hausse de la taxe foncière, coûts d’entretien, normes énergétiques plus strictes et fiscalité de la location meublée, le rendement locatif brut pourrait se réduire. En revanche, les propriétaires capables de rénover, de structurer leurs investissements et de viser le long terme pourront tirer parti des nouveaux avantages du déficit foncier et de l’émergence d’un marché plus sélectif et plus qualitatif.
À l’inverse, le logement neuf pourrait profiter d’un léger rebond si l’amortissement fiscal à 5 % par an pendant 20 ans est confirmé au vote final. Cette mesure redonne de la visibilité aux investisseurs sur le segment neuf, dans un contexte où la construction peine encore à repartir.
En conclusion : adapter sa stratégie sans paniquer
Le Budget 2026 ne révolutionne pas la fiscalité immobilière, mais il en modifie profondément les équilibres. Il s’agit d’un budget de rationalisation : moins d’aides ponctuelles, plus de contrôle et de ciblage. Pour les vendeurs, cela suppose d’ajuster leurs prix et leurs délais de vente en fonction d’un pouvoir d’achat en baisse. Pour les bailleurs, il s’agit d’optimiser la gestion patrimoniale, d’anticiper les dépenses énergétiques et de sécuriser les loyers.
L’immobilier reste une valeur refuge, mais le pilotage devient plus technique. Comprendre les interactions entre fiscalité, rénovation et stratégie locative devient essentiel pour maintenir la performance de son patrimoine. Les propriétaires et investisseurs qui sauront s’adapter à ces nouvelles règles sortiront renforcés de cette période de transition budgétaire.
